met. Porównawcza.doc

5.              SPOSÓB WYCENY.

5.1              Wskazanie rodzaju określanej wartości.

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) przy założeniu, ze wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się
szczególnymi motywami,

mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

c)              są    świadome    współistniejących    okoliczności    mających    wpływ    na    wartość
nieruchomości,

d)              nie działają w sytuacji przymusowej,

e)              upłynął   okres    niezbędnego    wyeksponowania   nieruchomości    na   rynku,    przy
zastosowaniu  odpowiedniej   reklamy,  oraz  czas  potrzebny  do   wynegocjowania   warunków
umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

5.2              Wybór podejścia i metody wyceny.

Po uwzględnieniu celu wycen y oraz rodzaju nieruchomości wycenę przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami nieruchomości podobnych. W metodzie tej przyjmuje się do porównań nieruchomości podobne, które zostały wyodrębnione jako próbka reprezentatywna na lokalnym rynku nieruchomości. Wybór metody wyceny uzasadnia duża ilość transakcji kupna - sprzedaży na rynku lokalnym nieruchomości należących do tej samej grupy, co wyceniana.

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada ce­nom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości ko­ryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wy­cenianych.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podob­nych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a tak­że cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu (ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie od­biegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne).

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porów­nywania parami, korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

2.1. Metoda porównywania parami

przy metodzie porównywania parami porównuje się nie­ruchomość będąca przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

2.2, Metoda korygowania ceny średniej

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z 'rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieru­chomości podobnych, które były przedmiotem obrotu ryn­kowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi wartości przypisane po­szczególnym cechom tych nieruchomości.