NI 1.pdf

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW)

NOTA INTERPETACYJNA NR 1

NI 1

ZASTOSOWANIE PODEJ Ś CIA PORÓWNAWCZEGO

W WYCENIE NIERUCHOMO Ś CI

1. WPROWADZENIE ......................................................................................................... 2

2. PRZEDMIOT I ZAKRES STOSOWANIA NOTY ...................................................... 2

3. ZAŁO ś ENIA OGÓLNE I DEFINICJE ........................................................................ 2

4. METODA PORÓWNYWANIA PARAMI .................................................................... 4

5. METODA KORYGOWANIA CENY Ś REDNIEJ........................................................ 5

6. UWAGI DODATKOWE ................................................................................................. 6

7. ODEJ Ś CIA OD NOTY .................................................................................................... 7

NI2Zastosowaniepodejściaporównawczegowwycenienieruchomości–uchwalonaprzezRKPFSRM9.12.2008r.–dokorektyredakcyjnej

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

1. W PROWADZENIE

Celem niniejszej noty jest przedstawienie uzgodnionych w środowisku zawodowym

rzeczoznawców majątkowych zasad dobrej praktyki w zakresie stosowania podejścia

porównawczego do określania wartości nieruchomości.

2. P RZEDMIOT I ZAKRES STOSOWANIA NOTY

2.1. Niniejszą notę stosuje się do określania wartości rynkowej, jak równieŜ wartości

nierynkowych odpowiednio do regulacji standardów KSWP1 i KSWP2.

2.2. Nota określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego.

2.3. Nota przedstawia zasady stosowania podejścia porównawczego przy wykorzystaniu

metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej.

2.4. Przedstawione w niniejszej nocie zasady odnoszą się do wyceny nieruchomości jako

przedmiotu prawa własności. Przy wycenie innych zbywalnych praw do nieruchomości

rozwiązania niniejszej noty stosuje się odpowiednio.

2.5. W szczególnych przypadkach podejście porównawcze moŜe być takŜe stosowane do

określania odrębnej wartości gruntu bez uwzględniania jego części składowych.

3. Z AŁO ś ENIA OGÓLNE I DEFINICJE

3.1. Podejście porównawcze stosuje się przy załoŜeniu, Ŝe znane są ceny transakcyjne

nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji,

a takŜe cechy wpływające na te ceny, a zwłaszcza na ich zróŜnicowanie.

3.2. Przez nieruchomość podobną naleŜy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna

z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na połoŜenie, stan prawny,

przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

3.3. Do porównań naleŜy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem

sprzedaŜy w okresie najbliŜszym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuŜszym niŜ

dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen

z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

3.4. Rzeczoznawca majątkowy określa dla potrzeb wyceny właściwy rynek nieruchomości

podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych,

przedstawiając w szczególności:

a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów

niezabudowanych, itp.),

NI2Zastosowaniepodejściaporównawczegowwycenienieruchomości–uchwalonaprzezRKPFSRM9.12.2008r.–dokorektyredakcyjnej

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina),

c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok).

d) informacje o popycie i podaŜy (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne

czynniki ekonomiczne, które rzeczoznawca uzna za istotne.

3.5. Analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej

cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu

cech rynkowych na zróŜnicowanie cen transakcyjnych, która moŜe stanowić wagi cech

rynkowych.

3.6. Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieru-

chomościami podobnymi, są to m. in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne,

techniczno-uŜytkowe i prawne wpływające w sposób zasadniczy na zróŜnicowanie cen.

3.7. Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów

zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać

oceny przydatności cen zawartych w tych umowach z punktu widzenia moŜliwości ich

wykorzystania do wyceny.

3.8. Wagą cechy moŜe być jej udział procentowy w róŜnicy pomiędzy ceną maksymalną

i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości

podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się takŜe innych sposobów

wyraŜania wpływu cech rynkowych na ceny.

3.9. Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena

transakcyjna, a takŜe stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej

i nieruchomości porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, m 2 powierzchni budynku,

m 3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych przypadkach jednostką porównawcza

moŜe być nieruchomość.

3.10. Wielkość wpływu cech rynkowych na zróŜnicowanie cen transakcyjnych oraz zakres

skali ocen danej cechy moŜna wyznaczyć w zaleŜności od stanu rynku uwzględniając:

a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych

będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym dla potrzeb wyceny rynku

nieruchomości,

b) analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

c) badania i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości,

d) inny wiarygodny sposób.

NI2Zastosowaniepodejściaporównawczegowwycenienieruchomości–uchwalonaprzezRKPFSRM9.12.2008r.–dokorektyredakcyjnej

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

4. M ETODA PORÓWNYWANIA PARAMI

4.1. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą

o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach

transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych

ze względu na róŜnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami

podobnymi.

4.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami.

4.2.1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych

i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

4.2.2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

4.2.3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróŜnicowanie

cen na rynku nieruchomości.

4.2.4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróŜnicowanie cen transakcyjnych.

4.2.5. Ustalenie zakresu skali ocen dla kaŜdej z przyjętych cech rynkowych.

4.2.6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech

nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do

nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

4.2.7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen

w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

4.2.8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomoś-

ciami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających

z róŜnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do

porównań.

4.2.9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej kaŜdej nieruchomości przyjętej do

porównań przy uŜyciu określonych poprawek.

4.2.10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej aryt-

metycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w

poszczególnych parach, lub średniej waŜonej, jeśli wiarygodność otrzymanych

wyników jest zróŜnicowana.

4.2.11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu,

budynku czy lokalu).

NI2Zastosowaniepodejściaporównawczegowwycenienieruchomości–uchwalonaprzezRKPFSRM9.12.2008r.–dokorektyredakcyjnej

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

5. M ETODA KORYGOWANIA CENY Ś REDNIEJ

5.1. Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się

z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych,

dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych

nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w

drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi.

5.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

5.2.1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych

i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

5.2.2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

5.2.3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróŜnicowanie

cen na rynku nieruchomości.

5.2.4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróŜnicowanie cen transakcyjnych.

5.2.5. Ustalenie zakresu skali ocen dla kaŜdej z przyjętych cech rynkowych.

5.2.6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w

odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

5.2.7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych stanowiącego

podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej

(C max ).

5.2.8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości

o cenie maksymalnej (C max ) z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do

przyjętej skali cech rynkowych.

5.2.9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczyn-

ników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla

poszczególnych cech rynkowych.

5.2.10. Określenie wielkości współczynników korygujących wynikających z ocen

wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i połoŜenia ceny

średniej w przedziale [C min , C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania

wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

5.2.11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

NI2Zastosowaniepodejściaporównawczegowwycenienieruchomości–uchwalonaprzezRKPFSRM9.12.2008r.–dokorektyredakcyjnej

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: