Wycena nier.ćwiczenia.doc

Funkcje wyceny

wycenie wartości przypisuje się następujące funkcje:

·     Funkcja informacyjna polega na przygotowaniu stronom informacji, aby kupujący i sprzedający uniknęli nietrafnych propozycji cenowych.

·     Funkcja decyzyjna polega na dostarczeniu informacji do podejmowania decyzji o prawidłowości kierunku lokat kapitału.

·     Negocjacyjna funkcja przejawia się w dostarczeniu stronom argumentów uzasadniających proponowaną w transakcji cenę.

·     Funkcja rozwiązywania konfliktów interesów zapobiega wydłużaniu się czasu trwania transakcji i stratom produkcyjno-finansowym związanym z przedłużającymi się negocjacjami.

Potrzeby wyceny

Przenoszenie praw własności:

·     kupno – sprzedaż,

·     reprywatyzacja,

·     prywatyzacja,

·     wywłaszczenie.

Zmiana formy organizacyjnej:

·     wniesienie majątku jako aport do spółki,

·     przyjęcie (wystąpienie) udziałowców do spółki,

·     fuzja przedsiębiorstw,

·     likwidacja majątku,

·     podział majątku,

·     scalenie i podział.

Wymiar zobowiązań:

·     podatek od spadków i darowizn,

·     naliczanie opłat lokalnych (np. za użytkowanie wieczyste, adjacenckich),

·     naliczanie składek w ubezpieczeniach majątkowych,

·     odszkodowania za straty losowe.

Inne potrzeby m.in.:

·     zabezpieczenie majątkowe zobowiązań,

·     ewidencja zasobów majątkowych,

·     rachunek zysków i strat.

Wartość ekonomiczna

Ø  Zespół wycenionych cech danego dobra. Przejawami wartości ekonomicznej są m.in.: wartość księgowa, wartość rynkowa, wartość użytkowa, wartość wymienna, wartość odtworzeniowa, wartość katastralna, wartość likwidacyjna.

Ø  Określanie wartości ma zawsze subiektywny charakter. Nie ma obiektywnych metod i technik określania wartości ekonomicznej. Na gruncie ekonomii odrzuca się pogląd o istnieniu wewnętrznej wartości dobra bez względu na jego cenę, stanowiącą zewnętrzny wyraz wartości.

Rzadkość dobra

Ø  Niewystarczająca ilość danego dobra o danych cechach w stosunku do potrzeb. W ekonomii rzadkość oznacza, że ilość danego dobra jest niewystarczająca, aby zaspokoić potrzeby wszystkich.

Ø  Dobrami rzadkimi są dobra ekonomiczne, bowiem zasoby czynników produkcji w postaci ziemi, pracy, materiałów, budynków, budowli, maszyn itd. są ograniczone, podczas gdy potrzeby ludzkie wydają się być nieograniczone.

Użyteczność

Ø  Zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób. Użyteczność jest kategorią subiektywną, jedną z podstawowych kategorii ekonomicznych.

Ø  Na gruncie teorii ekonomii użyteczność nie jest równoznaczna z wartością użytkową. Dobro może mieć wartość użytkową, ale nie być użyteczne i odwrotnie.

Ø  Z punktu widzenia wartości rynkowej większe znaczenie ma użyteczność dobra niż wartość użytkowa. Użyteczność dobra jest czynnikiem wyznaczającym popyt na dane dobro.

Wartość użytkowa

Ø  Zdolność danego dobra do zaspokojenia potrzeb człowieka. Jest kategorią obiektywną, co oznacza, że uwzględnia potrzeby akceptowane przez całą zbiorowość, a nie indywidualnie. Dobro ma wartość użytkową bez względu na to, czy poszczególni członkowie uświadamiają sobie jej występowanie, czy nie.

Ø  Wartość użytkowa nie jest stała w czasie, ma charakter dynamiczny. Poziom wartości zmienia się wraz ze zmianą potrzeb, zmianą cech danego dobra. Im bardziej będzie ono przestarzałe, tym poziom wartości użytkowej będzie niższy.

Wartość wymienna

Ø  Relacja w jakiej różne towary są wzajemnie wymieniane. Znajduje wyraz w ilości jednostek pieniężnych, jakie możemy otrzymać za dany towar (czyli w cenie). Cena stanowi jedynie zewnętrzny wyraz wartości wymiennej. Wartość wymienna wyraża wartość rynkową.

Ø  Nie jest wielkością stałą i niezmienną w czasie. Ma zawsze charakter dynamiczny. Poziom wartości wymiennej zmienia się pod wpływem zmian relacji pomiędzy popytem i podażą na dane dobro, cech jakościowych danego dobra, mody itp.

Wartość rynkowa

Ø  Poziom wartości ekonomicznej kształtowany w sferze wymiany (a nie wytwarzania). Wyrażana jest przez wartość wymienną, jest formą jej przejawiania się.

Wartość odtworzeniowa
 

Ø  Wartość kształtująca się w sferze tworzenia. Określa wartość z punktu widzenia nakładów czynników produkcji użytych do wytworzenia dobra .

Cena

Ø  Suma pieniężna, stanowiąca ekwiwalent świadczenia drugiej strony w umowach wzajemnych (kupna – sprzedaży, najmu).

Ø  Cena jest kategorią zarówno ekonomiczną, jak i prawną.

Wartość rynkowa nieruchomości

Najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

·     strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami;

·     mają stanowczy zamiar zawarcia umowy;

·     są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości;

·     nie działają w sytuacji przymusowej;

·     upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku;

·     w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie ulegną zmianie.

Wartość rynkowa może być ustalana jako:

·     wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU);

·     wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania (WRA);

·     wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania (WRO);

·     wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży (WRW);

·     wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży (WRP).

Rodzaj zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej wynika przede wszystkim z:

·     postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy;

·     celu sporządzania wyceny;

·     stanu rynku nieruchomości i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Ø  Określa wartość z punktu widzenia nakładów czynników produkcji użytych na tworzenie nieruchomości.

Ø  Wartość odtworzeniowa obejmuje wartość rynkową gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia, wynikający z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych.

Wartość indywidualna nieruchomości

Ø  Wartość nieruchomości dla konkretnego inwestora. Przedstawia subiektywną relację między konkretnym inwestorem i rozpatrywaną inwestycją.

Ø  Uwzględnia dochód, jaki będzie generowała nieruchomość przez zakładany przez inwestora czas jej eksploatacji; nadwyżkę kapitału, jaką uzyska inwestor po sprzedaniu nieruchomości, a także wartość zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Ø  Traktowana jest często jako kategoria przeciwstawna wartości rynkowej nieruchomości. W zależności od oczekiwań inwestorów dana nieruchomość może mieć różne poziomy wartości inwestycyjnej.

Wartość nieruchomości jako kryterium inwestowania

Ø  Wartość nieruchomości jest jednym z kryteriów inwestowania. Inwestor porównuje poziom wartości odtworzeniowej, wartości indywidualnej i wartości rynkowej.

Ø  Niezależnie od wartości indywidualnej (czyli od poziomu wartości dla konkretnego inwestora) żaden inwestor nie chce zapłacić więcej za nieruchomość niż wynosi jej wartość rynkowa. Oznacza to, że warunkiem podjęcia decyzji o zakupie jest zachowanie następującej zależności:

WR > = C

gdzie:

WR - wartość rynkowa nieruchomości,

C - cena zakupu.

Ø  Wartość indywidualna (WIN) powinna być większa lub równa wartości rynkowej, czyli:

WIN > = WR              a zatem:              WIN > = WR > = C

Ø  Inwestor porówna wartość rynkową (cenę zakupu) z wartością odtworzeniową. Jeżeli wartość ta będzie niższa lub zbliżona do ceny, inwestor może podjąć decyzję o budowie, a nie o zakupie nieruchomości.

Rynek

Termin ten ma wiele znaczeń:

·     jako kategoria ekonomiczna oznacza ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi, reprezentującymi podaż, a kupującymi, zgłaszającymi zapotrzebowanie (popyt) na towary i usługi przy danym poziomie cen;

·     jako kategoria przestrzenna oznacza obszar o zbliżonych warunkach dokonywania zakupu i sprzedaży; zasięg rynku zależy od cech towaru, częstotliwości zakupu itp.;

·     jako kategoria techniczna rynek oznacza miejsce, na którym nabywcy i sprzedający spotykają się osobiście i chcą dokonać wymiany; to synonim słowa targ lub targowisko;

·     jako kategoria cybernetyczna to celowo określony zbiór elementów i relacji zachodzących między nimi, w wyniku czego zachodzą procesy sterowania.

Rynek rozpatrywany jest głównie jako kategoria ekonomiczna i utożsamiany jest z mechanizmem rynkowym.

Rynek nieruchomości

Ø  Kategoria ekonomiczna, rozpatrywana jako ogół warunków, w jakich odbywa się transfer praw do nieruchomości i zawierane są umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki połączone z władaniem nieruchomościami.

Ø  Rynek nieruchomości można klasyfikować według różnych cech.  Biorąc za podstawę przedmiot obrotu, wyróżniamy:

·     rynek nieruchomości mieszkaniowych,

·     rynek nieruchomości komercyjnych (np. biurowce, hotele itp.),

·     rynek nieruchomości przemysłowych,

·     rynek nieruchomości rolnych i leśnych,

·     rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia (np. kościoły, szpitale).

Z punktu widzenia kryterium przestrzennego wyróżniamy:

·     rynek lokalny,

·     rynek regionalny, rynek krajowy,

·     rynek międzynarodowy.

Z punktu widzenia stosunków własnościowych wyróżniamy:

·     rynek najmu, związany z nabywaniem prawa najmu czy dzierżawy,

·     rynek lokat, na którym nabywane jest prawo własności czy prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Cechy rynku nieruchomości

Do podstawowych cech rynku zalicza się:

·     niejednolitość rynku;

·     niedoskonałość;

·     małą elastyczność popytu i podaży;

·     wymóg fachowej obsługi;

·     lokalny charakter rynku;

·     małą efektywność rynku.

Funkcje rynku nieruchomości

·     funkcja wymiany - umożliwiająca realokację praw majątkowych i wtórną dystrybucję przeznaczenia przestrzeni w zależności od preferencji inwestorów i dotychczasowych użytkowników;

·     funkcja informacyjna - rynek przez cenę informuje o wartości wymiennej różnych nieruchomości, co umożliwia wykreowanie koncepcji wartości nieruchomości w świadomości podmiotów działających na rynku;

·     funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni - niski dochód z nieruchomości skłania jej właściciela do zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości...