Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego/ Dz.U.z 2005r. Nr 31,poz.266 ze zm./

Rząd skierował we wrześniu 1999r. do Sejmu projekt ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w związku z wejściem w życie w 1997r. Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, która wprowadziła pojęcie lokatorów lokali mieszkalnych oraz obowiązek ustawowej ochrony ich praw.

              Ustawa ta weszła w życie z dniem 10 lipca 2001r i zastąpiła obowiązującą uprzednio ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

/ rozdział 6 ustawy o najmie ..... w części dotyczącej dodatków mieszkaniowych obowiązywał do końca roku 2001/. W dniu 15 lipca 2003r. weszły w życie zmiany do ww ustawy /art. 5 i 35/.

              Z dniem 1 stycznia 2005r.nastąpiły  kolejne zmiany do przedmiotowej ustawy.

              Zmiany te wynikają z ustaw:

z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw /Dz.U. Nr 281, poz. 2783/

z dnia 22 grudnia 2004r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /Dz.U. nr 281, poz. 2786/.

Ustawa, o której mowa podzielona jest na pięć rozdziałów zawierających:

- przepisy ogólne,

- prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów,

- mieszkaniowy zasób gminy,

- lokale socjalne,

- zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe.

              Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, do lokali będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub szefa Agencji Wywiadu, przepisy tej ustawy stosuje się wtedy, gdy przepisy odrębne nie stanowią inaczej. Również przepisy ustawy nie stosuje się do tzw. „najmu okazjonalnego” za pewnymi wyjątkami określonymi w  art. 3 ust.1 ustawy.

              Przedmiotem ustawy są lokale służące do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokale będące pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, co oznacza, że problematyka lokali użytkowych znajduje odźwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego.

              W ustawie w rozdziale pierwszym znalazło się określenie definicji lokatora. Zgodnie z tą definicją za lokatora uznano najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Również w tym samym rozdziale znajdują się inne definicje ustawowe jak np. pojecie: współlokatora, lokalu socjalnego, zamiennego gospodarstwa domowego, mieszkaniowego zasobu gminy, publicznego zasobu mieszkaniowego itd.

   Ochrona lokatorów wynikająca z przedmiotowej ustawy w szczególności polega na:

-         sprecyzowaniu warunków zawarcia umowy o odpłatne używanie lokalu,

-         wprowadzeniu zasad ustalania stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w zasobach należących do publicznego zasobu mieszkaniowego,

-         zapobieganiu nadmiernym podwyżkom czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela,

-         ograniczeniu uprawnień właścicieli budynków do rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator mieszka w lokalu,

-         od 1 stycznia 2005r. obowiązek właściciela zaproponowania lokatorowi, którego gospodarstwo domowe wykazuje, że osiąga dochody na poziomie umożliwiającym ubieganie się w danej gminie o wynajęcie lokalu socjalnego, zawarcia ugody w sprawie zaległych i bieżących należności w przypadku wypowiadania stosunku prawnego z powodu zwłoki z ich zapłatą nie obowiązuje /art. 12 uchylony/. Obecnie strony mogą czynić sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego na podstawie Kodeksu cywilnego –art. 917 .

-         nałożeniu na sąd przy orzekaniu o eksmisji obowiązku orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego oraz określeniu osób, wobec których sąd nie może orzec o braku takiego uprawnienia.

UMOWA O ODPŁATNE UŻYWANIE LOKALU

              Umowa o odpłatne używanie lokalu, z wyjątkiem umowy lokalu socjalnego, może być zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony 

              Wymóg zawarcia umowy na czas nie krótszy niż 3 lata już nie obowiązuje / nowela do ustawy : Dz.U. Nr 113, poz. 1069 z 2003r./.

              Jeżeli chodzi o lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego to mogą być one wynajmowane tylko na czas:

-         nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator,

-         oznaczony /lokale socjalne/,

-         związany ze stosunkiem pracy .

Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw o niskich dochodach. Zadania te wykonuje wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób –art. 4 ust. 3. Również w celu wykonania tych zadań gmina może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód- art. 20 ust.2a.

              Lokal socjalny to taki lokal, który nadaje się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2 a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

              Lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10m2 powierzchni łącznej pokoi a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20m2 tej powierzchni – oznacza to, że jedynie w przypadku, gdy w dotychczasowym lokalu przypada więcej niż 10 m2 powierzchni łącznej pokoi na członka gospodarstwa domowego, właściciel ma obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego o łącznej powierzchni pokoi takiej, aby na jednego członka tego gospodarstwa przypadało nie mniej niż 10m2.

KAUCJE

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu /wyjątki: najem lokalu socjalnego i zamiennego oraz w związku z zamianą lokalu, o ile najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji/.

              Zwrot kaucji następuje w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.

-    art. 36 ust.1 ustawy stosuje się w przypadku kaucji wpłaconej przez najemcę                 przed dniem 12 listopada 1994r.

-         art. 36 ust.2 ustawy stosuje się w przypadku  kaucji wpłaconej przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

-         art. 6 ustawy stosuje się w przypadku kaucji wpłaconych pod rządami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Art. 6 w/w ustawy stanowi, że kaucja nie może przekraczać 12- krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Zwrot kaucji: to aktualny czynsz mnożony przez np. 12 miesięcy.

CZYNSZE

Obecnie czynsz ustala właściciel dla swojego zasobu, a nie jak poprzednio rada gminy.

              Ustawa rezygnuje z pojęcia czynszu regulowanego.

Pozostał aktualny zakaz podwyższania czynszu częściej niż co 6 miesięcy.

19 kwietnia 2005r.Trybunał Konstytucyjny rozpoznał wniosek Prokuratora Generalnego w sprawie konstytucyjności przepisów ustaw nowelizujących ww. ustawę, wprowadzających ograniczenia podwyżek czynszów, w zakresie ustalonym, w uzupełnionym ust.1 art.9 i dodanym ust.1a tego artykułu w brzmieniu nadanym w ustawach z dnia 17 i 22 grudnia 2004 r.  Trybunał Konstytucyjny w pełni podzielił opinię zawartą we wniosku Prokuratora Generalnego i uznał za niekonstytucyjne dodanie ust.1a w art.9 i uzupełnienie ust.1 w tym artykule o słowa  „a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela”.

              Oznaczało to przywrócenie ważności wcześniej proponowanej przez Rząd regulacji art. 8a tj.: jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku przekroczy próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a podwyżka ta będzie większa niż 10% dotychczasowego czynszu, to będzie mogła mieć miejsce wyłącznie w uzasadnionych przypadkach i właściciel na żądanie lokatora będzie obowiązany przedstawić mu na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jednocześnie przewidziano możliwość kwestionowania przez lokatora zarówno zasadności jak i wysokości podwyżki oraz rozstrzygania sporu w drodze postępowania sądowego, przy czym ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywałby na właścicielu. Do czasu rozstrzygnięcia sporu przez sąd lokator obowiązany byłby do zapłaty czynszu w dotychczasowej, niepodwyższonej wysokości.

              Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 maja 2006r. –sygn.akt K 33/05 Trybunał rozpoznał wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczący podwyżki czynszu albo innych

opłat za użytkowanie lokalu.

Trybunał Konstytucyjny orzekł:

- art.8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. ……  w zakresie, w jakim nie określa kryteriów zasadności podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jest niezgodny z art. 2 Konstytucji,

- art. 8a ust.6 pkt 1 ustawy - jest niezgodny z Konstytucją,

- art. 8a ust.7 pkt 1 ustawy w zakresie, w jakim umożliwia podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynoszących 3% i więcej wartości odworzeniowej lokalu z pominięciem przepisów art. 8a ust.1-6, jest niezgodny z Konstytucją,

- art. 8a ust.7 pkt 2 ustawy jest niezgodny z Konstytucją art. 9 ust.1 ustawy jest niezgodny z Konstytucją.

Wyrok jest ogłoszony w Dzienniku Ustaw Nr 86 z dnia 23 maja 2006r. – i od tej daty obowiązuje.

              Reasumując,  obecnie w świetle dokonanych zmian :

- podwyższanie czynszu, nie może być dokonywane częściej niż co 6 m-cy / do 31 XII 2006r. przepis obowiązuje/,

Podwyżka wymaga co najmniej trzymiesięcznego wypowiedzenia,

Podwyżka powodująca, że czynsz przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu wymaga uzasadnienia, jeśli lokator tego żąda. Najemca, który nie zgadza się z podwyżką może wnieść w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia pozew do sądu wnosząc o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływam okresu dokonanego wypowiedzenia. Do czasu prawomocnego orzeczenia sądu najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Obecnie tj. od 1 I 2005r. wprowadzono nowe możliwości polegające na

stosowaniu obniżek czynszów za mieszkania w publicznym zasobie  mieszkaniowym.

WYPOWIEDZENIE

Wypowiedzenie stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, może nastąpić tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, do których należą w szczególności:

-         używanie lokalu przez lokatora w sposób sprzeczny z umową lub powodowanie jego niszczenia,

-         wykraczanie przez niego w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,

-         zaleganie z czynszem lub opłatami za używanie lokalu,

-         udostępnianie lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela budynku,

-         używanie lokalu wbrew obowiązkowi opróżnienia z powodu rozbiórki lub remontu budynku.

Ustawa wprowadza też możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego po spełnieniu określonych wymogów, jeśli właściciel lub jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny, zamierza zamieszkać w lokalu należącym do właściciela.

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, będzie mógł również wypowiedzieć stosunek najmu najemcy z powodu jego niezamieszkiwania w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy oraz osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej   miejscowości, / od 1 I.2005r.  skreślono wyrazy „ pobliskiej miejscowości - w art. 11 ust.3 pkt 2/ a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

ZAJMOWANIE LOKALU BEZ TYTUŁU PRAWNEGO

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie – art. 18 ustawy.

.

.

EKSMISJE

              Odnośnie ochrony przed skutkami eksmisji z mieszkania należy podkreślić, że w omawianej ustawie zasady tej ochrony zostały rozciągnięte na wszystkich lokatorów. W szczególności nałożono na sądy obowiązek rozstrzygnięcia, czy osobie zobowiązanej do opróżnienia zajmowanego lokalu przysługuje, czy też nie przysługuje, uprawnienie do lokalu socjalnego. Sąd nie może odmówić takiego uprawnienia osobom, które nie mają możliwości zamieszkania w innym lokalu niż dotychczas zajmowany, jeżeli osobami takimi są: kobieta w ciąży, małoletni, niepełnosprawny, ubezwłasnowolniony i wspólnie z nim zamieszkały sprawujący nad taką osobą opiekę, obłożnie chory, emeryt i rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoba posiadająca status bezrobotnego / od 1 I 2005r. osoba posiadająca status bezrobotnego a nie bezrobotny// albo osoba spełniająca określone uchwałą rady gminy przesłanki niezbędne dla uzyskania lokalu socjalnego. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego takim osobom obciąża gminę.

              Nie otrzymają lokalu socjalnego osoby, które stracą tytuł prawny do lokalu z zasobu niepublicznego /wyjątek: spółdzielnie i TBS-y/,jeżeli umowa została podpisana po 1.I.2005r. oraz mogą nie otrzymać Ci, którzy będą się nagannie zachowywać. – art. 14 ust.5 i 7.

Należy zwrócić uwagę, że nowelizacja przepisu art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego ustawą z dnia 2 lipca 2005r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw /Dz.U. Nr 172, poz. 1804/, wprowadziła istotną zmianę w zakresie wykonywania obowiązku opróżnienia lokalu, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego. Zmiana jest konsekwencją wprowadzenia do systemu prawa, przepisem zrt. 1046 par. 4 k.p.c., instytucji ‘tymczasowego pomieszczenia”.

              Wydane na podstawie upoważnienia ustawowego, zawartego w art. 1046 par. 11 Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawie o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie /Dz.U. Nr 17, poz. 155/, reguluje natomiast szczegółowy tryb postępowania przy wykonywaniu eksmisji z tego rodzaju lokali lub pomieszczeń oraz zawiera dodatkowe gwarancje dla osób eksmitowanych. W szczególności określa ono wymogi, jakie spełniać musi tymczasowe pomieszczenie.

              Ustawodawca,  wprowadził instytucję „tymczasowego pomieszczenia”, ze względów humanitarnych. Ma ona zapobiegać wykonywaniu eksmisji „na bruk”, a w konsekwencji szerzeniu się zjawiska bezdomności.

              Regulacje dotyczące tymczasowego pomieszczenia mają jednak charakter typowo proceduralny, nie kreują więc nowej instytucji o charakterze podobnym do lokalu socjalnego czy zamiennego.

              Nałożenie na gminę obowiązku wskazania tymczasowego pomieszczenia na podstawie art. 1046 par.4 Kodeksu postępowania cywilnego nie przesądza więc zarówno warunków /formy prawnej/ używania takiego pomieszczenia, a tym samym okresu, na jaki pomieszczenie winno być oddane osobie uprawnionej do używania, jak i kwestii odpłatności za korzystanie z tego pomieszczenia.

Wydaje się, że gmina powinna umożliwić dłużnikowi korzystanie z tymczasowego pomieszczenia do czasu, aż będzie on miał możliwość znalezienia innego pomieszczenia, w którym mógłby zamieszkać. Jest to konsekwencją ustawowego obowiązku gminy zapewnienia schronienia osobom bezdomnym.

              W kwestii odpłatności za korzystanie przez osobę eksmitowaną z tymczasowego pomieszczenia, na wstępie należy ponieść, iż używanie wskazanego dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia może odbywać się w oparciu o stosunki8 prawne o charakterze obligacyjnym, uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny /Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm./ Najbardziej adekwatnym rozwiązaniem byłoby nawiązanie z osobą eksmitowaną najmu /art. 659-692k.c./, który jest stosunkiem prawnym odpłatnym, ewentualnie użyczenia /art. 710-719/, mającego charakter nieodpłatny.

              Jeśli chodzi o wysokość stawki czynszu , jaki powinien być ustalony w przypadku oddania pomieszczenia tymczasowego w używanie osobie uprawnionej na podstawie zawartej z nią umowy najmu, obowiązujące regulacje kwestii tej nie przesądzają. Wydaje się jednak, iż z uwagi na przeznaczenie pomieszczenia, polegające na zapewnieniu osobie eksmitowanej jedynie tymczasowego lokum, oraz obniżony standard takich pomieszczeń, wobec których przepisy rozporządzenia stawiają ograniczone wymogi techniczne / zgodnie z par. 3 wzmiankowanego rozporządzenia tymczasowe pomieszczenie powinno posiadać: dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby urządzenia te znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane, zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków/ , stawka czynszu za wynajem takiego pomieszczenia winna być ustalona na poziomie odpowiednio niższym od czynszu najmu lokalu socjalnego.

              Z uwagi na cel wprowadzenia instytucji tymczasowego pomieszczenia oraz charakter Kodeksu postępowania cywilnego jako ustawy procesowej, Ministerstwo Sprawiedliwości nie  miało możliwości zamieszczenia w nim rozwiązań systemowych z zakresu gospodarki mieszkaniowej.

              Powyżej stanowisko jest tylko poglądem i nie może być utożsamiane z wiążącą wykładnią powołanych wyżej przepisów.

Stosownie do drugiego członu tytułu ustawa zawiera przepisy określające zadania gmin dotyczące zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w tym w szczególności nakłada na gminy obowiązek uchwalania wieloletnich programów gospodarczych w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na co najmniej pięć kolejnych lat oraz uchwalania zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu.

              Ponadto ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dokonano zmian w Kodeksie cywilnym.

              Obecnie sytuację prawną małżonków  reguluje art. 680 Kc. Zgodnie z tym przepisem małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu /chyba, że sąd z ważnych powodów zniesie wspólność najmu lokalu/.

Sprawy dotyczące wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy – reguluje art.691 Kc.

W myśl tego przepisu w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

1