AKTUALIZACJA, OPINIOWANIE LUB OCENA OPERATU SZACUNKOWEGO
1. Przedmiot standardu
1.1. Standard określa zasady i warunki dokonywania przez rzeczoznawcę majątkowego czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegających na:
a) aktualizacji wyceny,
b) opiniowaniu operatu szacunkowego,
c) ocenie prawidłowości wycen.
1.2. Przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio:
a) potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,
b) określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę.
1.3. Przez opiniowanie operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu analizę formalno-prawną, oraz zajęcie stanowiska, co do:
a) jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania,
b) przydatności tego operatu dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany.
1.4. Pod pojęciem oceny rozumie się dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych.
2. Aktualizacja wyceny.
2.1. Aktualizacja wyceny przeprowadzana jest w szczególności w związku z:
a) upływem czasu,
b) zmianami cen na rynku, w szczególności na skutek zmian relacji pomiędzy popytem i podażą,
c) zmianami dokonanymi na nieruchomości lub w otoczeniu nieruchomości, po opracowaniu operatu szacunkowego,
d) zmianą przeznaczenia nieruchomości,
e) zmianą stanu prawnego nieruchomości,
f) zmianą zakresu wyceny w stosunku do dokonanej poprzednio.
2.2. W przypadku zaistnienia okoliczności wymienionych w pkt. 2.1 rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany podjąć decyzję, czy określenie wartości nieruchomości jest możliwe w drodze:
a) aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego poprzednio, czy też,
b) przeprowadzenia ponownej wyceny nieruchomości i sporządzenia nowego operatu szacunkowego.
Decyzja w tym zakresie, z uwzględnieniem punktu 2.3.1. i 2.6., powinna wynikać z zakresu przesłanek przewidzianych w punkcie 2.1. Rzeczoznawca majątkowy nie jest tu natomiast związany treścią zamówienia, lub życzeniem zamawiającego.
2.3. Nie dokonuje się aktualizacji operatu szacunkowego jeśli zaistniały przytoczone poniżej okoliczności:
a) nastąpiła istotna zmiana stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości, jeśli zmienił się jej charakter lub nastąpiła istotna zmiana jej przeznaczenia w planie miejscowym, bez względu na datę, kiedy dokonana została poprzednia wycena,
b) nastąpiła istotna zmiana zakresu lub zmiana celu wyceny, a także gdy rozwój rynku nieruchomości, jaki nastąpił od daty sporządzenia poprzedniej wyceny spowodował potrzebę zmiany zastosowanej procedury wyceny,
c) upłynął okres ponad 2 lat od poprzedniej wyceny.
2.4. Po zaistnieniu którejś okoliczności wymienionych w punkcie 2.3 winna być przeprowadzona ponowna wycena nieruchomości.
2.5. W okolicznościach, o których mowa w § 10 Kodeksu etyki zawodowej aktualizacja może dotyczyć wyjątkowo operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Należy jednak uwzględnić ograniczenia możliwości dokonania aktualizacji określone w punkcie 2.3. Ponadto rzeczoznawca majątkowy może zaproponować zamawiającemu wykonanie przez siebie ponownej wyceny nieruchomości.
2.6. Określenie wartości nieruchomości w drodze aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego poprzednio wymaga zachowania określonych poniżej zasad:
a) aktualizacja winna być poprzedzona oględzinami i badaniem stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, chyba, że czynność ta nie jest możliwa lub wycena została dokonana przy założeniach szczególnych,
b) w przypadku braku możliwości przeprowadzenia czynności, o których mowa wyżej, lub przeprowadzeniu ich w ograniczonym zakresie albo w warunkach ograniczonych, rzeczoznawca majątkowy zamieszcza w operacie szacunkowym odpowiednią klauzulę,
c) rzeczoznawca majątkowy decyduje, czy dla potrzeb aktualizacji i w jakim zakresie należy dokonać ponownych pomiarów przedmiotu wyceny, zamieszczając w operacie szacunkowym odpowiednią klauzulę,
d) dokonując aktualizacji rzeczoznawca majątkowy ma zawsze obowiązek ponownego zbadania stanu prawnego nieruchomości, funkcji użytkowej i przeznaczenia przedmiotu wyceny w planie miejscowym,.
e) w operacie szacunkowym stanowiącym aktualizację wyceny rzeczoznawca majątkowy określa w szczególności:
- przyczyny i zakres aktualizacji,
- zastosowaną metodę zaktualizowania wartości, wraz z uzasadnieniem jej wyboru,
- dane lub fakty przyjęte na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego poprzednio, które nie były przedmiotem ponownych badań,
f) w przypadku dokonania aktualizacji należy na stronie tytułowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb tej aktualizacji zamieścić pod nazwą “operat szacunkowy” słowo “aktualizacja”.
2.7. Jeżeli wartość nieruchomości określana byłaby w drodze aktualizacji przez zespół dwóch lub więcej rzeczoznawców majątkowych, z których chociażby jeden nie jest autorem operatu szacunkowego sporządzonego poprzednio, nie stanowi to aktualizacji wyceny. W takim przypadku winna być przeprowadzona ponowna wycena nieruchomości.
3. Opiniowanie operatu szacunkowego.
3.1. Czynności opiniowania mogą być dokonywane wyłącznie na zlecenie:
a) organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych,
b) Komisji Odpowiedzialności Zawodowej,
c) sądu lub innego organu wymiaru sprawiedliwości.
3.2. Rzeczoznawca majątkowy, którego operat szacunkowy podlega opiniowaniu, powinien być powiadomiony o tym fakcie, oraz mieć możliwość złożenia stosownych oświadczeń i wyjaśnień przed sporządzeniem opinii, chyba, że co innego wynika z przepisów prawa.
3.3. O podjęciu czynności opiniowania powiadamia rzeczoznawcę majątkowego, którego operatu czynności te dotyczą, właściwa organizacja zawodowa, wyznaczając mu stosowny termin do złożenia oświadczeń i wyjaśnień, o których mowa w punkcie 3.2.
3.4. Opiniowanie nie polega na określaniu przez opiniującego właściwej jego zdaniem wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot opiniowanego operatu szacunkowego.
3.5. Każda osoba, która udowodni, że ma w tym interes prawny, może zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wydanie opinii o sporządzonym operacie szacunkowym, o ile nie minął okres trzech lat od daty jego sporządzenia.
3.6. Czynność rzeczoznawcy majątkowego polegająca na opiniowaniu operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego może być zrealizowana:
a) jeżeli nie przekracza zakresu, o którym mowa w punkcie 1.3.
b) zostanie przeprowadzona ze szczególną rozwagą, z zachowaniem wymagań wynikających z §10 Kodeksu etyki zawodowej.
3.7. Wynik opiniowania przedstawia organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych zamawiającemu na piśmie.
3.8. Nie stanowi opiniowania badanie prawidłowości wykonanego operatu szacunkowego dokonywane przez pracownika wykonującego obowiązki służbowe u odbiorcy operatu szacunkowego, na jego użytek wewnętrzny.
4. Ocena operatu szacunkowego.
4.1. Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych są uprawnione do oceny prawidłowości wycen w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości sporządzonych przez różnych rzeczoznawców majątkowych.
4.2. Ocena operatów szacunkowych może być dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wyłącznie na zlecenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
4.3. Zasady przedstawione powyżej w punktach 3.2., 3.3. oraz 3.5. stosuje się odpowiednio do sporządzenia oceny.
4.4. Rezultatem oceny powinno być zwłaszcza wskazanie, która z rozbieżnych wycen wykonana jest prawidłowo, (z tym, że może ona również stwierdzać, iż żadna nie spełnia warunków prawidłowej wyceny), lub wskazać operat szacunkowy, który może być wykorzystany w celu, dla jakiego został on sporządzony, po wykonaniu niezbędnych poprawek lub uzupełnień, określonych w tej ocenie.
5. Tryb opiniowania i oceny.
Zasady formalne opiniowania i oceny operatów szacunkowych dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych winny być określone przez stosowne regulaminy obowiązujące w tych organizacjach. Zasady te nie mogą pozostawać w sprzeczności z treścią niniejszego standardu.
6. Założenia do Standardu opracował Zdzisław Małecki.
7. Opracowania Standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Andrzej Kalus, Stanisława Kalus, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega.
8. Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13 października 1999 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, zamiast Standardu VII.1 uchwalonego 4 maja 1995 r.
9. Standard obowiązuje od dnia 14 listopada 1999 r.
jas_pik