Konspekt wykładu – Podejście porównawcze / mgr inż. Bożena Hopfer /
1. Wprowadzenie
Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest to, że wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w bezpośredniej relacji do cen konkurencyjnych nieruchomości porównawczych i zależy od:
- substycyjności,
- równowagi popytu i podaży,
- innych okoliczności zewnętrznych.
Zasada substycyjności polega na tym, że typowo poinformowany nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż wynosiłyby koszty nabycia innej podobnej nieruchomości przy założeniu, że wymaga to dodatkowego czasu oczekiwania na realizację jego zamierzeń.
Relację pomiędzy popytem, a podażą określa się poprzez pryzmat szeregu informacji uzyskanych o danej miejscowości lub regionie. Będą to najczęściej informacje ekonomiczne ekonomiczno – społeczne i prawne , a więc takie jak bezrobocie, potencjał gospodarczy , planowane inwestycje , zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego , etc. Zasadne też jest poinformowanie jak długo na badanym rynku czeka się na sprzedaż podobnych nieruchomości .
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości które są, lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
2. Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego.
Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w :
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / tj. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 r /
- art. 153 ust.1 – istota podejścia porównawczego
- art. 151 ust.1 – definicja wartości rynkowej
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 /
- § 3 ust. 1 - podejście porównawcze jako sposób określania wartości rynkowej
- § 4 ust. 1-5 – warunki stosowania i metody podejścia porównawczego
- § 5 ust. 1i 2 – źródła informacji o cenach transakcyjnych
- ( Krajowy Standard Wyceny – Podstawowy ) KSWP 1 „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”
- Nota interpretacyjna ( NI ) „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”.
Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi : Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen w skutek upływu czasu . Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.
§ 4.1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.10.2004 stanowi :
Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości .
5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych . Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analizy statystycznej.
Zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu RM oraz notą interpretacyjną „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości.
Nota interpretacyjna określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego.
Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny przy przyjęciu następujących założeń :
a) strony umowy są do siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami ,
b) mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji,
c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości ,
d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
3 . Założenia dotyczące rynku nieruchomości :
Wartość rynkowa nieruchomości powinna być określona na podstawie analizy rynku, właściwego dla lokalizacji i rodzaju szacowanej nieruchomości. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości .
Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kontem wyboru cech rynkowych ( atrybutów ), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęty do wyceny rynek nieruchomości typowych, często występujących na rynku powinien być rynkiem lokalnym, w przypadku gdy brak danych na rynku lokalnym analizę można rozszerzyć o rynek sąsiedni podobny do rynku na którym występuje szacowana nieruchomość. W przypadku nieruchomości nietypowych, rzadko występujących na rynku np. stacji benzynowych, obiektów zabytkowych, obiektów hotelowych, przemysłowych itp. analizę można rozszerzyć na rynek ponadlokalny i krajowy. Nieruchomości np. międzynarodowe sieci hotelowe, lotniska itp. mogą być wyceniane na podstawie danych z rynków międzynarodowych.
Analizując rynek rzeczoznawca majątkowy powinien określić następującą jego charakterystykę :
- rodzaj rynku ( np. działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłową , lokali mieszkalnych , lokali usługowych, nieruchomości zabytkowych itd. )
- obszar rynku ( np. dzielnica, osiedle ,miasto , gmina, region , obszar kraju itd. )
- okres badania cen ( miesiąc, kwartał, rok, dwa lata, w szczególnych przypadkach trzy lata )
Zgodnie z NI 1 „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” - podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane .
Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określania wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku przed i po dacie na którą tę wycenę się sporządza.
W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko ( sporadycznie ).
- charakterystykę ekonomiczną rynku ( np. płynność, potencjał inwestycyjny, bezrobocie),
- stan środowiska naturalnego ( hałas , emisję pyłów , podziemne cieki, eksploatację górniczą , nasłonecznienie , sąsiedztwo parków i terenów rekreacyjnych , walory uzdrowiskowe terenu itp.)
Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem :
a ) cech fizycznych nieruchomości ( przykładowo : zbliżone powierzchnie gruntów, budynków , ich zużycie )
b ) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,
c ) cech użytkowych i ekonomicznych ( podobny sposób użytkowania, renoma , relacja popytu i podaży )
Podejście porównawcze jest rozbudowaną analizą porównawczą, a każda właściwie opracowana analiza wymaga dobrze dobranych kryteriów. Kryteriami na podstawie których będziemy porównywać nieruchomości wyceniane z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego są właśnie cechy rynkowe nieruchomości, które wpływają na poziom cen na danym rynku. Cech rynkowe należy odpowiednio scharakteryzować ze względu na ich możliwe stany np. lokalizację na danym rynku możemy określić jako : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna , zaś na innym rynku możemy wyróżnić tylko dwa stany tej cechy np. lokalizacja korzystna i niekorzystna .
Na podstawie analizy wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, że :
a ) Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”.
b ) Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie przyjętego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych nieruchomości porównawczych .
c ) Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości ( np. w zł / m2 ) znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną Cmax znajdują się w bazie danych nieruchomości porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w ΔC ( różnicą pomiędzy ceną maksymalną, a minimalną z przyjętej do wyceny bazy danych ).
Do wyliczeń ceny transakcyjne należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.
d) przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.
e )W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów cech rynkowych wewnątrz przedziału. [ C min Cmax ].
Rzeczoznawca zdaje sobie sprawę z faktu że tylko niewielka część atrybutów nieruchomości ma wpływ na cenę i na wartość rynkową ( max 10 atrybutów ). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów . Te kryteria wyboru wynikają z rynkowych cech nieruchomości .Rzeczoznawca chcąc nazwać i określić cechy rynkowe, powinien patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców nieruchomości, powinien ustalić wagę cech ( miernik wpływu danej cechy na cenę ).
Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy . Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości.
Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego zestawu atrybutów dla danego typu i rodzaju nieruchomości, oraz zebranie ich ilościowego i jakościowego wpływu na ceny sprzedaży nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań wymaganych w ramach tzw. analizy porównawczej.
4. Wycena nieruchomości metodą porównywania parami.
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen nieruchomości sprzedanych wcześniej i różnic, jakie występują pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Tak więc podstawowym założeniem tej metody jest zasada porównywania nieruchomości parami, czyli nieruchomości sprzedanej o znanej cenie i cechach z nieruchomością szacowaną o znanych cenach, lecz nieznanej wartości.
Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami składa się z następujących etapów:
1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez przyjęcie: rodzaju, obszaru rynku, okresu, w którym będziemy szukać cen transakcyjnych.
2. Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.
3. Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.
4. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech .
5. Dobór transakcji, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu na ceny oraz obliczenie wag cech rynkowych i poprawek z tytułu różnic w cechach.
6. Obliczenie wpływu czasu na zmianę cen w jednostce czasu ( zwykle przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości.
7. Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianej nieruchomości. Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być ściśle związana z podaniem opisu nieruchomości przez pryzmat cech rynkowych. Z opisu powinien wynikać obraz wartości rynkowej nieruchomości.
8. Wybór podobnych nieruchomości, które zostały wcześniej sprzedane i których ceny transakcyjne są znane oraz opis nieruchomości porównywalnych przez pryzmat określonych wcześniej cech rynkowych.
9. Obliczenie wag cech rynkowych :
10. Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi ( od 3 do 5 nieruchomości porównawczych ). Na tym etapie cechy wycenianej nieruchomości porównujemy kolejno z cechami każdej nieruchomości przyjętej do porównania. Porównanie odbywa się więc w parach porównawczych na podstawie cech rynkowych.
11. Określenie różnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach. Porównanie nieruchomości prowadzimy w tabelach porównawczych, których wzór przedstawiono poniżej.
Lp.
Cechy rynkowe
Udział cechy w DC (waga cechy) [ %]
Zakres kwotowy [zł]
Poprawki [zł]
1
2
...
jas_pik