WYCENA NIERUCHOMOŚCI POZOSTAWIONYCH NA TERENACH NIE WCHODZĄCYCH W SKŁAD OBECNEGO OBSZARU PAŃSTWA
(tzw. MIENIE ZABUŻAŃSKIE).
1. Kwalifikowanie nieruchomości jako mienie zabużańskie.
1.1. Uprawnienia osób, o których mowa w pkt. 1.3. niniejszego Standardu, do otrzymania ekwiwalentu za pozostawione mienie określa się jako „uprawnienia zabużańskie” a pozostawione mienie zwane jest „mieniem zabużańskim”. Zgodnie z regulacją zawartą w art.212 ustawy, pod pojęciem „mienia” należy rozumieć nieruchomości.
1.2. Dla ustalenia, czy zgłoszona do wyceny nieruchomość stanowi mienie zabużańskie niezbędne jest spełnienie przez nią dwu podstawowych kryteriów:
a) nieruchomość musi być położona na byłych Kresach Wschodnich tzn. na obszarze położonym pomiędzy wschodnią granicą Rzeczypospolitej Polskiej z 1939 r. a obecną wschodnią granicą,
b) dawnym właścicielem nieruchomości musi być osoba posiadająca kwalifikacje do uzyskania uprawnień zabużańskich.
1.3. Kwalifikacje do uzyskania uprawnień zabużańskich posiadają osoby, które:
- posiadają aktualnie obywatelstwo polskie,
- zamieszkiwały w dniu 1 września 1939 r. na terenach byłych Kresów Wschodnich RP,
- opuściły te tereny w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r.,
- zamieszkują w Polsce (warunek ten nie dotyczy spadkobierców.)
Zasadę prawną ustalającą takie kryteria kwalifikacyjne przyjął Sąd Najwyższy w Uchwale 7 sędziów z dnia 10.04.1991 r. (III CZP 84/90 – OSNC 1991/8-9/97).
W przypadku śmierci dawnego właściciela będącego osobą uprawnioną, prawo to przechodzi na jego spadkobierców ustawowych, co stwierdził Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 7.06.1994 r. (III CZP 77/94 – OSNC 1994/12/239).
Z powyższego wynika, że regulacje art.212 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczą osób, które:
- zostały przesiedlone z terenów b. Kresów Wschodnich RP na podstawie układów i umów, o których mowa w p.1.4.,
- opuściły tamte tereny przed rozpoczęciem przesiedlenia (ewakuacji, repatriacji),
- zostały wywiezione przez niemieckie władze okupacyjne a następnie powróciły do kraju,
- przybyły do kraju w szeregach wojska,
- przybyły do kraju w późniejszych terminach z ZSRR, po zakończeniu przesiedlenia (ewakuacji, repatriacji) – patrz p.1.4 Komentarza
Decyzja starosty stwierdzająca wartość pozostawionych nieruchomości jest równocześnie dowodem urzędowego poświadczenia uprawnień zabużańskich.
1.4. Dowodami w sprawie są dokumenty wymienione w pkt.3.1 Standardu dotyczące dawnych właścicieli nieruchomości zabużańskich. Podstawą przesiedlenia (tzw. repatriacji) były układy i umowy międzynarodowe:
- Układ zawarty przez PKWN z Białorusią w Lublinie dnia 9.09.1944 r.
- Układ zawarty przez PKWN z Ukrainą w Lublinie dnia 9.09.1944 r.
- Układ zawarty przez PKWN z Litwą w Lublinie dnia 22.09.1944r.
- Umowa zawarta przez Tymczasowy Rząd Jedności Narodowej RP z ZSRR w Moskwie dnia 6.07.1945 r.
- Umowa zawarta przez PRL z ZSRR w Moskwie dnia 25.03.1957r. (Dz.U. Nr 47 poz.222), oraz Uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30.05.1990 r. (III CZP 1/90 – OSNC 1990/10-11/129).
W przypadku osób, które były właścicielami mienia zabużańskiego i które przybyły do Polski inaczej, niż na mocy powyższych ustaleń międzynarodowych, wymagane jest przedstawienie orzeczenia sądowego stwierdzającego spełnienie kryteriów, wymienionych w pkt. 1.2 i 1.3.
1.5. Byłe Kresy Wschodnie RP, na obszarze których położone nieruchomości spełniają kryterium terytorialne mienia zabużańskiego, jest obszar następujących jednostek podziału administracyjnego Polski wg stanu na dzień 1.09.1939 r.:
- Miasto Wilno
- województwo Wileńskie – całe,
- ‘’ Nowogródzkie – całe,
- ‘’ Białostockie – pow. Grodzieński
pow. Wołkowyski
pow. Bielski – część
- województwo Poleskie – całe
- ‘’ Wołyńskie – całe
- ‘’ Tarnopolskie – całe
- ‘’ Stanisławowskie – całe
- Miasto Lwów,
- województwo Lwowskie –
- pow. Drohobycki
- ‘’ Lwowski
- ‘’ Żółkiewski
- ‘’ Sokalski
- ‘’ Gródecki
- ‘’ Rudecki
- ‘’ Turczański
- ‘’ Samborski
- ‘’ Dobromilski – część
- ‘’ Mościski – część
- ‘’ Jaworowski – część
- ‘’ Rawski – część
W przypadkach, gdy terytorium dawnych powiatów dzielone jest granicą państwową na dwie części, konieczne jest ustalenie położenia nieruchomości na podstawie materiałów szczegółowych.
1.6. Pod pojęciem „rodzaj nieruchomości” należy rozumieć:
- nieruchomości rolne w tym: grunty rolne (grunty orne i użytki zielone), siedliska, sady i ogrody,
- wody, grunty pod wodami i urządzenia z nimi związane,
- lasy,
- grunty budowlane,
- budynki i budowle,
- lokale,
- inne nieruchomości o specjalnej funkcji.
1.7. „Szczegółowa charakterystyka pozostawionej nieruchomości” oznacza opis podstawowych cech użytkowych tej nieruchomości, niezbędnych dla prawidłowego oszacowania jej wartości.
Na przykład:
- w przypadku gruntów rolnych będzie to określenie użytków i ich klas bonitacyjnych lub przydatności rolniczej (np. ziemia dobra – pszenno-buraczana, ziemia średnia – żytnio-ziemniaczana, ziemia licha – słabe piaski i grunty podmokłe),
- dla gruntów budowlanych – określenie rodzaju i funkcji możliwej zabudowy, wynikającej z miejscowych ustaleń planistycznych lub z funkcji nieruchomości przyległych,
- dla budynków – ich funkcja użytkowa, dane dotyczące konstrukcji i materiałów budowlanych, standard użytkowy, zagospodarowanie działki i in.
1.8. Orzeczenie sądu, o którym mowa w p.3.1.b Standardu może mieć postać postanowienia lub wyroku. W szczególności jest to orzeczenie wydawane w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, którego istotą jest ustalenie przez sąd prawa do ekwiwalentu, o którym mowa w art.212 ustawy. Orzeczenie powinno być prawomocne, a więc w przypadku wyroku powinien być on zaopatrzony w sądową klauzulę prawomocności. Treść takiego orzeczenia wiąże zarówno organy administracji (starosta, wojewoda) jak i rzeczoznawcę majątkowego (art. 365 § 1 kpc).
1.9. Pod pojęciem „zbliżonej liczby mieszkańców”, o której mowa w § 9 rozporządzenia należy rozumieć stan, w którym liczby mieszkańców w miejscowości „kresowej” według stanu z okresu przed 1939 r. i miejscowości porównywalnej „krajowej” według stanu obecnego (p. 5.4. Standardu) nie powinny się różnić więcej niż o 30%.
1.10. Porównanie „stopnia urbanizacji” dotyczy takich elementów zagospodarowania terenu, jak:
- rodzaj zabudowy,
- gęstość zabudowy,
- suma powierzchni gruntów zabudowanych,
- udział gruntów zabudowanych w całkowitej powierzchni miejscowości,
- wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej,
a także takie czynniki określające standard miejscowości, jak:
- ranga administracyjna miejscowości,
- obecność szkół średnich i wyższych,
- obecność obiektów zabytkowych,
- obecność instytucji kultury,
- obecność i charakter przemysłu i handlu.
1.11. Pojęcia „budynek” i „budowla” należy rozumieć zgodnie z definicją zawartą w art. 3 p.2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106 poz.1126 z późn. zm.):
- budynek – obiekt budowlany wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach,
- budowla – każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury (np. droga, linia kolejowa, most i wiadukt, tunel, sieci techniczne, wolnostojące: maszty, urządzenia reklamowe i instalacje przemysłowe, budowle: ziemne, hydrotechniczne, obronne, zbiorniki, oczyszczalnie ścieków i ujęcia wody, cmentarze, pomniki itp.).
1.12. Rynek kresowy, o którym mowa w p. 5.2.a. jest rynkiem historycznym, który istniał do 1 września 1939 r. w miejscowości (gminie, powiecie województwie), w której leży pozostawiona nieruchomość.
Rynek krajowy, o którym mowa w p. 5.2.b, jest rynkiem historycznym, który istniał do 1 września 1939 r. w miejscowości (gminie, powiecie, województwie)położonej na obszarze wchodzącym obecnie w skład terytorium Państwa i odpowiednio zlokalizowanym w województwach, o których mowa w załączniku do rozporządzenia powołanego w p.2 c standardu.
Relacje występujących na obu tych rynkach cen nieruchomości lub innych wskaźników ekonomicznych mających wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości, stanowią podstawę określenia współczynnika korygującego.
1.13. Rynek, o którym mowa w p.5.4. standardu, jest współczesnym krajowym rynkiem porównawczym dla rynku kresowego. Leży w odpowiednim województwie wymienionym w załączniku do rozporządzenia, o którym mówi p. 2.c., w miejscowości porównywalnej pod względem ilości mieszkańców i stopnia urbanizacji do miejscowości, w której leży pozostawiona nieruchomość. Poziom cen rynkowych na tym rynku odpowiada poziomowi cen na hipotetycznym rynku kresowym, pod warunkiem uwzględnienia współczynnika korygującego, o którym mowa w punkcie 5.2. i 5.3.
2. Uwagi do procedur szacowania wartości nieruchomości zabużańskich.
2.1. Przed rozpoczęciem procesu wyceny rzeczoznawca majątkowy wraz z osobą uprawnioną (zlecającą wycenę) dokonuje analizy posiadanych dokumentów podstawowych i pomocniczych. Rzeczoznawca majątkowy, w sytuacji gdy zaistnieje taka potrzeba, powinien wskazać osobie uprawnionej ewentualne możliwości uzyskania dodatkowych dokumentów pomocniczych, takich jak: fotografie obiektów, przewodniki turystyczne, literatura krajoznawcza, historyczna i inne.
2.2. Rzeczoznawca majątkowy przed przystąpieniem do wyceny powinien być przekonany o rzetelności przedstawionych mu dokumentów, mających stanowić podstawę wyceny. W wypadku wątpliwości rzeczoznawca powinien żądać dodatkowych dokumentów potwierdzających przekazane dane. Dotyczy to w szczególności przypadków, gdy wycenie podlegać mają nieruchomości o dużej wartości ponad 100.000 zł (np. dobra ziemskie o powierzchni powyżej 100 ha, pałace, kompleksy zakładów przemysłowych itp.)
2.3. Wskaźniki ekonomiczne, o których mowa w p.5.3. standardu powinny być dobierane, na podstawie dostępnych materiałów źródłowych, w taki sposób aby charakteryzowały w sposób jednorodny stan (poziom) rozwoju gospodarczego obu rynków porównywalnych („kresowego” i „krajowego”). Powinny więc obrazować identyczne zjawiska ekonomiczne, występujące na obu rynkach w tym samym czasie. Mogą to być np. takie wskaźniki, jak:
- wartości jednostkowe podatku od nieruchomości lub podatku gruntowego (średnie dla danej jednostki terytorialnej),
- średnie ceny danej kategorii nieruchomości,
- średnioroczny dochód „per capita”,
- udział każdej z porównywalnych jednostek terytorialnych w tworzeniu dochodu narodowego.
2.4. Miasto Lwów było miastem wydzielonym z woj. lwowskiego, można je więc porównywać do miasta Krakowa pod warunkiem ustalenia doboru dla tych rynków lokalnych porównywalnych wskaźników ekonomicznych, o których mowa powyżej, i wyznaczenia na tej podstawie właściwego dla tych rynków współczynnika korekcyjnego.
2.5. Dla miejscowości położonych na obszarze wschodniej ...
jas_pik