najem lokali].pdf

INFOR LEX Księgowość

Strona 1 z 51

Prawo Przedsiębiorcy 17/2011 z 03.05.2011, str. 1

Najem lokali

Adam Malinowski, Emilia Bartkowiak, Sławomir Biliński, Grzegorz Ziółkowski, Grzegorz Tomala,

Sebastian Woźniak

Opracował Przemysław Mańko

Umowa najmu jest powszechnie znaną i stosowaną umową. Choć na pierwszy rzut oka jest to prosta

konstrukcja, w praktyce moŜe jednak budzić wiele wątpliwości. Najem polega na tym, Ŝe jedna strona

czasowo i za wynagrodzeniem udostępnia rzecz drugiej stronie do korzystania. Nie następuje przy

tym zmiana właściciela rzeczy. Według zasad określonych w umowie i w kodeksie cywilnym prawa

właściciela są czasowo ograniczone na rzecz osoby korzystającej z rzeczy. Przepisy o najmie

komplikuje traktowanie przez ustawodawcę najmu lokali jako osobnego rodzaju tej umowy. Przy

analizie tego aspektu umowy najmu naleŜy pamiętać o konieczności uwzględnienia – obok kodeksu

cywilnego – przepisów szczególnych, chroniących najemców lokali mieszkalnych.

Istotą najmu jest uŜytkowanie rzeczy w zamian za czynsz. To właśnie odpłatność najmu powoduje, Ŝe

często nie wiemy, jak w sposób prawidłowy i korzystny rozliczyć się z fiskusem. Czasami

zastanawiamy się nie tylko nad tym, jaki podatek, ale czy w ogóle powinniśmy coś zapłacić. Z tego teŜ

względu w niniejszym opracowaniu szeroko omawiamy m.in. problematykę podatkową związaną z

najmem. Analizujemy wątpliwości interpretacyjne. Podajemy wiele przykładów oraz opinii urzędów

skarbowych, nadających temu opracowaniu wyjątkową wartość praktyczną. Radzimy równieŜ, jak

prawidłowo i korzystnie dokonywać rozliczeń z tytułu najmu.

Umowa najmu mieszkania

Podstawowe zasady dotyczące najmu lokali mieszkalnych zostały określone w kodeksie cywilnym i w ustawie o

ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zawarte w tych ustawach

przepisy nakładają na wynajmującego i najemcę wiele obowiązków. Określają przy tym zasady wypowiadania takich

umów.

Prawa i obowiązki stron umowy najmu

Umowa najmu polega na oddaniu do używania mieszkania w zamian za comiesięczny czynsz. Ma ona przy tym

podwójny charakter, dlatego najpierw zostaną omówione prawa i obowiązki stron wynikające z kodeksu cywilnego

(k.c.), a następnie z regulacji szczegółowych. I tak najemcę obciążają drobne naprawy i nakłady w lokalu. Są to np.

drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak

również naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu,

dopływu i odpływu wody. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego

domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów

wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Najemca powinien stosować się do porządku domowego, jeżeli ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi

z umowy. Powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Może założyć w najętym

mieszkaniu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia

sprzeciwia się przepisom albo zagraża bezpieczeństwu. Jeżeli potrzebne jest współdziałanie wynajmującego,

najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Jeżeli najemca wykracza w

sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe

http://ksiegowosc.inforlex.pl/opracowaniakompleksowe/drukuj,01,I01.2011.017.000...

20110623

INFOR LEX Księgowość

Strona 2 z 51

zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez

zachowania terminów wypowiedzenia. Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową

wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na

piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Warto też wiedzieć, że właściciel ma prawo zastawu na rzeczach wniesionych do jego mieszkania. Prawo to

rozciąga się także na ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Jeżeli lokator dopuszcza

się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem

wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu

dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest

oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na

koniec miesiąca kalendarzowego.

PRZYKŁAD

30 września 2004 r. do umowy najmu został wprowadzony zapis, iż w przypadku gdy żadna ze stron nie

zawiadomi drugiej o chęci rozwiązania umowy, zostaje ona automatycznie przedłużana na następny

rok. 1 października 2010 r. najemca otrzymał aneks podnoszący czynsz. W piśmie podano, że odmowa

podpisania jest równoznaczna z rozwiązaniem najmu. Zgodnie z prawem taka sytuacja nie może mieć

miejsca. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego

dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów

wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi

3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (ale nie krótszy). Jak zatem widzimy, do

unicestwienia umowy może dojść dopiero po upływie ustawowych terminów – nie mogą one być krótsze

niż wskazane 3 miesiące.

Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z

nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat

należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Oznacza to, że właściciel może wybrać osobę

zobowiązaną do zapłaty i domagać się od niej spłaty całości zadłużenia (art. 688 1 k.c.). Oczywiście

powinna to być osoba, która daje najlepszą gwarancję takiej spłaty (tzn. taka, o której właściciel wie, że będzie w

stanie oddać pieniądze). Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego

używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest

obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Śmierć najemcy

Zdarza się niekiedy, że główny najemca zamieszkujący wraz z innymi osobami umrze. Powstaje wtedy problem

„dziedziczenia” uprawnienia do lokalu. Umowa najmu to typowy stosunek zobowiązaniowy, który wiąże tylko strony,

niemniej jednak prawo musi wyjść naprzeciw potrzebom praktyki i zagwarantować mieszkanie współlokatorom

zmarłego.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują:

§ małżonek niebędący współnajemcą lokalu,

§ dzieci najemcy i jego współmałżonka; należy zauważyć, że wnuk zmarłego nie należy do

uprawnionych nawet wtedy, gdy łączyła go z najemcą szczególna więź gospodarcza i uczuciowa,

§ inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

§ osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

http://ksiegowosc.inforlex.pl/opracowaniakompleksowe/drukuj,01,I01.2011.017.000...

20110623

INFOR LEX Księgowość

Strona 3 z 51

Wymienione osoby wstępują w stosunek najmu mieszkania, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w

tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku wymienionych osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego

wygasa. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu, mogą wypowiedzieć właścicielowi umowę najmu z zachowaniem

terminów ustawowych, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony (art. 691 k.c.).

Terminy wypowiedzenia czynszu

Ustawowe terminy wypowiedzenia:

§ Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy

miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

§ Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, można to zrobić na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

§ Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód.

§ Gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Wypowiadając umowę, należy więc przeanalizować terminy płatności czynszu. Powstaje jednak pytanie, co się

stanie, jeżeli spadkobiercy będą zajmować mieszkanie bez umowy (bez tytułu prawnego). Wówczas są oni

zobowiązani wobec właściciela do uiszczania odszkodowania aż do czasu wyprowadzki. Wysokość odszkodowania

odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. W przypadku gdy wysokość

odszkodowania nie pokrywa poniesionych przez właściciela strat, może on żądać od spadkobierców odszkodowania

uzupełniającego. Może też oczywiście usunąć niechcianych lokatorów, wszczynając proces eksmisyjny.

Ochrona praw lokatorów

Szczegółowe zasady dotyczące wynajmowania mieszkań znajdziemy w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie

praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przez pojęcie lokatora rozumiemy

najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, a przez

pojęcie właściciela wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do

używania mieszkania.

Umowa o odpłatne używanie mieszkania może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli

dotyczy ona lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek

samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy,

może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony

żąda lokator.

Kaucja

Podpisanie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z

tytułu najmu, przysługujących wynajmującemu w dniu wyprowadzki. Kaucja nie może przekraczać

dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu

zawarcia umowy. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

§ dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego,

§ jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Trzeba pamiętać, że kaucja nie jest stała i podlega waloryzacji. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie

równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej

przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca

od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności z tytułu najmu.

http://ksiegowosc.inforlex.pl/opracowaniakompleksowe/drukuj,01,I01.2011.017.000...

20110623

INFOR LEX Księgowość

Strona 4 z 51

PRZYKŁAD

1 sierpnia 2007 r. strony zawarły umowę najmu dwupokojowego mieszkania (55 m 2 ) w Warszawie na 3

lata, zabezpieczoną kaucją w wysokości 7200 zł (miesięczny czynsz wynosił 1200 zł).

W dniu wygaśnięcia umowy czynsz wynosił już 1350 zł, a zatem kaucja do zwrotu wzrosła również do

kwoty 8100 zł. Najemcy zalegali jednak z zapłatą za lipiec 2010 r., a zatem zwracając pieniądze,

właściciel może odliczyć tę kwotę od kaucji i powinien zwrócić 6750 zł.

Protokół wydania lokalu i ulepszenia

Przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół, w którym określą stan techniczny i stopień

zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie mieszkania.

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy

określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu mieszkania najemca jest

obowiązany odnowić je i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość

zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli

lokator w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty

odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia.

Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Oczywiście, aby uwiarygodnić żądane

kwoty, trzeba dysponować fakturami, a przynajmniej paragonami ze sklepów. Wynajmujący może żądać usunięcia

ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem przepisów i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie

naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia.

Tabela 1. Obowiązki lokatora i właściciela

http://ksiegowosc.inforlex.pl/opracowaniakompleksowe/drukuj,01,I01.2011.017.000...

20110623

INFOR LEX Księgowość

Strona 5 z 51

http://ksiegowosc.inforlex.pl/opracowaniakompleksowe/drukuj,01,I01.2011.017.000...

20110623

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: