WYCENA NIERUCHOMOŚCI POD AUTOSTRADY
Rzeczoznawca majątkowy, określając wartość nieruchomości nabywanych na cele budowy autostrad, obowiązany jest do stosowania przepisów prawa oraz zasad określonych w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych.
1. Założenia ogólne
1.1. Ilekroć w standardzie niniejszym jest mowa o wartości nieruchomości należy przez to rozumieć wartość prawa własności. Przedmiotem wyceny może być także prawo użytkowania wieczystego lub inne prawa na nieruchomości.
1.2. Przez pas drogowy autostrady rozumie się obszar gruntów położonych w liniach rozgraniczających określonych w decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady. Linie rozgraniczające stanowią granice pasa drogowego autostrady.
1.3. Dla nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad, w tym przeznaczonych na pasy drogowe autostrad, z zastrzeżeniem punktów 2.3 d, e, f, g podstawę wyceny stanowi wartość rynkowa.
2. Cele wyceny
2.1. Określanie wartości nieruchomości oraz inne czynności rzeczoznawcy majątkowego wykonywane są obowiązkowo w przypadkach wymienionych w punkcie 2.2 lub jako zalecane, w przypadkach, o których mowa w punkcie 2.3.
2.2. Określanie wartości nieruchomości jest obowiązkowe w następujących przypadkach:
a) dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, przeznaczone na pasy drogowe autostrad,
b) dla ustalenia odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność i przeznaczone na pasy drogowe autostrad, nabywane przez Skarb Państwa z mocy prawa,
c) dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomościach przeznaczonych na pasy drogowe autostrad oraz odszkodowania za nakłady dokonane na tych nieruchomościach.
2.3. Określanie wartości nieruchomości jest zalecane w następujących przypadkach:
a) dla potrzeb ustalenia ceny stanowiącej podstawę do rokowań w sprawie nabycia nieruchomości w drodze umowy,
b) określania wartości prawa użytkowania wieczystego oraz wartości nakładów dokonanych na gruncie, dla rozwiązania umowy użytkowania wieczystego,
c) określania wartości budynków, urządzeń, lokali oraz rozpoczętych inwestycji dla potrzeb rozliczeń pomiędzy Skarbem Państwa a dotychczasowym zarządcą, w przypadku wydania decyzji o wygaśnięciu zarządu ustanowionego na nieruchomości przeznaczonej na pasy drogowe autostrad,
d) określania wartości innych praw ustanowionych na nieruchomościach, w przypadkach przeniesienia, rozwiązania lub przekształcenia tych praw, o ile związane jest to z obowiązkiem zapłaty, a w szczególności dla określenia odszkodowania za straty poniesione na skutek:
· wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa,
· rozwiązania użytkowania ustanowionego w drodze decyzji lub umowy,
e) dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie części nieruchomości położonych poza pasem drogowym autostrady, na żądanie właściciela,
f) na żądanie użytkownika wieczystego, w celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomościach położonych poza pasem drogowym oraz odszkodowania za nakłady dokonane na tych nieruchomościach,
g) dla ustalenia wartości nieruchomości zamiennej za nieruchomość wywłaszczoną,
h) dla potrzeb pomniejszenia należności z tytułu wyłączenia gruntów rolnych i leśnych z produkcji rolniczej lub leśnej,
i) dla ustalenia jednorazowo odszkodowania w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu,
j) dla innych potrzeb związanych z nabywaniem nieruchomości na cele budowy autostrad.
3. Zasady określania wartości nieruchomości
3.1. Wartość rynkowa nieruchomości, o której mowa w pkt. 1.3, podlega określeniu według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady.
W umowie z zamawiającym wycenę można określić inną datę w przypadkach wymienionych w pkt. 2.3.
3.2. Pod pojęciem stanu, o którym mowa w pkt. 3.1 rozumie się w szczególności:
a) w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych: stan prawny, w tym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, położenie, charakter zabudowy, sposób użytkowania, stan i stopień zużycia, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania,
b) w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych, a do daty wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę: stan prawny, przeznaczenie w planie, o którym mowa wyżej, położenie, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania,
c) w odniesieniu do nieruchomości użytkowanych na cele rolne lub leśne: stan prawny, w tym przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do daty wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady, położenie, wartość bonitacyjną, stopień wyposażenia w urządzenia techniczne służące produkcji rolniczej lub leśnej oraz melioracje,
d) w odniesieniu do wszystkich nieruchomości wymienionych w punktach poprzedzających: stan rynku nieruchomości i poziom cen rynkowych.
3.3. Wartość rynkową nieruchomości, o których mowa w punkcie 3.2. litera a) określa się według Wartości Rynkowej dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU).
3.4. Wartość rynkową innych nieruchomości określa się według Wartości Rynkowej dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU) lub według Wartości Rynkowej dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA), jeśli wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z tym że rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić przyjęcie jako podstawy wyceny według WRA.
3.5. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości nabywanej pod pas drogowy autostrady bez uwzględnienia wpływu oddziaływania autostrady na nieruchomości przyległe lub części nieruchomości poza pasem drogowym.
3.6. Jeżeli ustalenie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym nie jest możliwe, należy zastosować podejście dochodowe, w tym technikę kapitalizacji prostej dochodu, jaki uzyskuje lub mógłby uzyskać właściciel nieruchomości nabywanej pod budowę autostrady.
3.7. Przy ustalaniu wartości nieruchomości, jej składników oraz praw na niej dla celów objętych niniejszym standardem stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 października 1994r. o autostradach płatnych (Dz. U. Nr 127, poz. 627) oraz ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. z 1991r. Nr 30, poz. 127 z późniejszymi zmianami), a także zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 marca 1995r. w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości nieruchomości (MP Nr 13, poz. 163).
4. Analiza lokalnego rynku nieruchomości
4.1. W procesie określania wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustala odpowiednie do rodzaju nieruchomości wycenianych dane z lokalnych rynków nieruchomości. Dane te wykorzystuje do wyboru nieruchomości porównywalnych w podejściu porównawczym, w tym dla określenia ich cech i wielkości, lub do określenia stopy kapitalizacji w podejściu dochodowym.
4.2. Rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany do zebrania informacji o lokalnym rynku nieruchomości, w tym w zakresie cen transakcyjnych i cech rynkowych opisujących nieruchomości. Wielkość obszaru, z którego zbierane będą informacje, powinna być dostosowana do stopnia rozwoju lokalnego rynku nieruchomości, liczby transakcji oraz rodzaju nieruchomości i obejmować okres nie dłuższy niż dwa lata od daty wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady.
4.3. Charakterystyka rynków lokalnych jako podstawy wyceny powinna być określona według jego stanu na datę wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady.
4.4. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje analizy cen transakcyjnych nieruchomości w zakresie cech je opisujących oraz stopnia wiarygodności transakcji w celu wyboru tych transakcji, które najpełniej reprezentują lokalny rynek nieruchomości.
4.5. Wyboru nieruchomości porównywalnych dla określenia Wartości Rynkowej dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA) należy dokonywać w zależności od lokalizacji autostrady, głównie spośród następujących nieruchomości o ograniczonej infrastrukturze technicznej:
· przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele użyteczności publicznej,
· nabytych pod drogi lub inne inwestycje liniowe,
· znajdujących się na obrzeżach miast lub wsi, aktualnie użytkowanych rolniczo, a przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę.
5. Nota redakcyjna
Współautorami Standardu V.2 są: Ryszard Cymerman, Bogdan Grzechnik, Mieczysław Prystupa, Jerzy Siadek, Marian Skorupka, Tomasz Telega (kierownik zespołu).
Niniejszy Standard V.2 została zatwierdzony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 21 marca 1996r. i włączony do Standardów Zawodowych jako opracowanie w zbiorze standardów, pierwsze dla tematu.
jas_pik