KOSZT ODTWORZENIA POMNIEJSZONY O ZUŻYCIE JAKO PODSTAWA WYCENY
1. Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jest stosowany jako podstawa oszacowania wartości nieruchomości:
· o ile wymagają tego przepisy szczególne lub
· dla nieruchomości szczególnego przeznaczenia, które rzadko lub w ogóle nie są przy istniejącym użytkowaniu sprzedawane na rynku.
1.1. Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga:
a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,
b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,
c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych,
d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia.
1.2. Wartość nieruchomości ustalona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje stosownie do powyższego wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych.
1.3. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.
1.4. Rzeczoznawca majątkowy winien określić w operacie szacunkowym daty, w odniesieniu do których ustalana jest wartość, odpowiednio, gruntu i budynków, a także datę, w odniesieniu do której ustalany jest stopień zużycia. Może to być data opracowania operatu lub, stosownie do przepisów szczególnych, wcześniejsza.
1.5. Nie stanowi przeszkody ustalenie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia w sytuacji, gdy grunt jest w użytkowaniu wieczystym, a zlokalizowane na nim obiekty, jako własność użytkownika wieczystego, stanowią odrębne od gruntu nieruchomości.
1.6. W przypadkach szczególnych wynikających z właściwych przepisów, rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany ustalić koszt odtworzenia netto budynków i innych składników nieruchomości, o którym mowa powyżej, potrącając wyłącznie wartość zużycia technicznego tych budynków i składników.
2. Oszacowanie wartości gruntu
2.1. Koszt odtworzenia nieruchomości gruntowej interpretowany jest jako wysokość nakładów (cena), jakie należy ponieść na zakup gruntu o tej samej funkcji (sposobie użytkowania) i o cechach użytkowych jak najbardziej zbliżonych do gruntu stanowiącego przedmiot oszacowania, w tym z uwzględnieniem lokalizacji.
2.2. Mimo że zawsze należy pamiętać, iż wycena dotyczy konkretnej nieruchomości, w szczególnych sytuacjach może być wskazane wycenianie wartości gruntu dla istniejącego sposobu użytkowania przez porównanie z kosztami uzyskania gruntu zastępczego w tej samej okolicy, równie odpowiedniego dla aktualnego sposobu użytkowania. Grunt ten winien mieć te same cechy, jak grunt wyceniany. Pominąć można jedynie te cechy charakterystyczne wycenianego gruntu, które nie są istotne dla aktualnego sposobu jego użytkowania. Jeżeli grunt wyceniany jest większy niż niezbędny dla potrzeb istniejących budynków lub nowoczesnych budynków zastępczych, można przyjąć, że grunt zastępczy jest mniejszy od wycenianego.
2.3. Jeżeli część zajmowanego gruntu może zostać sprzedana bez wpływu na aktualny sposób użytkowania, rzeczoznawca majątkowy powinien rozważyć celowość oszacowania wartości tej części gruntu według wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania.
2.4. Rzeczoznawca majątkowy winien rozważyć w pierwszej kolejności wykorzystanie do oszacowania wartości gruntu podejścia porównawczego. Ponieważ jednak według pkt. 1 nieruchomość wraz z jej częściami składowymi może być użytkowana w sposób szczególny, powodujący, że nieruchomości tego rodzaju rzadko występują na rynku, do oszacowania wartości gruntu mogą być stosowane inne metody i techniki (np. metoda pozostałościowa).
3. Oszacowanie kosztu odtworzenia obiektów budowlanych
3.1. Koszt odtworzenia brutto obiektów budowlanych podlega oszacowaniu odpowiednio do przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego zasady:
a) ustalany jest koszt odtworzenia obiektów istniejących, rozumiany jako koszt wykonania repliki istniejących obiektów, z uwzględnieniem rodzaju materiałów i konstrukcji, a także rozwiązań funkcjonalnych,
b) ustalany jest koszt zastąpienia, tj. koszt wybudowania nowoczesnych (współczesnych) obiektów o tej samej powierzchni użytkowej, spełniających te same funkcje, lecz przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów i technik budowlanych.
3.2. Zastosowanie zasady ustalenia kosztu odtworzenia jak w punkcie 3.1.a powinno być ograniczone do następujących przypadków:
a) jeżeli przepis szczególny wyraźnie tak stanowi,
b) gdy należy utrzymać (lub zrekonstruować) istniejące obiekty (np. obiekty objęte rejestrem zabytków),
c) inne uzasadnione przypadki.
3.3. Oszacowanie kosztu odtworzenia przy zastosowaniu zasady jak w punkcie 3.1.b, winno być poprzedzone rozważaniem celowości wzniesienia nowoczesnego budynku zastępczego o mniejszej powierzchni użytkowej w stosunku do istniejącego budynku, jeżeli na skutek zmian technologicznych, lub z innych powodów, obecna działalność może być bez ograniczenia zrealizowana w tym mniejszym budynku. W każdym wypadku nowoczesny obiekt zastępczy, którego koszt byłby w ten sposób ustalany, winien uwzględniać zmiany technologiczne dla danego rodzaju działalności i współczesne wymagania użytkowe.
3.4. W operacie szacunkowym rzeczoznawca nie ustala kosztów wzniesienia budynku w przyszłości, lecz koszt ukończenia budowy w określonym czasie, jak gdyby budynek był wykonany w dniu wyceny.
3.5. Do kosztów odtworzenia zalicza się również nakłady konieczne na urządzenia towarzyszące związane z obiektem, niezbędne dla jego prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji, koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru i inne uzasadnione (np. partycypacyjne) według przepisów miejscowych.
3.6. Koszt odtworzenia obiektów ustala rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując odpowiednio techniki:
a) szczegółową,
b) elementów scalonych,
c) wskaźnikową.
Doboru techniki dokonuje rzeczoznawca w zależności od celu wyceny, rodzaju i stanu (w tym wieku) obiektów.
4. Oszacowanie stopnia zużycia
4.1. Oszacowania stopnia zużycia, aby wycenić nieruchomość w istniejącym stanie, dokonuje rzeczoznawca majątkowy według zasad określonych w Standardzie III.4.
jas_pik