S T A N D A R D   V.5

WYCENA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ZAJĘTYCH POD URZĄDZENIA ELEKTRYCZNE

1. Przedmiot wyceny i zakres wykorzystania Standardu.

1.1. Standard dotyczy wyceny nieruchomości lub ich części (działek gruntu) stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorstwa albo zakładu energetycznego, zabudowanych budynkami stacji elektroenergetycznych, stacji przemysłowych, rozdzielni elektrycznych oraz innymi urządzeniami elektrycznymi, stanowiącymi części składowe gruntu.

1.2. Standard ma również zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości w związku z uwłaszczeniem państwowych osób prawnych (zakładów energetycznych) nieruchomościami,            o których mowa w punkcie 1.1 w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, lub przy nabywaniu takich nieruchomości według zasad Kodeksu cywilnego.

1.3. Standard może być stosowany przy realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji jednostek, o których mowa w punkcie 1.2.

1.4. Ilekroć w standardzie jest mowa o określaniu wartości nieruchomości należy przez to rozumieć wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności lub jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.

1.5. Standard nie może być stosowany do wyceny nieruchomości niezabudowanych urządzeniami elektrycznymi, przeznaczonych na ten cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

1.6. Wartość nieruchomości zabudowanej lub z urządzeniami, o których mowa w punkcie 1.1 stanowiącymi części składowe gruntu może być określona:

a) jako łączna wartość gruntu i urządzeń znajdujących się na gruncie lub,

b) jako suma wartości gruntu i wartości urządzeń (części składowych), czyli odrębnie wartość gruntu i wartość części składowych.

Wyboru sposobu określenia wartości łącznie czy odrębnie dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny i dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych.

1.7. Standard nie dotyczy określania wartości nieruchomości położonych w sąsiedztwie nieruchomości zajętych pod urządzenia elektryczne, w tym utraty ich wartości na skutek szkodliwego oddziaływania urządzeń elektrycznych.

1.8. Standardu nie stosuje się do określania wartości urządzeń elektrycznych, wchodzących w skład przedsiębiorstwa lub zakładu, nie należących do części składowych gruntu, budynku lub lokalu. Urządzenia te, to najczęściej przewody nad lub podziemne, układy oświetleniowe itp.

1.9. Standardu nie stosuje się do określania utraty wartości nieruchomości, na których zlokalizowane są sieci elektryczne (nad, pod lub na powierzchni), nie stanowiące części składowych gruntu lub budynku w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego, a które to urządzenia mogą powodować ograniczenia w wykonywaniu prawa własności lub prawa lub prawa użytkowania wieczystego.

2. Słownik podstawowych pojęć używanych w Standardzie.

2.1. Urządzeniami elektrycznymi są urządzenia służące do wytwarzania, przetwarzania, przesyłania, rozdzielania oraz odbioru energii elektrycznej.

2.2. Sieć elektryczna to część urządzeń elektrycznych obejmująca stacje rozdzielcze i przetwórcze oraz linie przemysłowe o różnych napięciach.

2.3. Urządzenia elektryczne napowietrzne są to urządzenia elektryczne przystosowane do pracy na otwartym powietrzu.

2.4. Urządzenia elektryczne wnętrzowe to urządzenia przystosowane do pracy w budynku.

2.5. Stacja elektroenergetyczna jest to zespół urządzeń znajdujących się we wspólnym pomieszczeniu lub we wspólnym ogrodzeniu wraz z urządzeniami pomocniczymi o budynkami, których zadaniem jest przetwarzanie lub rozdział albo przetwarzanie i rozdział energii elektrycznej. Stacja słupowa jest to stacja, której urządzenia umieszczone są na słupach a transformator ustawiony może być ustawiony na słupach lub na ziemi.

2.6. Rozdzielnia elektryczna jest to wyodrębniona część stacji elektroenergetycznej, składająca się z urządzeń rozdzielczych     i aparatury pomiarowej, wraz z urządzeniami pomocniczymi. Rozdzielnia może być napowietrzna lub wnętrzowa.

2.7. Stacja przemysłowa wewnątrz oddziałowa jest to stacja, w której wszystkie urządzenia znajdują się wewnątrz pomieszczenia produkcyjnego.

2.8. Stacje i rozdzielnie napowietrzne powinny posiadać ogrodzenie zewnętrzne o wysokości 2 m w odległości od stacji lub rozdzielni uzależnionej od napięcia.

2.9. Inne pojęcia a także zasady lokalizacji obiektów, strefy ochronne oraz inne dane określają właściwe przepisy lub odpowiednie normy.

3. Szczególne cechy nieruchomości objętych standardem.

Czynnikami wyróżniającymi nieruchomości do których stosuje się zasady niniejszego Standardu od innych nieruchomości są  w szczególności:

a) pole powierzchni nieruchomości (działki gruntu): są to zwykle bardzo małe powierzchniowo działki, lecz o dużej liczbie występowania i dużym wzajemnym podobieństwie,

b) brak aktualnie cen transakcyjnych na nieruchomości podobne,

c) położenie, zwykle w części frontowej (przylegającej do ulicy lub drogi),

d) brak bezpośredniego wpływu innych urządzeń infrastruktury technicznej na funkcjonowanie tych nieruchomości (lub obiektów) a tym samym na ich wartość,

e) funkcja służebna obiektów i urządzeń elektrycznych dla terenów przyległych,

f) charakter publiczny: budowa i utrzymywanie obiektów i urządzeń mieści się w katalogu celów publicznych (art. 6 pkt. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami),

g) obniżona akceptacja otoczenia na lokalizację urządzeń elektrycznych w szczególności na terenach budownictwa mieszkaniowego i rekreacyjnego.

4. Sposoby określania wartości nieruchomości.

Ze względu na szczególny charakter nieruchomości zajętych pod urządzenia elektryczne, wartość tych nieruchomości określa się stosując poniższe zasady, wymienione w obowiązującej kolejności:

Zastosowanie każdej kolejnej zasady wymaga uzasadnienia przez rzeczoznawcę majątkowego braku możliwości zastosowania zasad lub zasady ją poprzedzającej.

4.1. Wartość nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych na nieruchomości podobne na rynku lokalnym stosując podejście porównawcze.

4.2. W przypadku braku na rynku lokalnym cen transakcyjnych, o których mowa w punkcie 4.1 należy przyjmować ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku krajowym z uwzględnieniem relacji pomiędzy cenami kształtującymi się na rynku lokalnym a cenami na rynku krajowym. Relacje te ustala się pomiędzy cenami transakcyjnymi na nieruchomości tego samego rodzaju (np. przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, produkcyjno-usługową, handlową itp.) odpowiednio na rynku, na którym występuje nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny a cenami na rynku krajowym. Przez rynek krajowy rozumieć należy rynek określony przez miejscowości, w których wystąpiły transakcje nieruchomości zajętych pod urządzenia elektryczne.

4.3. W przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, o których mowa wyżej, wartość 1 m2 gruntu zajętego pod obiekty elektryczne określa się jako równą wartości 1 m2 gruntów przyległych z uwzględnieniem współczynnika:

W przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży  gruntów przyległych rolnych lub leśnych, dla określenia ich wartości stosuje się metodę stawki szacunkowej gruntów.

4.4. Do wartości jednostkowej gruntów zajętych pod urządzenia elektryczne określonych według zasad zawartych w punkcie 4.3 stosuje się mnożnik (a), którego wysokość jest zależna od pola powierzchni nieruchomości (działki gruntu)  P  objętej wyceną, co stanowi odpowiednio:

a = 1,3                            dla                            P < 150 m2

a = 1,29 - 1,1               dla                            151 m2 < P < 500 m2

a = 1,0                            dla                            P > 501 m2

4.5. Przy określaniu wartości gruntów przyległych, przeznaczonych na cele inne niż rolne lub leśne stosuje się podejście porównawcze z uwzględnieniem czynników, o których mowa w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

4.6. W przypadku gdy nieruchomości przyległe posiadają różne przeznaczenie, rzeczoznawca majątkowy określa wartość jednostkową gruntów przyległych, biorąc pod uwagę o grunty o dominującym przeznaczeniu.

4.7. Określenia wartości części składowych gruntu, przy braku transakcji rynkowych dokonuje się w podejściu kosztowym. Zasady wyceny urządzeń reguluje Standard VI.1 Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

4.8. W podanej w operacie szacunkowym wartości nieruchomości zajętych pod urządzenia elektryczne  ze względu na cel wyceny (dla potrzeb uwłaszczeniowych i prywatyzacyjnych) niezależnie od sposobu określenia tej wartości, należy wyodrębnić wartość gruntu i wartość części składowych gruntu.

4.9. Według odrębnych zasad dokonuje się określenia wartości dla potrzeb ustalania odszkodowania za ograniczenie wykonywania prawa własności lub innego prawa rzeczowego na skutek wybudowania urządzeń elektrycznych nie stanowiących części składowych nieruchomości.

4.10. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, określa się stosując przepisy  23 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

4.11. W przypadku stosowania przepisu  23 ust. 2 rozporządzenia wymienionego w punkcie 4.10 za wartość gruntów przyległych do gruntu zajętego pod obiekty elektryczne wycenionych jako przedmiot prawa własności należy przyjmować wartość z uwzględnieniem współczynników, o których mowa w punktach: 4.3 i 4.4.

5. Założenia i opracowanie merytoryczne Standardu wykonali: Zygmunt Bojar, Tomasz Telega.

6. Opracowania standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Andrzej Kalus, Stanisława Kalus, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega.

7. Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 14 października 1999r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych jako nowo opracowany.

8. Standard obowiązuje od dnia 15 listopada 1999 r.