TYGODNIK PRAWO W FIRMIE z 20 września 11 (nr 182).pdf

prenumerata

Tygodnik

WYDAWCA:

PRAWO W FIRMIE

WWW.GAZETAPRAWNA.PL

WTOREK | 20 września 2011 | Nr 182 (3068)

DZIŚ PORADY

Ekspert GP

Jakie postanowienia

należy zawrzeć w umowie

o roboty budowlane

Wykonawcy dla zabezpieczenia wynagrodzenia mogą żądać

od inwestora gwarancji zapłaty. Inwestor może zaś zastrzec kary

umowne od wykonawcy za opóźnienie terminu oddania obiektu

Prawo budowlane

Pozwolenie na rozbiórkę

nie wymaga decyzji

o warunkach zabudowy – pisze

dr Maksymilian Cherka | C2

Procedury

n Datę pewną zastrzeżoną dla wywołania określonych skutków

można poświadczyć także po dokonaniu czynności prawnej | C2

Kodeks cywilny

Przedsiębiorca, którego renoma

została naruszona, może bronić

jej w sądzie – wyjaśnia

Sebastian Pabian | C2

Prawo handlowe

n Jeśli wynika to z umowy, komandytariusz może prowadzić

sprawy spółki tak samo lub podobnie jak komplementariusz | C3

Spółki handlowe

n Za nieumieszczenie na papierze firmowym wysokości kapitału

zakładowego spółki z o.o. grożą sankcje | C6

Użytkowanie wieczyste

Komandytariusze

n O przywróceniu terminu do złożenia wniosku o zasadności

aktualizacji opłaty rocznej decyduje sąd administracyjny | C7

Wspólnik, którego nazwisko

trafi do firmy, odpowie

za zobowiązania wobec osób

trzecich bez ograniczeń

– twierdzi Michał Kosiarski | C3

Zagospodarowanie przestrzenne

n Przy przebudowie budynku handlowo-usługowego nie można

interpretować rozszerzająco planu zagospodarowania | C8

Orzecznictwo

n Sklep prowadzący sprzedaż alkoholu nie może znajdować się

w pobliżu placówki edukacyjnej | C8

Obrót gospodarczy

Gazeta Prawna

Serwis Kadrowy

W przypadku upadłości

dewelopera najlepiej

zabezpiecza rachunek

powierniczy – mówi

Marcin Jasiński | C6

Co powinien zrobić kierowca w razie kolizji

drogowej

W dokumentach ZUS składanych

za ubezpieczonego trzeba podać PESEL

Kiedy można się ubiegać o skierowanie

do sanatorium

www.gazetaprawna.pl

Czy były pracownik może żądać wglądu

do swoich akt osobowych

www.kadry.gazetaprawna.pl

ZA TYDZIEŃ: Jak firma może się bronić przed podróbką towarów

C 2

KOMENTARZE

DGP | 20 września 2011 | nr 182 (3068) | WWW.GAZETAPRAWNA.PL

Orzeczenie SN

dr Maksymilian Cherka

Zbędna decyzja o warunkach zabudowy

Najem nie zawsze

można wypowiedzieć

Data pewna zastrzeżona dla wywołania określo-

nych skutków może być poświadczona także po

dokonaniu czynności prawnej

nowi on, że w decyzji o warunkach zabudowy konieczne

jest określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy

w zakresie m.in. gabarytów, formy architektonicznej

obiektów budowlanych etc. Nie można jednak wskazać

tych wymagań w odniesieniu do rozbiórki obiektu. Usta-

wodawca tak określając treść decyzji o warunkach zabu-

dowy wyraźnie wskazuje, że idzie tu o zabudowę w sen-

sie pozytywnym, tj. takim, w którym zamierzenie budow-

lane doprowadzi do powstania nowego obiektu. Rozbiór-

ka zaś, nawet uznając ją za roboty budowlane, ma zna-

czenie negatywne, bowiem prowadzi do odjęcia czegoś,

zniwelowania, zniweczenia. Ponadto w art. 61 ust. 6 oraz

7ustawodawca ustanawia delegację ustawową dla mini-

stra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki prze-

strzennej i mieszkaniowej, do wydania rozporządzenia,

w którym zostaną określone sposoby ustalenia wymagań

dotyczących właśnie nowej zabudowy i zagospodarowa-

nia terenu. W rozporządzeniu tym minister ma określić

wymagania dotyczące ustalenia m.in. linii zabudowy,

wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji

frontowej, wysokości górnej krawędzi gzymsu etc. Po-

twierdza to tezę, że wydanie decyzji o warunkach zabu-

dowy jest konieczne i wymagane w sytuacji zamierzenia

budowlanego prowadzącego do powstania nowej zabu-

dowy, tj. nowego obiektu. Nie da się wydać decyzji o wa-

runkach zabudowy bez uwzględnienia wskazanego roz-

porządzenia. Natomiast uwzględniając to rozporządzenie,

które już w tytule zawiera informację, że wydanie decy-

zji o warunkach zabudowy dotyczy nowej zabudowy, nie

sposób wydać decyzji o warunkach zabudowy, które ma

służyć później wydaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiór-

kę. Przyczyny takiego stanu rzeczy są prozaiczne – w po-

zwoleniu na rozbiórkę nie jest istotna dopuszczalna wy-

sokość gzymsu obiektu, szerokość elewacji frontowej,

wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w sto-

sunku do powierzchni działki itd. Dotyczy to tylko usta-

lenia wymogów, jakie powinny spełniać nowe obiekty. Po-

twierdza to konstatację, że do wydania decyzji o pozwo-

leniu na rozbiórkę nie jest konieczne uprzednie uzyska-

nie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kodeks cywilny i in-

ne ustawy uzależniają

w wielu przypadkach

powstanie określonych

skutków prawnych od

dokonania czynności

prawnej w formie z datą

pewną. Rozbieżności

w orzecznictwie budziła

kwestia, czy data pewna

musi być poświadczona

w chwili dokonania

czynności prawnej, czy

też określone skutki

prawne wywrze nadanie

daty pewnej po dokona-

niu takiej czynności.

Po zawarciu umowy

Wątpliwości te usunęło

orzeczenie Sądu Najwyż-

szego z 5 lutego 2009 r.

(I CSK 325/08), w którym

SN orzekł, że zastrzeże-

nie w art. 678 par. 2 k.c.

formy pisemnej z datą

pewną dla wywołania

określonych skutków

oznacza, że data pewna

może być uzyskana tak-

że w sposób określony

w art. 81 par. 2 k.c.

W konsekwencji nabyw-

ca rzeczy najętej (wy-

dzierżawionej) nie może

wypowiedzieć umowy

najmu (dzierżawy) za-

wartej na czas określony

zarówno wtedy, gdy no-

tariusz urzędowego po-

świadczenia daty doko-

nał przy zawarciu umo-

wy, jak i wtedy, gdy sto-

sowna wzmianka została

umieszczona na umowie

dopiero po jej zawarciu.

Istotne jest jedynie to,

aby umowa została opa-

trzona datą pewną przed

zbyciem rzeczy najętej

(wydzierżawionej).

W stanie faktycznym

sporu powódka złożyła

pozwanej oświadczenie

o wypowiedzeniu umo-

wy dzierżawy. Pozwana

podniosła, że było ono

bezskuteczne, ponieważ

umowa dzierżawy zosta-

ła zawarta w formie pi-

semnej z datą pewną,

a przedmiot umowy zo-

stał powódce wydany.

Sąd ustalił, że umowa

została zawarta w zwy-

kłej formie pisemnej

oraz że na aneksie do tej

umowy podpisanym kil-

ka lat później znajduje

się adnotacja urzędu

skarbowego o uiszczeniu

opłaty skarbowej. Po-

wódka nabyła prawo

użytkowania wieczyste-

go przedmiotowej nieru-

chomości po upływie

kolejnych kilku lat. Po-

nieważ wzmianka urzę-

du skarbowego o uisz-

czeniu opłaty skarbowej

została zamieszczona na

aneksie do umowy

dzierżawy, konieczne

było rozstrzygnięcie, czy

czynność prawna ma da-

tę pewną i w rezultacie

czy wypowiedzenie

przez nabywcę umowy

dzierżawy zawartej na

czas określony było do-

puszczalne i skuteczne.

SN w omawianym wy-

roku orzekł, że data pew-

na, o której mowa w art.

81 par. 2 i 3 k.c. (tj. data

pewna od chwili dokona-

nia urzędowej wzmianki

na dokumencie po doko-

naniu czynności) nie ma

zastosowania wyłącznie

wtedy, gdy forma pisem-

na z datą pewną została

zastrzeżona pod rygorem

nieważności. Natomiast

opatrzenie dokumentu

datą pewną w jakiś czas

po zawarciu umowy (tj.

w sposób określony

w art. 81 par. 2 i 3 k.c.)

jest jednak możliwe

i skuteczne w przypadku

zastrzeżenia formy pi-

semnej z datą pewną dla

wywołania określonych

skutków prawnych. Wła-

śnie taki rygor ustawo-

dawca przewidział w art.

678 par. 2 k.c. W konse-

kwencji wypowiedzenie

przez nabywcę rzeczy

umowy najmu (dzierża-

wy) zawartej na czas

określony jest niedopusz-

czalne także wtedy, gdy

dokument został opatrzo-

ny urzędową wzmianką

po dokonaniu czynności.

Konsekwencje wyroku

Wyrok SN koryguje re-

strykcyjne stanowisko

SA w Katowicach wyra-

żone w wyroku z 7 lute-

go 2007 r. (I ACa 1569/

06), w którym sąd ten

orzekł, że nabywca rze-

czy najętej nie może wy-

powiedzieć umowy naj-

mu zawartej na czas

określony tylko wtedy,

gdy umowa najmu zo-

stała opatrzona datą

pewną w chwili jej za-

warcia. Aktualnie w ce-

lu wywołania skutków

prawnych związanych

z datą pewną zastrzeżo-

ną dla celów dowodo-

wych, wystarczy, że do-

kument umowy zostanie

opatrzony datą pewną

po zawarciu umowy.

Wyrok SN z 5 lutego 2009 (I CSK

325/08)

wydział odpowiedzialny za wydawanie decyzji

o pozwoleniu na rozbiórkę żąda od inwestora

przedstawienia decyzji o warunkach zabudowy, której

wydział planowania miejscowego nie chce wydać, po-

wołując się na brak podstawy prawnej. Problem ten do-

tyka również przedsiębiorców planujących konkretne in-

westycje na terenie, na którym znajdują się obiekty bu-

dowlane nienadające się już do użytku. Brak jest podsta-

wy normatywnej do wysuwania wniosków o konieczno-

ści uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudo-

wy do wydania pozwolenia na rozbiórkę, w sytuacji, kie-

dy gmina nie ustanowiła miejscowego planu zagospoda-

rowania przestrzennego dla danego obszaru. Przede

wszystkim brak jest podstaw do zażądania decyzji o wa-

runkach zabudowy w postępowaniu o pozwolenie na

rozbiórkę, ze względu na art. 33 ust. 4 ustawy z 7 lipca

1994 r. – Prawo budowlane. Przepis ten wyraźnie wska-

zuje, co należy dołączyć do wniosku u pozwolenie na

rozbiórkę. Są to zgoda właściciela obiektu, szkic usytu-

owania obiektu budowlanego, opis zakresu i sposobu

prowadzenia robót rozbiórkowych, opis sposobu zapew-

nienia bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz pozwolenia,

uzgodnienia lub opinie innych organów, a także inne do-

kumenty wymagane przepisami szczególnymi. Ustawo-

dawca nie wymienia wśród dokumentów decyzji o wa-

runkach zabudowy.

Kolejny argument przemawiający za powyższą tezą wy-

nika z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003

r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sta-

dr Maksymilian Cherka , Uniwersytet Warszawski, wspólnik

w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. k.

Sebastian Pabian

Renoma przedsiębiorcy jest chroniona

wszechnianie informacji mieszczących się w ramach

prawnego obowiązku lub przysługującego uprawnienia,

na przykład zgodne z prawem zgłoszenie określonego pod-

miotu do Krajowego Rejestru Długów, jeżeli rzeczywiście

nie wywiązuje się on z zobowiązań.

tywne mniemanie innych osób, w szczególności

klientów i kontrahentów, o jakości towarów i usług

oferowanych przez przedsiębiorcę oraz o sposobie prowa-

dzenia przez niego działalności. Renoma przedsiębiorcy

ma znaczący wpływ na jego pozycję rynkową, bez wzglę-

du na branżę, w której przedsiębiorca prowadzi działal-

ność, tworząc społeczne zaufanie konieczne dla jego funk-

cjonowania.

Gdy naruszenie renomy jest bezprawne, przedsiębiorcy

przysługuje wiele uprawnień wskazanych w artykule 24

kodeksu cywilnego. Po pierwsze, może on żądać zaniecha-

nia godzących w jego renomę działań, także gdy do naru-

szenia jeszcze nie doszło, a jedynie istnieje takie zagroże-

nie. Przykładem może być zakaz rozpowszechniania szka-

lującej publikacji lub nakaz jej wycofania. Drugim upraw-

nieniem jest żądanie dopełnienia czynności potrzebnych

do usunięcia skutków naruszenia. Powołany przepis, jako

przykład, wskazuje złożenie odpowiedniego oświadczenia,

co może przybrać formę publicznego komunikatu prostu-

jącego czy wycofującego wcześniejsze twierdzenia. Kolej-

nym środkiem – o ile naruszenie reputacji było zawinione

przez sprawcę – jest żądanie pieniężnego zadośćuczynie-

nia lub zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskaza-

ny cel społeczny. Ponadto, jeżeli przedsiębiorca na skutek

naruszenia jego reputacji poniósł szkodę majątkową (na

przykład spadła sprzedaż jego produktów, nie doszło do

spodziewanego zawarcia umowy z kontrahentem), przy-

sługuje mu roszczenie o odszkodowanie na zasadach ogól-

nych odpowiedzialności za czyny niedozwolone.

Naruszenie renomy polega zasadniczo na rozpowszech-

nianiu informacji, które w sposób nieuzasadniony przed-

stawiają działalność przedsiębiorcy w niekorzystnym świe-

tle, narażając na utratę zaufania potrzebnego dla prowadze-

nia działalności. Wśród przykładów takich zachowań, za-

czerpniętych z orzecznictwa, można wskazać: posądzanie

o nierzetelne i nieetyczne sposoby promocji, przedstawia-

nie towarów konkurencji jako wadliwych lub nieestetycz-

nych, rozpowszechnianie informacji o nieterminowym

spełnianiu zobowiązań przez kontrahenta, oskarżanie kon-

kurenta o nielegalny obrót substancją opatentowaną przez

inny podmiot, nazwanie przedsiębiorcy bankrutem lub ma-

łą, hochsztaplerską firemką oraz posądzenie wydawcy pra-

sowego o zależność od władzy publicznej.

Maciej Chrzan, LL.M.

prawnik w Kancelarii

Prawnej Jara & Partners

Sp. k. w Warszawie

Naruszenie renomy przedsiębiorcy może wiązać się także

z odpowiedzialnością na gruncie innych przepisów,

w szczególności ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konku-

rencji. Artykuł 14 tej ustawy określa, jako czyn nieuczciwej

konkurencji, rozpowszechnianie nieprawdziwych lub wpro-

wadzających w błąd informacji na temat przedsiębiorcy lub

przedsiębiorstwa, w celu przysporzenia korzyści lub wyrzą-

dzenia szkody. Przedsiębiorca, którego interes został zagro-

żony lub naruszony, może żądać: zaniechania niedozwolo-

nych działań, usunięcia ich skutków, złożenia odpowied-

niego oświadczenia, naprawienia wyrządzonej szkody lub

wydania bezpodstawnie uzyskanych korzyści. Jeżeli czyn

był zawiniony, powód może także żądać zasądzenia odpo-

wiedniej sumy na określony cel społeczny.

Ochrona renomy przedsiębiorcy przysługuje wyłącznie

w sytuacji takiego zachowania godzącego w ową reputa-

cję, które jest bezprawne. Za bezprawne uważa się przede

wszystkim rozpowszechnianie informacji nieprawdziwych

oraz wyrażanie opinii, które wychodzą poza granice rze-

czowej i konstruktywnej krytyki. Przypadki, gdy wiado-

mości są prawdziwe lub gdy krytyka jest rzetelna, są przez

prawo tolerowane. Nie jest bezprawne również rozpo-

Tygodnik

Redaktor prowadzący:

Teresa Siudem

tel. 22 530 41 28

teresa.siudem@infor.pl

prenumerata

WWW.GAZETAPRAWNA.PL

PRAWO W FIRMIE

adwokat Sebastian Pabian , partner w Kancelarii

White & Case

C zęsto zdarza się, że w ramach tego samego urzędu

R enoma przedsiębiorcy to najkrócej ujmując pozy-

DGP | 20 września 2011 | nr 182 (3068) | WWW.GAZETAPRAWNA.PL

PRAWO HANDLOWE

C 3

UPRAWNIENIA WSPÓLNIKÓW

Komandytariusz, zarządzając spółką, może

pełnić w niej podwójną funkcję

Komandytariusz może prowadzić sprawy spółki komandy-

towej tak samo lub podobnie jak komplementariusz. Musi

to jednak wynikać z umowy spółki

mandytariusze – albo wszy-

scy, albo tylko niektórzy.

Wówczas od tego rodzaju

czynności wyłączeni są kom-

plementariusze. Byłoby to

jednak rozwiązanie niemal

sprzeczne z ideą sp.k.

i sztuczne, chociaż teoretycz-

nie dozwolone. Kiedy bo-

wiem komandytariusze za-

czną prowadzić sprawy spół-

ki, to przynajmniej niektórzy

komplementariusze i tak bę-

dą ją reprezentować w sto-

sunkach zewnętrznych. Wy-

nika to z faktu, że nie można

ich wszystkich wyłączyć z re-

prezentowania spółki.

W ważnych sprawach

Podobnie wygląda problem

zaangażowania komandyta-

riuszy w sprawy przekracza-

jące zakres zwykłych czyn-

ności spółki. Co do zasady,

do podejmowania takich de-

cyzji za spółkę, potrzebna

jest ich zgoda. Niemniej

umowa spółki i w takich

kwestiach może stanowić

inaczej. Wolno w niej wyłą-

czyć potrzebę uzyskiwania

zgody komandytariusza na

czynności przekraczające

zakres zwykłych spraw spół-

ki. Dopuszczalne jest także

samo doprecyzowanie, kie-

dy i w jakich sytuacjach ich

zgoda będzie wymagana.

Powstaje przy tym prak-

tyczny problem, czy legalne

jest zapisanie w umowie

spółki z jednej strony, że ko-

mandytariusz jest upraw-

niony i zobowiązany do pro-

wadzenia spraw spółki,

a z drugiej, że w sprawach

przekraczających zwykły

zarząd nie jest potrzebna je-

go zgoda. Należy więc

uznać, że przypisanie ko-

mandytariuszowi prawa

i obowiązku prowadzenia

spraw spółki bez sprecyzo-

wania konkretów obejmuje

zarówno kwestie należące

do tzw. zwykłego zarządu,

jak i przekraczające ten za-

kres. Tym samym niezbęd-

na jest zgoda komandytariu-

sza na podjęcie określonych

decyzji w tych właśnie waż-

niejszych sprawach. Dlate-

go jeżeli komandytariusz

nie miałby się godzić na

czynności przekraczające

zwykły zarząd, to koniecz-

ne byłoby jednoczesne ogra-

niczenie w umowie spółki je-

go praw i obowiązków w za-

kresie zwykłego zarządu.

Niezbywalny wyjątek

Trzeba pamiętać, że w wy-

padku powiedzmy sprzeda-

ży ogółu praw i obowiąz-

ków komandytariusza, na

nabywcę nie przechodzi

prawo do prowadzenia

spraw spółki. Jest to wyją-

tek od generalnej zasady

przewidującej możliwość

zbycia ogółu praw i obo-

wiązków w spółce, która

dotyczy również komandy-

tariusza. Jeżeli więc wspól-

Wzór

Dobromiła Niedzielska-

-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

Możliwe są niemal wszyst-

kie kombinacje uprawnień

komplementariuszy i koman-

dytariuszy, jeżeli stosowne

postanowienia zostaną zapi-

sane w umowie spółki. Typo-

we relacje, zaproponowane

w kodeksie spółek handlo-

wych, wynikają z roli, jaką

pełnią dwie grupy wspólni-

ków w klasycznej spółce ko-

mandytowej. Jest to bowiem

handlowa spółka osobowa,

w której co najmniej jeden

wspólnik odpowiada za zobo-

wiązania spółki bez ograni-

czenia (komplementaiusz),

a odpowiedzialność drugie-

go (komandytariusza) jest

ograniczona.

Uprawnienie z umowy

Zadaniem komandytariusza

jest w zasadzie wniesienie

określonej w umowie spółki

sumy komandytowej, która

stanowi dla niego górną gra-

nicę odpowiedzialności za

zobowiązania spółki. Co do za-

sady więc, gdy umowa mil-

czy na ten temat, komandy-

tariusze nie mogą decydować

o prowadzaniu spraw spółki

ani jej reprezentować. W stan-

dardowej sp.k. obydwa te ro-

dzaje aktywności są zastrze-

żone dla komplementariuszy.

Jest to logiczna konsekwencja

faktu, że co najmniej jeden

spośród nich nie może unik-

nąć pełnej odpowiedzialności

za zobowiązania przedsię-

biorcy. Tak więc w typowej sy-

tuacji każdy z tej grupy

wspólników jest uprawnio-

ny do prowadzenia spraw

nieprzekraczających zwy-

kłych czynności spółki.

W sprawach większej wagi

(przekraczających zwykły za-

rząd) potrzebna jest jedno-

myślność wszystkich kom-

plementariuszy. I choć ko-

mandytariusze w klasycznej

sp.k. nie mają ani prawa, ani

obowiązku prowadzenia

spraw spółki, to w umowie

wolno im przyznać (niektó-

rym albo nawet wszystkim)

prawo prowadzenia spraw

spółki bez żadnych ograni-

czeń. Z technicznego punk-

tu widzenia określenie zakre-

su i rodzaju spraw, którymi bę-

dą się zajmować, może być

pozytywnie (przez wylicze-

nie, co wolno) albo negatyw-

ne (gdy buduje się katalog te-

go, czego komandytariusze

czynić nie powinni). Możli-

we jest nawet takie postano-

wienie umowne, zgodnie

z którym sprawy spółki będą

prowadzili wyłącznie ko-

Klauzula z umowy spółki komandytowej

§XXX

1. Komplementariusz ma prawo i obowiązek prowadze-

nia spraw spółki.

2. Komandytariusz ma prawo prowadzenia spraw spół-

ki na takich samych zasadach jak komplementariusz.

nicy zechcą powierzyć pro-

wadzenie spraw spółki

także komandytariuszowi

wstępującemu w miejsce

dotychczasowego, powinni

po jego wejściu do firmy

stosownie zmienić umowę

spółki. Mogą wówczas wy-

raźnie wskazać, że nowy

komandytariusz ma prawo

(i obowiązek) prowadzenia

spraw spółki. Można w ta-

kich sytuacjach na nowo za-

pisać zakres uprawnień ta-

kiego wspólnika.

Skutki reprezentowania

Inną, choć powiązaną

z prowadzeniem spraw

spółki kwestią jest jej repre-

zentowanie. Zgodnie z za-

sadą rola ta przypada kom-

plemtariuszom. Niemniej

umowa spółki albo orzecze-

nie sądu mogą każdego

z nich pozbawić tej kompe-

tencji. Komandytariuszowi

natomiast wolno reprezen-

tować spółkę jedynie w ro-

li pełnomocnika. Gdyby

więc któryś z nich dokonał

w imieniu spółki czynności

prawnej, nie ujawniając

swego pełnomocnictwa, od-

powiadałby za skutki tej

czynności wobec osób trze-

cich. I to bez ograniczenia.

Byłaby to taka sama sytu-

acja jak ta, która ma miejsce,

gdy komandytariusz repre-

zentuje spółkę bez umoco-

wania lub kiedy przekroczy

jego zakres. W przypadku

więc, gdy mamy do czynie-

nia z umową zawartą przez

nieumocowanego koman-

dytariusza, jej ważność za-

leży od potwierdzenia przez

spółkę, czyli przez komple-

mentariuszy. Gdyby się jed-

nak nie zgodzili na zawar-

cie kontraktu, byłby on nie-

ważny od chwili zawarcia.

PODSTAWA PRAWNA Ustawa z 15 wrze-

śnia 2000 r. – Kodeks spółek handlo-

wych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 ze zm.).

UPRAWNIENIA KOMANDYTARIUSZA

Wspólnik, którego nazwisko trafi do firmy,

odpowie za jej zobowiązania bez ograniczeń

Nazwisko komandytariusza, czyli wspólnika mającego ogra-

niczoną odpowiedzialność za zobowiązania spółki, nie mo-

że być umieszczone w firmie spółki komandytowej

Przykład

Umieszczenie samego na-

zwiska komplementariusza

(bez imienia albo chociaż je-

go skrótu) będzie wtedy jed-

nocześnie zamieszczeniem

nazwiska komandytariusza.

Dlatego – aby uniknąć nie-

porozumień – lepiej w takim

przypadku precyzyjnie okre-

ślić, o jaką osobę chodzi.

Przepisy przewidują konse-

kwencje tego swoistego obej-

ścia ograniczeń z umiesz-

czaniem nazwisk w firmie

spółki komandytowej. Ko-

mandytariusz, którego na-

zwisko trafi do firmy, odpo-

wiada za zobowiązania spół-

ki wobec osób trzecich nie

tylko do limitu określonego

sumą komandytową, ale bez

ograniczeń. To swoista cena,

jaką musi zapłacić za wyko-

rzystanie w spółce swojego

renomowanego nazwiska.

Ideałem byłoby więc zanie-

chanie prób umieszczania

w firmie spółki komandy-

towej nazwiska komandyta-

riusza.

Anonimowi akcjonariusze

Ograniczenia w umieszcza-

niu nazwiska komandytariu-

sza odnoszą się również do

akcjonariusza spółki koman-

dytowo-akcyjnej (art. 127

par. 4 k.s.h.). Możliwość za-

kładania tego rodzaju spółek

dopuszczono dziesięć lat te-

mu, tłumacząc, że mogą być

one źródłem pozyskania ka-

pitału dla starych firm ro-

dzinnych i ustalonej na ryn-

ku renomie. W spółkach

takich też występuje co naj-

mniej jeden komplementa-

riusz odpowiadający bez

ograniczeń za zobowiązania

spółki wobec osób trzecich.

Zamiast komandytariuszy są

jednak akcjonariusze. Ponie-

waż jednak spółek komandy-

towo-akcyjnych jest w Pol-

sce niewiele, to problem

z umieszczaniem nazwisk

akcjonariuszy w firmach

tych spółek jest rzadki.

PODSTAWA PRAWNA Ustawa z 15 wrze-

śnia 2000 r. – Kodeks spółek handlo-

wych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 ze zm.).

Właściciele rodzinnych in-

teresów (rzemieślnicy, usłu-

godawcy, wolne zawody)

starają się często wykorzystać

renomę nazwiska, na którą

pracowało kilka pokoleń,

rozwijając swój biznes. Czę-

sto jest to jednak sprzeczne

z prawem lub ryzykowne fi-

nansowo.

Spółka komandytowa

Jedną z form prowadzenia

działalności gospodarczej,

w której obowiązują różne-

go rodzaju zakazy, jest spół-

ka komandytowa. W tej

spółce co najmniej jeden

wspólnik odpowiada za zo-

bowiązania bez ogranicze-

nia. To komplementariusz.

Powinna nim być – przynaj-

mniej co do zasady – osoba,

której nazwisko ma przycią-

gać klientów do spółki, a jed-

nocześnie dawać gwarancję

finansową wierzycielom.

Odpowiedzialność co naj-

mniej jednego wspólnika

(zwanego komandytariu-

szem) jest zaś ograniczona

do określonego w umowie

górnego limitu, czyli sumy

komandytowej – jej wyso-

kość określa zawarta w for-

mie aktu notarialnego umo-

wa spółki. Wspólnikami –

i to zarówno tymi, którzy od-

powiadają jedynie do wyso-

kości sumy komandytowej,

jak i bez ograniczeń – mogą

też być inne podmioty, np.

inne spółki handlowe bądź

osoby prawne.

Ograniczenia ustawowe

Problem wykorzystania

znanych nazwisk w firmie

spółki komandytowej regulu-

je kodeks spółek handlo-

wych (k.s.h.). Art. 104 par. 1

i 4 k.s.h. precyzują, że firma

spółki komandytowej po-

winna zawierać nazwisko

jednego lub kilku komple-

mentariuszy, np. Kowalski,

Bielecki Spółka Koman-

dytowa. Na przeszkodzie

umieszczeniu nazwiska

komplementariusza nie stoi

to że innym komplementariu-

szem umieszczonym w firmie

spółki jest np. osoba prawna

(np. spółka z ograniczoną od-

Skutki wykorzystania nazwiska

komandytariusza

Wspólnicy spółki komandytowej zdecydowali, że w fir-

mie spółki wykorzystają nazwisko jedynego komandy-

tariusza. Jest no bowiem pozytywnie kojarzone z bran-

żą, w której działa spółka. W takim przypadku wszyscy

wspólnicy będą odpowiadać za zobowiązania spółki

bez ograniczeń. Komandytariusz, którego nazwisko

pojawi się w nazwie spółki, nie uzyskuje jednak przez

to takich samych praw jako komplementariusz m.in.

do reprezentacji albo do prowadzenia spraw spółki.

powiedzialnością). Jednak

nazwisko komandytariusza,

czyli osoby mającej ograni-

czoną odpowiedzialność za

zobowiązania spółki, nie

może być umieszczone w fir-

mie spółki komandytowej.

Tak wynika ze zdania pierw-

szego art. 104 par. 4 k.s.h.

Taki błąd zostanie szybko

wychwycony przez sąd reje-

strowy, który nakaże jego po-

prawienie.

Większa odpowiedzialność

Zdanie drugie art. 104 par.

4 k.s.h. dopuszcza jednak

zamieszczenie nazwiska lub

firmy (nazwy) komandyta-

riusza w firmie spółki. Cho-

dzi o przypadek, gdy w fir-

mie spółki komandytowej

umieszczona jest nazwa

komplementariusza (np. ja-

kiejś innej spółki) zbudowa-

na w oparciu o nazwiska

osób będących komandyta-

riuszami np. Bracia Kowal-

scy, Bracia Jabłkowscy, Bra-

cia Urbanek. Inny przypa-

dek, który może się pojawić

w praktyce, to spółka ko-

mandytowa kilku osób

o tym samym nazwisku.

Michał Kosiarski

prawnik, prowadzi firmę

konsultingową

C 4

ekspert

DGP | 20 września 2011 | nr 182 (3068) | WWW.GAZETAPRAWNA.PL

należy zawrzeć w umowie

o roboty budowlane

Wykonawcy dla zabezpieczenia zapłaty umówionego wynagrodzenia mogą żądać od inwestora gwarancji zapłaty

za wykonywanie robót budowlanych. Inwestor może natomiast zastrzec w kontrakcie kary umowne od wykonawcy,

który opóźni się z oddaniem obiektu w terminie

wana jest w kodeksie cywilnym (art.

647 – 658). W umowie tej wyko-

nawca zobowiązuje się do oddania przewi-

dzianego w umowie obiektu, wykonanego

zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy

technicznej, a inwestor zobowiązuje się do

dokonania wymaganych przez właściwe

przepisy czynności związanych z przygo-

towaniem robót. W szczególności inwestor

zobowiązuje się do przekazania terenu bu-

dowy i dostarczenia projektu oraz do ode-

brania obiektu i zapłaty umówionego wy-

nagrodzenia wykonawcy.

Inwestor powinien więc posiadać prawo

do nieruchomości, na której będzie reali-

zowana budowa. Może to być m.in. wła-

sność, użytkowanie wieczyste, a także

umowa najmu lub dzierżawy (w tych

dwóch ostatnich przypadkach konieczna

jest jednak zgoda właściciela).

Ustalenia na piśmie

Umowa o roboty budowlane powinna

być stwierdzona pismem. Wymagana

przez przepisy dokumentacja stanowi jej

część składową. Umowa ta dotyczy więk-

szych inwestycji budowlanych, które wy-

magają pozwolenia na budowę i do zreali-

zowania których konieczne jest opracowa-

nie projektu. Ma ona także zastosowanie

także do umów o wykonanie remontu bu-

dynku lub budowli.

W umowie o roboty budowlane strony

muszą ustalić zakres robót, które wykonaw-

ca będzie wykonywał osobiście lub za po-

mocą podwykonawców. Gdyby powstały

wątpliwości, uznaje się, że wykonawca pod-

jął się wszystkich robót objętych projektem

(który stanowi część składową umowy).

Umowa inwestora z wykonawcą

Istnieją trzy podstawowe rodzaje umów

inwestora z wykonawcą:

■

ra on umowy z podwykonawcami, sprawdza

uprawnienia zawodowe osób, w stosunku do

których są wymagane. Odpowiada za prze-

bieg prac i ich zakończenie zgodnie z projek-

tem i wymaganiami prawa budowlanego.

W takim przypadku inwestor zazwyczaj po-

wołuje inspektora nadzoru inwestorskiego,

który reprezentuje go na budowie.

Najwęższy zakres prac spośród przedsta-

wionych wyżej umów zawiera umowa o wy-

konawstwo częściowe. Inwestor zleca wy-

konawcom realizację określonych robót (np.

wykonanie instalacji gazowej, elektrycznej,

wodnej) lub poszczególnych etapów inwe-

stycji (np. oddanie budynku w tzw. suro-

wym stanie). Sam koordynuje poszczególne

prace: zleca wykonanie projektu architekto-

nicznego, składa wniosek o pozwolenie na

budowę, występuje o dziennik budowy, za-

wiera umowy z uczestnikami procesu bu-

dowlanego m.in. z kierownikiem budowy,

występuje o pozwolenie na użytkowanie.

Umowa wykonawcy z podwykonawcą

Przepisy kodeksu cywilnego zawierają

szczegółowe uregulowania dotyczące

umów wykonawców z podwykonawcami.

Pod rygorem nieważności takie umowy

muszą być sporządzone na piśmie, a na ich

zawarcie musi się zgodzić inwestor. Jeśli

w ciągu 14 dni od przedstawienia mu przez

wykonawcę umowy z podwykonawcą lub

jej projektu (wraz z częścią dokumentacji

dotyczącej wykonania robót określonych

w umowie lub projekcie), nie zgłosi na pi-

śmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się,

że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Gdy-

by podwykonawca chciał zawrzeć umowę

z dalszym podwykonawcą, musi uzyskać

zgodę zarówno inwestora, jak i wykonaw-

cy. Jeśli w terminie 14 dni od przedstawie-

nia im umowy nie zgłoszą sprzeciwu,

uznaje się, że wyrazili zgodę na tę umowę.

Zawierający umowę z podwykonawcą oraz

inwestor i wykonawca ponoszą solidarną

odpowiedzialność za zapłatę wyna-

grodzenia za roboty budowlane wy-

konane przez podwykonawcę. Od-

mienne postanowienia umów są nieważne.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku

z 17 grudnia 2009 r. uznał, że czynna zgo-

da inwestora na zawarcie umowy z pod-

wykonawcą będzie mogła być uznana za

skuteczną tylko wówczas, jeżeli ma on

wiedzę o istotnych elementach tej umowy,

tzn. o przedmiocie prac, jakie ma wykonać

podwykonawca, oraz o przysługującym

mu wynagrodzeniu. Te elementy kreują

bowiem zakres jego solidarnej odpowie-

dzialności. Sama wiedza inwestora o tym,

że jakaś część robót wykonywana jest

przez podwykonawcę, nie przesądza o wy-

rażeniu przez niego w sposób dorozumia-

ny zgody, o jakiej mowa w art. 647 1 par. 2

zd. 1 k.c. To samo dotyczy udziału inwe-

stora w naradach, odbiorach itp., związa-

nych z procesem budowlanym.

Zdaniem sądu przepisy rozciągające od-

powiedzialność za wykonanie umowy na

osobę niebędącą jej stroną należy stosować

restrykcyjnie, szczególnie gdy mamy

w procesie budowlanym do czynienia wy-

łącznie z podmiotami profesjonalnymi,

które mają znajomość przepisów prawa

i możliwość zabezpieczenia swoich intere-

sów w sposób nieprowadzący do póź-

niejszych wątpliwości interpretacyjnych

(I ACa 874/09 Lex 628223).

Sąd Apelacyjny w Poznaniu stwierdził

ponadto, że zgoda inwestora na zawarcie

przez wykonawcę umowy z podwykonaw-

cą ma jedynie znaczenie dla powstania od-

powiedzialności solidarnej za zapłatę wy-

nagrodzenia należnego podwykonawcy.

Brak takiej zgody nie rzutuje jednak na

ważność umowy o podwykonawstwo.

Ustalanie wynagrodzenia

Do umów o roboty budowlane mogą mieć

zastosowanie w drodze analogii przepisy

umowy o dzieło regulujące sposób ustale-

nia wynagrodzenia. Art. 628 określa zasa-

dy ustalania wynagrodzenia ryczałtowego

(określone jest ono z góry), a art. 629 k.c. –

zasady ustalania wynagrodzenia kosztory-

sowego (na podstawie zestawienia plano-

wanych prac i przewidywanych kosztów).

W przypadku gdy podstawą wynagrodze-

nia jest kosztorys jego wysokość uzależnio-

na jest zazwyczaj od faktycznie zrealizo-

wanych robót, niezbędnych do wykonania

umowy. Strony powinny w umowie szcze-

gółowo określić poszczególne elementy

wynagrodzenia kosztorysowego. Jeśli cho-

dzi o wynagrodzenie ryczałtowe, to

w umowie można przewidzieć jego pod-

wyższenie. Ale jeśli strony tego nie zrobią,

wykonawca nie będzie miał podstaw do

wystąpienia z żądaniem o jego podwyższe-

nie. Takiej podstawy nie będzie miał także

inwestor, gdyby okazało się, że rozmiar

prac jest mniejszy od przewidzianych.

Inwestor może się też zobowiązać do wy-

płaty wykonawcy zaliczki w określonej

kwocie na zakup materiałów budowla-

nych, która zostanie zaliczona na poczet

wynagrodzenia.

Wykonawca może żądać umówionego wy-

nagrodzenia lub jego odpowiedniej części,

nawet gdyby wykonany obiekt uległ znisz-

czeniu lub uszkodzeniu, pod warunkiem

jednak, że zniszczenie nastąpiło na skutek

wadliwości dostarczonych przez inwestora

materiałów, maszyn lub urządzeń albo

wskutek wykonania robót według wskazó-

wek inwestora, a wykonawca uprzedził in-

westora o niebezpieczeństwie zniszczenia

lub uszkodzenia obiektu. Wykonawca mo-

że też żądać wynagrodzenia, gdy mimo za-

chowania należytej staranności nie mógł

stwierdzić wadliwości dostarczonych przez

inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Zabezpieczenie dla wykonawcy

Od kwietnia 2010 r. wykonawcy (general-

ni wykonawcy) mogą żądać od inwestora

gwarancji zapłaty za roboty budowlane

w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty

umówionego wynagrodzenia za wykona-

nie robót. Gwarancją zapłaty jest gwaran-

cja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także

akredytywa bankowa lub poręczenie ban-

ku udzielone na zlecenie inwestora.

Koszty związane z ustanowieniem zabez-

pieczenia zapłaty wynagrodzenia z tytułu

wykonanych robót budowlanych ponoszą

w równych częściach: podmiot zobowiąza-

ny do ustanowienia zabezpieczenia (inwe-

stor) i podmiot, na rzecz którego takie za-

bezpieczenie ma być ustanowione

(wykonawca). Przepis kodeksu cy-

wilnego dający wykonawcy prawo

żądania ustanowienia gwarancji zapłaty ma

charakter bezwzględnie obowiązujący.

Inwestor nie może też odstąpić od zawar-

tej z wykonawcą umowy, jeśli ten ostatni

wystąpi z żądaniem udzielenia gwarancji

zapłaty. Odstąpienie takie będzie uważane

za bezskuteczne, a więc nie będzie wywie-

rało żadnych skutków prawnych.

Inwestor musi udzielić gwarancji zapłaty za

roboty budowlane w ciągu 45 dni od zgłosze-

nia żądania przez wykonawcę. Jeżeli nie wy-

wiąże się ze swojego obowiązku, wykonaw-

ca będzie mógł odstąpić od umowy z winy

inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Brak udzielenia gwarancji zapłaty stanowi

przeszkodę w wykonaniu robót budowla-

nych z przyczyn leżących po stronie inwe-

Przykłady

Odpowiedzialność

solidarna

umowa o generalną realizację inwestycji,

Przedsiębiorca budowlany – wyko-

nawca – zawarł z innym przedsiębior-

cą – podwykonawcą – umowę o wy-

konanie prac instalacyjnych. Na za-

warcie umowy między wykonawcą

i podwykonawcą wyraził zgodę inwe-

stor. Podwykonawca zrealizował prace

w terminie, ale wykonawca nie zapła-

cił mu wynagrodzenia. Podwykonaw-

ca może więc wystąpić z roszczeniem

o zapłatę do inwestora, nawet jeśli ten

zapłacił już wykonawcy, za wykonanie

prac.

■

umowa o generalne wykonawstwo,

umowa o wykonawstwo częściowe.

W umowie o generalną realizację inwe-

stycji inwestor zleca generalnemu wyko-

nawcy realizację całości robót związanych

z daną inwestycją, a ten przyjmuje odpo-

wiedzialność za ich wykonanie. Zakres jej

prac jest bardzo szeroki – od przygotowa-

nia dokumentacji geodezyjnej poprzez

przygotowanie projektu budowlanego,

uzyskanie niezbędnych decyzji np. o wy-

łączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzy-

skania pozwolenia na budowę do uzyska-

nia pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Węższy zakres ma umowa o generalne wy-

konawstwo, mimo że obejmuje całość robót

budowlanych związanych z daną inwesty-

cją. Inwestor dostarcza zazwyczaj tylko

wstępny projekt, wykonawca zobowiązuje

się natomiast do zorganizowania i koordyno-

wania całego procesu budowlanego. Zawie-

■

Ograniczenie gwarancji

zapłaty

W umowie o roboty budowlane inwe-

stor zastrzegł, że gwarancja zapłaty

wykonawcy może być udzielona tylko

przed przystąpieniem przez wyko-

nawcę do robót budowlanych. Takie

ograniczenie jest niedopuszczalne.

Nie jest bowiem możliwe wyłączenie

lub ograniczenie w drodze czynności

prawnej (w tym na podstawie umo-

wy) przepisu k.c., który daje wyko-

nawcy prawo żądania ustanowienia

gwarancji.

Tygodnik

PRAWO W FIRMIE

Jakie postanowienia

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

U mowa o roboty budowlane regulo-

DGP | 20 września 2011 | nr 182 (3068) | WWW.GAZETAPRAWNA.PL

ekspert

C 5

Przykład

nia inwestora z tytułu nieprawidłowego re-

alizowania umowy przez wykonawcę. Naj-

częściej wykorzystywanymi zabezpiecze-

niami są: kaucja gwarancyjna oraz gwaran-

cja bankowa. Kaucja gwarancyjna stanowi

zwykle określony w umowie odsetek war-

tości kontraktu, który inwestor potrąca

z faktur wystawianych przez wykonawcę.

W gwarancji bankowej bank wykonawcy

zobowiązuje się nieodwołalnie i bezwarun-

kowo do zapłacenia na pierwsze żądanie

inwestora kwoty do maksymalnej wysoko-

ści określonej w gwarancji.

Jeśli zawierana jest umowa o generalne

wykonawstwo, wykonawca powinien się

w niej zobowiązać do zawarcia umowy

ubezpieczenia od odpowiedzialności cy-

wilnej, a także dostarczenia inwestorowi

odpisu umowy.

Przepisy dopuszczają możliwość zastrze-

żenia w umowie, że naprawienie szkody

wynikłej z niewykonania lub nienależy-

tego wykonania zobowiązania niepienięż-

nego nastąpi przez zapłatę określonej su-

my – kary umownej. Jednak w przypadku

zawarcia takiej klauzuli w umowie – jeśli

dojdzie do niewykonania lub nienależy-

tego wykonania zobowiązania – kara

umowna będzie przysługiwała wierzycie-

lowi w zastrzeżonej na ten wypadek wy-

sokości, bez względu na wysokość ponie-

sionej szkody.

Oprócz kary umownej inwestor może do-

chodzić odszkodowania, które zazwyczaj

przewyższa karę umowną. Odszkodowa-

nie wiąże się z faktycznie poniesioną szko-

dą, trzeba więc wykazać jej wartość. Po-

trzebne są do tego dokumenty potwierdza-

jące np., że termin realizacji został przesu-

nięty, że zmienił się zakres prac. W prak-

tyce problemem w uzyskaniu odszkodo-

wania jest zazwyczaj brak takich doku-

mentów.

Rękojmia za wady i gwarancja jakości

Wykonawca odpowiada za wady na zasa-

dzie rękojmi. Okres rękojmi wynosi

w przypadku budynków trzy lata, w pozo-

stałych przypadkach rok od dnia dokona-

nia odbioru. W umowie terminy te strony

mogą modyfikować. Niezależnie od rękoj-

mi wykonawca może udzielić inwestoro-

wi gwarancji jakości, której okres obowią-

zywania oraz warunki powinny być

w umowie szczegółowo sprecyzowane

(m.in. czas, na jaki zostaje udzielona, ter-

min, w jakim wady zostaną usunięte, w ja-

ki sposób zostanie wystawiony dokument

gwarancyjny). Uprawnienia z tytułu rękoj-

mi i gwarancji mogą być wykonywane

równolegle. Realizując uprawnienia, nale-

ży jednak wskazać, z którego trybu korzy-

stamy.

Sąd Najwyższy w wyroku z 17 lipca 2009

r. stwierdził, że jeżeli strony umowy o ro-

boty budowlane postanowiły, że wykonaw-

ca udziela gwarancji na wykonane roboty

i tworzona jest tzw. kaucja gwarancyjna bę-

dąca zabezpieczeniem kosztów usunięcia

wad z tytułu rękojmi czy gwarancji, to ta-

kie postanowienia, jako nienależące do

przedmiotowo istotnych postanowień

umowy o roboty budowlane, powinny być

traktowane jako osobna umowa stron. Ta

odrębna umowa stanowi podstawę praw-

ną stosunków stron już po wykonaniu

umowy o roboty budowlane (IV CSK 83/09

LEX nr 60727).

Odstąpienie od umowy

Strony mogą dowolnie ustalić przypadki,

gdy odstąpienie od umowy będzie możli-

we. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczą-

ce umowy o roboty budowlane odsyłają

w tej kwestii do umowy o dzieło. Z prze-

pisów tych wynika, że jeśli przyjmujący

zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem

lub wykończeniem dzieła tak dalece, że

nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je

ukończyć w umówionym czasie, to zama-

wiający może bez wyznaczania terminu

dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze

przed upływem terminu do wykonania

dzieła. Jeśli natomiast przyjmujący zamó-

wienie wykonuje dzieło w sposób wadli-

wy lub sprzeczny z umową, zamawiający

może wezwać go do zmiany sposobu wy-

konania i wyznaczyć mu w tym ce-

lu odpowiedni termin. Po bezsku-

tecznym upływie tego terminu za-

mawiający może od umowy odstąpić albo

powierzyć wykonanie dzieła innej osobie

na koszt przyjmującego zamówienie.

PODSTAWA PRAWNA Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cy-

wilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Wzór

Prawo odstąpienia

od umowy

Umowa o roboty budowlane

Zawarta w dniu 20 sierpnia 2011 r. w Warszawie pomiędzy:

ABC Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Długiej 22, wpisaną do rejestru przedsiębior-

ców prowadzonego przez sąd rejonowy w Warszawie Nr KRS 156749999, wysokość kapita-

łu zakładowego: 300 000 PLN, NIP 345-38-00-52,

reprezentowaną przez:

1) Andrzeja Wlazło, członka zarządu,

2) Ewę Zabroń, członka zarządu,

zwaną dalej Wykonawcą,

Januszem Złotnickim, zam. w Warszawie przy ul. Małej 12, legitymującym się dowodem

osobistym AB 1288989, wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Go-

spodarczej pod nr 87987, NIP 343-92-90-22

zwanym dalej Inwestorem.

Przedsiębiorca budowlany wykonuje

prace niezgodnie z umową. Inwestor

zażądał, by w określonym terminie

zmienił sposób wykonania prac na

zgodny z umową. Niewykonanie tego

żądania oznacza, że wykonawca wy-

konuje swoje zobowiązanie w sposób

nienależyty. Inwestorowi służą więc

uprawnienia: do odstąpienia od umo-

wy lub powierzenia poprawienia lub

dalszego wykonania robót innej oso-

bie na koszt i niebezpieczeństwo wy-

konawcy (art. 636 par. 1 k.c.).

§ 1

1. Inwestor powierza, a Wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót budowlanych pole-

gających na budowie pawilonu handlowego przy ul. Sowiej 12 w Warszawie wraz z niezbęd-

ną infrastrukturą.

2. Przedmiot umowy zostanie wykonany na podstawie dokumentacji technicznej stanowią-

cej załącznik nr 1 do umowy.

stora. Nie będzie więc on mógł odmówić za-

płaty wynagrodzenia mimo niewykonania

robót budowlanych, jeżeli wykonawca (ge-

neralny wykonawca) był gotów je wykonać.

Jednak w takim wypadku inwestor może od-

liczyć to, co wykonawca (generalny wyko-

nawca) oszczędził z powodu niewykonania

robót budowlanych. Wykonawca może żą-

dać ustanowienia zabezpieczenia, które po-

kryje nie tylko roszczenie o zapłatę wynagro-

dzenia wynikającego z zawartej umowy, ale

także z tytułu robót dodatkowych lub ko-

niecznych do wykonana umowy.

Przepisy dotyczące gwarancji zapłaty za

roboty budowlane stosuje się także do

umów zawartych między wykonawcą (ge-

neralnym wykonawcą) a dalszymi wyko-

nawcami (podwykonawcami). Wówczas

prawo do żądania gwarancji będzie przy-

sługiwać dalszemu wykonawcy (podwyko-

nawcy) w stosunku do wykonawcy (gene-

ralnego wykonawcy) na podstawie łączą-

cej ich umowy.

Termin realizacji i odbiory

W umowie określa się termin przekaza-

nia placu budowy, a także termin zakoń-

czenia budowy wraz z odbiorem końco-

wym. Strony w umowie mogą też zawrzeć

postanowienia dotyczące harmonogramu

robót.

Jeśli strony nie określą w umowie harmo-

nogramu robót, inwestor będzie musiał na

żądanie wykonawcy przyjmować wykona-

ne roboty częściowo, a w miarę ich ukoń-

czenia, za zapłatą odpowiedniej części wy-

nagrodzenia. Nie może on odmówić odbio-

ru robót, jeśli wykonawca zgłosił ich zakoń-

czenie. Gdy zmawiający z przyczyn leżą-

cych po jego stronie uchybia obowiązkowi

odbioru robót, następują skutki zwłoki po

jego stronie. Takie zachowanie nie ma wpły-

wu na roszczenie wykonawcy, który upraw-

niony jest do żądania wynagrodzenia. Jego

roszczenie staje się wymagalne z chwilą,

w której po spełnieniu obowiązków przez

wykonawcę odbiór winien nastąpić. Zama-

wiający może odmówić przyjęcia robót, gdy

stan robót nie osiągnął gotowości do odbio-

ru albo gdy w toku czynności stwierdzono

wady nadające się do usunięcia – ale do cza-

su usunięcia wad (wyrok Sądu Apelacyjne-

go w Warszawie z 13 kwietnia 2011 r. VI

ACa 1200/10 LEX nr 856436).

Strony mogą w umowie zastrzec możli-

wość zmiany terminu zakończenia robót,

jeśli zajdą jakieś szczególne okoliczności

(np. zmiana pogody uniemożliwiająca kon-

tynuację prac lub przerwy w dostawie

energii).

Protokół odbioru stanowi pokwitowanie

spełnienia świadczenia i jest podstawą do

dokonania rozliczeń między inwestorem

i wykonawcą. Stosownie do przepisu art.

647 par 1 k.c. z chwilą odbioru obiektu ob-

jętego umową o roboty budowlane realizu-

je się prawo wykonawcy do zapłaty na je-

go rzecz wynagrodzenia za wykonane pra-

ce. Prawa tego nie niweczy, co do zasady,

stwierdzenie w protokole odbioru, że robo-

ty te dotknięte są usterkami, nawet gdyby

strony w umowie poczyniły odmienne za-

strzeżenie. Inwestor może w związku

z ujawnionymi wadami skorzystać z przy-

sługujących mu uprawnień z tytułu rękoj-

mi (wyroku Sądu Apelacyjnego w Pozna-

niu z 17 grudnia 2009 r. I ACa 874/09 LEX

628223).

Zabezpieczenie roszczeń inwestora

W umowach o roboty budowlane poja-

wiają się klauzule zabezpieczające roszcze-

§ 2

Inwestor oświadcza, że:

1) jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. Sowiej 12 w Warszawie, stanowiącej

działkę ewidencyjną nr 9 w obrębie 23, dla której sąd rejonowy w Warszawie prowadzi księ-

gę wieczystą KW nr 987541, a tym samym posiada prawo do dysponowania nieruchomo-

ścią na cele budowlane,

2) posiada pozwolenie na budowę obiektu opisanego w par. 1.

§ 3

1. Inwestor przekaże wykonawcy teren budowy oraz dokumentację techniczną – w tym pro-

jekt budowlany i pozwolenie na budowę do 30 sierpnia 2011 r.

2. Wykonawca zobowiązany jest do odebrania terenu budowy oraz dokumentacji technicz-

nej w terminie określonym w pkt 1 oraz ich odpowiedniego zabezpieczenia.

§ 4

1. Termin rozpoczęcia robót budowlanych strony ustalają na 15 września 2011 r., a termin

ich zakończenia na 15 października 2012 r.

2. O gotowości protokolarnego przekazania robót wykonawca jest zobowiązany zawiadomić

inwestora (w formie pisemnej lub e-mailem) z tygodniowym wyprzedzeniem.

§ 5

1. Wykonawca zobowiązany jest do zrealizowania obiektu w terminie bez usterek i wad.

2. Inwestor zobowiązany jest do obioru robót i zapłaty wykonawcy wynagrodzenia w termi-

nie za wykonane bezusterkowe prace.

§ 6

Do obowiązków wykonawcy należą w szczególności:

1. doprowadzenie urządzeń infrastruktury komunalnej dla potrzeb budowy,

2. organizacja dostaw materiałów budowlanych,

3. wykonywanie prac budowlanych zgodnie z przepisami prawa – w tym prawa budowlanego,

4. zapewnienia wykonania robót przez pracowników posiadających odpowiednie kwalifikacje,

5. zapewnienia wykonania robót za pomocą sprzętu spełniającego wymogi norm technicznych.

§ 7

1. Wykonawca wykona we własnym zakresie następujące prace:

1) budowa w stanie surowym pawilonu handlowego,

2) podłączenie budynku do instalacji miejskiej.

2. Pozostały zakres robót określony w załączniku nr 2 do umowy wykonawca powierzy pod-

wykonawcy.

3. Umowa wykonawcy z podwykonawcą – pod rygorem nieważności – musi zostać przed-

stawiona do akceptacji inwestorowi.

4. W umowach z podwykonawcą wykonawca powinien zapewnić, by suma wynagrodzeń

ustalana dla niego nie przekroczyła wynagrodzenia określonego w niniejszej umowie.

§ 8

1. Za wykonanie przedmiotu niniejszej umowy inwestor zapłaci wykonawcy wynagrodzenie ry-

czałtowe w wysokości 170 000 zł (słownie: sto siedemdziesiąt tysięcy złotych) powiększone

o podatek VAT. Kwota ta obejmuje łączne wynagrodzenie dla wykonawcy i podwykonawcy.

2. Do wynagrodzenia określonego w pkt 1 mają zastosowanie przepisy art. 632 par. 1 kodeksu

cywilnego. Wykonawca nie może więc żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet gdyby

w chwili podpisania niniejszej umowy nie mógł przewidzieć rozmiaru oraz kosztów prac.

§ 9

1. Zapłata wynagrodzenia następować będzie częściami.

2. Podstawą zapłaty będą wystawione przez wykonawcę faktury, zawierające zestawienie

miesięczne wykonanych prac budowlanych pod warunkiem ich zgodności z harmonogra-

mem realizacji robót budowlanych stanowiącym załącznik nr 3 umowy.

3. Zapłata wynagrodzenia następować będzie w terminie 15 dni od dnia doręczenia Inwe-

storowi faktury na rachunek bankowy wykonawcy nr 888880099900.

§ 10

W terminie 45 dni od zgłoszenia żądania przez wykonawcę inwestor udzieli mu gwarancji

wypłaty wynagrodzenia.

§ 11

W przypadku opóźnienia w realizacji robót wykonawca zobowiązany jest do zapłaty kary

umownej w wysokości 0,03% wartości kontraktu za każdy dzień zwłoki.

§ 12

Inwestor zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości 5% wartości kontraktu za

nieterminowe dostarczenie dokumentacji technicznej.

§ 13

W sytuacji gdy kara umowna nie pokrywa szkody, stronom przysługuje prawo żądania od-

szkodowania na zasadach ogólnych.

§ 14

1. Inwestorowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy:

1) wykonawca bez uzasadnionego powodu przerwie prace,

2) wykonawca bez zgody inwestora zatrudni podwykonawców.

2. Wykonawcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy w terminie 45 dni

od zgłoszenia przez niego żądania inwestor nie udzieli mu gwarancji wypłaty wynagrodzenia.

§ 15

Wykonawca udziela Inwestorowi gwarancji na okres pięciu lat.

§ 16

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

§ 17

Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 18

W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cy-

wilnego.

§ 19

Spory wynikające z niniejszej umowy będzie rozstrzygał sąd właściwy dla siedziby

inwestora.

Podpis własnoręczny:

Inwestor

Wykonawca

Janusz Złotnicki

Andrzej Wlazło,

Ewa Zabroń

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: