STANDARD V.11
WYCENY DLA CELÓW SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH W ROZUMIENIU USTAWY O RACHUNKOWOŚCI
1. Przedmiot wyceny i zakres stosowania standardu
1.1. Standard dotyczy wyceny nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, zaliczanych do środków trwałych, środków trwałych w budowie, oraz inwestycji w nieruchomościach jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości z dnia 29.09.1994 (tekst jedn. Dz. U. nr 76 poz. 694, 2002 z późn. zmianami) dalej zwana Ustawą o rachunkowości.
1.2. Rzeczoznawcę majątkowego w trakcie wyceny obowiązuje Ustawa o rachunkowości. W przypadku spraw w niej nieuregulowanych rzeczoznawca, kierując się przyjętymi w jednostce zasadami (polityką) rachunkowości, stosuje krajowe standardy rachunkowości. W przypadku braku odpowiedniego standardu krajowego rzeczoznawca kieruje się ustaleniami Międzynarodowych Standardów Rachunkowości. Wykonując dyspozycje ww. uregulowań rzeczoznawca jest zobowiązany stosować niesprzeczne z nimi zasady i metody wyceny wypracowane na gruncie rzeczoznawstwa majątkowego, podane w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
1.3. Standard został opracowany dla stanu prawnego obowiązującego w dniu uchwalenia standardu przez Radę Krajową. PFSRM.
W przypadku zmian ustawy o rachunkowości oraz Międzynarodowych Standardów Rachunkowości należy stosować znowelizowane zapisy tych aktów zgodnie ze wskazanymi w nich datami wejścia w życie. Dla celów niniejszego standardu „Międzynarodowe Standardy Rachunkowości” oznaczają Międzynarodowe Standardy Rachunkowości, Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości finansowej i dotyczące ich oficjalne Interpretacje.
1.4. W szczególności niniejszy standard ma zastosowanie do:
a. określania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przyjętych do używania nieodpłatnie lub w formie niepieniężnej,
b. aktualizacji wyceny środków trwałych wynikającej z ich trwałej utraty wartości, gdy nie można ustalić ich ceny sprzedaży netto,
c. określania wartości nieruchomości jako środków trwałych w budowie, w tym wycenę niedokończonych prac budowlanych oraz przeprowadzanie inwentaryzacji i obmiaru wykonanych robót,
d. określania kosztu wytworzenia części składowych nieruchomości jako środka trwałego w przypadku, gdy nie można go ustalić w oparciu o koszt historyczny lub cenę sprzedaży netto,
e. okresowego określania wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowiących lokatę kapitału, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości stanowiących lokatę zakładów ubezpieczeń na życie lub innych podmiotów działających w podobnym sektorze,
f. określenia wartości środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych spółki, przejętej przy połączeniu spółek metodą nabycia,
g. określenia wartości aktywów biologicznych związanych z gruntem.
1.5. Standard służy wyłącznie jako podstawa do wycen dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości. W szczególności standard nie może być podstawą do wycen w sprawozdaniach finansowych służących celom podatkowym, w tym zakresie, w którym prawo podatkowe w sposób różniący się od ustaleń ustawy o rachunkowości odrębnie formułuje zasady określania wartości nieruchomości jako podstawy opodatkowania i dat istotnych dla działalności rzeczoznawcy majątkowego (data, na którą określono stan przedmiotu wyceny i datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny). Wycena powinna odzwierciedlać stan na dzień bilansowy.
1.6. Przedmiotem wyceny mogą być także inne aktywa trwałe, w tym wartości niematerialne i prawne, maszyny i urządzenia, inwentarz żywy, jeżeli rzeczoznawca posiada niezbędne kwalifikacje do wykonywania takich wycen.
2. Słownik podstawowych pojęć stosowanych w standardzie
2.1. Środki trwałe są to rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, kontrolowane przez jednostkę o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności:
a. nieruchomości – w tym grunty własne, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
b. maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,
c. ulepszenia w obcych środkach trwałych,
d. inwentarz żywy.
2.2. Środki trwałe w budowie są to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.
2.3. Inwestycje to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń na życie i podmiotów działających w podobnym sektorze przez inwestycję rozumie się lokaty, w tym lokaty w nieruchomości.
2.4. Trwała utrata wartości zachodzi wtedy, gdy istnieje duże prawdopodobieństwo, że składnik aktywów nie przyniesie w przyszłości w znaczącej części lub w całości przewidywanych korzyści ekonomicznych, i jest uzasadniona potrzeba dokonania odpisu aktualizacyjnego doprowadzającego wartość tego składnika, wynikającą z ksiąg rachunkowych, do ceny sprzedaży netto a w przypadku jej braku do ustalenia w inny sposób wartości godziwej.
2.5. Cena (wartość) sprzedaży netto aktywów – możliwa do uzyskania na dzień bilansowy cena sprzedaży składnika aktywów, bez podatku od towarów i usług, podatku akcyzowego, pomniejszona o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaży i dokonaniem tej sprzedaży, a powiększona o należną dotację przedmiotową. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny sprzedaży netto danego składnika aktywów, należy w inny sposób określić jego wartość godziwą na dzień bilansowy.
2.6. Cena nabycia jest ceną zakupu składnika aktywów, obejmującą kwotę należną sprzedającemu bez podlegającego odliczeniu podatku VAT, powiększona o koszty bezpośrednie związane z zakupem składnika aktywów i dostosowaniem go do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, łącznie z kosztami transportu, załadunku i wyładunku oraz składowania, a obniżona o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów, a w szczególności przyjętego nieodpłatnie –jego wyceny dokonuję się wg ceny sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu.
2.7. Koszt wytworzenia produktu obejmuje koszty pozostające w bezpośrednim związku z danym produktem oraz uzasadnioną część kosztów pośrednich związanych z wytworzeniem tego produktu. Koszty bezpośrednie obejmują wartość zużytych materiałów bezpośrednich, koszty pozyskania i przetworzenia związane bezpośrednio z produkcją z produkcją i inne koszty poniesione w związku z doprowadzeniem produktu do postaci i miejsca, w jakich się znajduje w dniu wyceny.
Do kosztów wytworzenia produktu nie zalicza się kosztów:
a. będących konsekwencją nie wykorzystanych zdolności produkcyjnych i strat produkcyjnych,
b. ogólnego zarządu, które nie są związane z doprowadzeniem produktu do postaci i miejsca, w jakich się znajduje na dzień wyceny,
c. magazynowania wyrobów gotowych i półproduktów, chyba że poniesienie tych kosztów jest niezbędne w procesie produkcji,
d. kosztów sprzedaży produktów.
Jeżeli nie jest możliwe ustalenie kosztu wytworzenia produktu, jego wyceny dokonuje się wg cen sprzedaży netto takiego samego lub podobnego produktu, pomniejszonej o przeciętnie osiągany przy sprzedaży zysk brutto ze sprzedaży, a w przypadku produktu w toku- także z uwzględnieniem stopnia jego przetworzenia.
2.8. Aktywny rynek jest rynkiem, który spełnia wszystkie następujące warunki:
a. pozycje będące przedmiotem obrotu na rynku są jednorodne,
b. zazwyczaj w dowolnym momencie można znaleźć zainteresowanych nabywców i sprzedawców,
c. ceny są podawane do wiadomości publicznej.
Tak określone pojęcie rynku aktywnego wprowadzone przez Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR) odpowiada ekonomicznemu pojęciu rynku quasi doskonałego.
2.9. Wartość godziwa jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami. W przypadku aktywnego rynku wartość ta określona jest przez cenę sprzedaży netto. W przypadku braku takich danych wartość godziwą oszacowuje się za pomocą metod estymacji powszechnie uznanych za poprawne, określających najbardziej prawdopodobną cenę rynkową sprzedaży netto.
2.10. Wartość dla aktualnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa nieruchomości jako środka trwałego przy założeniu kontynuacji obecnego sposobu jego użytkowania, w przypadku gdy na rynku możliwa jest jego sprzedaż przy obecnym sposobie użytkowania. Jako obecny sposób użytkowania należy rozumieć możliwości wykorzystania nieruchomości na cele zbliżone lub pokrewne do realizowanych przed jednostkę. Wartość tę należy wyraźnie odróżnić od wartości działającej jednostki, która uwzględnia także inne czynniki nie związane z nieruchomością (strategię jednostki, umiejętność kadry zarządzającej, środki finansowe i materialne, wartości niematerialne, wartość firmy, itp.).
2.11. Wartość użytkowa jest to bieżąca, szacunkowa wartość przyszłych przepływów środków pieniężnych, których wystąpienia oczekuje się z tytułu dalszego użytkowania danego składnika aktywów oraz jego zbycia na zakończenie okresu użytkowania / patrz także pkt 4.6 niniejszego standardu/
2.12. Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom odtworzenia nieruchomości z uwzględnieniem stopnia zużycia. Procedura jej szacowania jest określona w Standardzie Zawodowym Rzeczoznawców Majątkowych nr III.2 („Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jako podstawa wyceny) i III.4 („Zasady ustalania zużycia”). W przypadku wycen dla celów sprawozdań finansowych procedura ta może być stosowana gdy brak jest dowodów dokumentujących wartość rynkową z powodu szczególnego charakteru rzeczowego majątku trwałego / Międzynarodowe Standardy Rachunkowości,MSR 16, pkt.31/. Procedura ta może być zastosowana jako metoda zastępcza w analizach rynku z odpowiednio określonymi zastrzeżeniami co do możliwości skorzystania z jej rezultatów. Wartość odtworzeniowa nie ma zastosowania w przypadkach wycen nieruchomości inwestycyjnych.
2.13. Aktywa biologiczne - zwierzęta znajdujące się w hodowli lub w chowie i rośliny uprawne.
2.14. Jednostka – podmioty i osoby mające siedzibę lub miejsce sprawowania Zarządu na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, określone w art. 2 ust. 1 Ustawy o rachunkowości.
3. Uwarunkowania realizacji wycen objętych standardem
W wycenach dla potrzeb sprawozdań finansowych rzeczoznawca majątkowy:
3.1. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek przeprowadzenia analizy sposobu i zakresu sprawowanej kontroli przez jednostkę nad wycenianym składnikiem aktywów. Analiza ta obejmuje w szczególności ustalenie rodzaju praw przysługujących jednostce oraz ustalenie faktycznego stanu władania rzeczą. W przypadku stwierdzenia, ze stan władania nie odpowiada przysługującym prawom niezbędne jest wskazanie tych rozbieżności poprzez zamieszczenie odpowiedniej informacji w operacie szacunkowym. Istnienie tych rozbieżności nie przesądza o braku możliwości sporządzenia wyceny składnika aktywów.
3.2. W procesie określania wartości poszczególnych składników aktywów, a w szczególności nieruchomości i ich części składowych uwzględnia charakter i specyfikę działalności jednostki.. Podczas wyceny nie należy analizy wartości opierać wyłącznie na danych historycznych i pochodzących od analizowanego podmiotu danych o strategii rozwoju. Należy także uwzględnić tendencje ogólnego rozwoju i konkurencyjności branży oraz uwarunkowania regionalne. Dane pochodzące z jednostki powinny być analizowane w oparciu o dostępne informacje historyczne i opierać się na realistycznych przesłankach.
3.3. Uwzględnia w wycenie w szczególności zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych praw miejscowych, a także praw dotyczących ochrony środowiska i zasobów naturalnych związanych z działalnością jednostki i składników jej majątku.
3.4. Stosuje metody wyceny zbieżne z zasadami wycen przyjętymi w polityce rachunkowości jednostki, stosując zasadę ciągłości oraz stosując ogólne wytyczne ustawodawstwa i standardów rachunkowości, że jednostka może stosować wycenę w wartości godziwej, jeżeli zasadne jest przyjęcie założenia kontynuowania przez nią działalności.
4. Podstawy wyceny i zasady ich wyboru
4.1. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny uwzględniając uwarunkowania, o których mowa w pkt.3, stosuje podejścia, metody i techniki, zawarte w obowiązujących standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Przyjęte procedury wyceny powinny być zgodne z regulacjami zawartymi w ustawie o rachunkowości lub w krajowych standardach rachunkowości a w razie braku takich uregulowań w oparciu o międzynarodowe standardy rachunkowości (MSR).
4.2 W szczególności rzeczoznawca majątkowy przy określania podstaw i sposobów
wyceny kieruje się następującymi zasadami i uregulowaniami wynikającymi z
przepisów rachunkowości:
a. Podstawowa zasadą wyceny w rachunkowości jest zasada kosztu historycznego. Opiera się ona na początkowym ujęciu aktywów trwałych według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. W procesie użytkowania cenę nabycia pomniejszają odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Wartość początkową stanowiącą cenę nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego powiększają koszty jego ulepszenia, polegające na przebudowie, rozbudowie i modernizacji lub rekonstrukcji i powodujące, że wartość uży...
jas_pik