Krzysztof Winiarski 13171 ZARZĄDZANIE k. NIESTACJONARNY
UMOWA NAJMU
Tematem mojej pracy którą chciałbym przedstawić jest umowa najmu. Poniżej przedstawię tą umowę, jak wygląda przykładowy wzór, jak rozumiemy „umowę najmu” i jakie ta umowa wygląda w oparciu o prawo w Polsce.
Umowa najmu w Polsce występuje wtedy gdy, osoba która wynajmuje (wynajmujący), zobowiązuje się na oddanie przedmiotu najemcy, czyli osobie która będzie użytkować owy przedmiot. Taka umowa sporządzana jest na czas nieoznaczony lub oznaczony, w zależności od woli wynajmującego. Przdmiotami takiej umowy mogą być rzeczy ruchome(Np samochód), nieruchomości (powierzchnia ogrodzenia, ściana w pokoju, lokal, działka czy pokój w mieszkaniu) ale również części rzeczy jako jej całość lub części składowe.
Artykuł 9. zawiera informacje na temat zobowiązań wynajmującego. Musi on przestrzegać wielu spraw. Między innymi jest zobowiązany do sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych budynku, który umożliwia najemcy korzystania z ogrzewania lokalu, zimnej i ciepłej wody, oświetlenia i innych sprzętów i urządzeń, które należą do danego budynku lub lokalu. Jest on zobowiązany wymieniać zużyte elementy na nowe, natomiast lokal powinien być w stanie użytecznym dla ludzi i otocznia (powinien być czysty, uporządkowany...)
Wynajmujący musi dokonywać napraw budynku, ale jeśli szkoda została wykonana przez najemcę to on musi pokryć koszty remontów, napraw instalacji i niektórych elementów wyposażenia technicznego, o której mowa w artykule 9.
Obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu, który może być ustalony w różny sposób Np. za pomocą świadczeń pieniężnych lub innych. Ważne również jest używanie rzeczy w sposób przewidziany w umowie i troszczenie się o jej dobry wygląd, dobry stan używalności itp.
Jak określa nasze prawo najemca musi konserwować i naprawiać rzeczy w loku, takie jak między innymi: podłogi, posadzki, okna i drzwi, piece węglowe i akumulacyjne, bądź też wymienić zużyte elementy. Spis czynności jakie powinien wykonywać znajdziemy w artykule 10. ust.2. Wg prawa, obowiązki najemcy uzupełnia ODPOWIEDZIALNOŚĆ DELIKTOWA za szkody powstałe z winy najemcy oraz osób pełnoletnich, które mieszkają z nim.
Prawem najemcy jest również wprowadzanie ulepszeń w danym lokalu, lecz owe zmiany muszą być podjęte za zgodą osoby wynajmującej. Rozliczenie tych działań muszą być przedstawione w formie pisemnej.
W art. 17. jest mowa o tym, iż podczas opuszczenia lokalu najemca musi odnowić lokal i dokonać w nim odpowiednich napraw i prac, musi zwrócić właścicielowi zużyte elementy wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu gdy najemca odbierał dany lokal. Najemcy musi z własnej kieszeni pokryć te koszty lecz również przysługuje mu zwrot za niektóre elementy, które podległy wymianie (art. 17.)
Wynajmujący ma prawo żądać usunięcia wprowadzonych ulepszeń/zmian przez najemcę. Powodem tego może być naruszenie umowy, bądź pominięcie zgody na owe remonty i naprawy. Ma on również prawo do przywrócenia stanu poprzedniego jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo może zatrzymać ulepszenia wraz ze zwrotem ich wartości z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Umowa jest automatycznie wypowiedzona, gdy upłynął okres określony w umowie, a jeśli czas nie został określony przez wynajmującego, umowa ta wygasa na skutek wypowiedzenia.
Formy umowy nie są określone w kodeksie cywilny a to oznacza, iż można zawrzeć ją nawet słownie i będzie ona tak samo ważna jak umowa pisemna. Lecz np. umowa najmu mieszkania na czas dłuższy niż rok powinna być zawarte pisemnie, a gdy nie jest ona tak zawarta, uważa się taka umowę na czas nieokreślony.
Teraz chcę przedstawi jak wyglądają odpłatności za umowę najmu. Ta umowa jest, jak można się domyśleć umową płatną. Rozumiem poprzez to, iż osoba która wynajmuje jest zobowiązana do płacenia czynszu który był przewidziany w zawartej umowie. W przypadku gdy nie została określona wysokość czynszu w umowie, najemca musi uczynić płatność z góry. Gdy np. umowa została zawarta na niedużej niż jeden miesiąc, najemca musi zapłacić za cały czas najmu z góry. Jednak gdy najem owego obiektu trwa dłużej niż miesiąc wtedy czynsz trzeba płacić miesięcznie z góry (do dziesiątego dnia każdego miesiąca). Jeśli najemca nie wywiąże się z danej umowy i nie zapłaci czynszu za minimum dwa miesiące, wtedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Wysokość czynszu powinna uwzględniać stan techniczny pomieszczenia, jego położenie i inne czynniki wpływające na podwyższenie lub obniżenie wartości danego lokalu. Jednak w rzeczywistości to wynajmujący określają wysokość czynszu, niekoniecznie kierując się powyższym stanem rzeczy.
Czynsz obejmuje podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji, koszty utrzymania technicznego budynku, zieleni i innych pomieszczeń wspólnie użytkowanych oraz podstawowe opłaty takie jak opłata za utrzymanie czystości, energię cieplną i elektryczną.
Skoro przedstawiam aspekty finansowe to chciałbym zatrzymać się i pokrótce przybliżyć dwa rodzaje czynszów:
a)Czynsz regulowany
b)Czynsz wolny
Czynsz regulowany to oplata za korzystanie z lokalu. Wysokość ustala rada gminy.
Natomiast czynsz wolny jest ustalany według niektórych czynników jakimi są: położenie budynku, ogólny stan techniczno użytkowy lokalu, wyposażenie (media), otoczenie i sposób zabudowy.
Rozważmy teraz co się dzieje gdy rzecz która została oddana w najem jest uszkodzona... W takim przypadku najemca ma prawo rozwiązać umowę lub żądać zmniejszenie wysokości czynszu. Wszystko to zależy od wielkości wady danej rzeczy. Gdy ta rzecz posiada wady, które ograniczają używalność, wtedy najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu, jednak jeśli owa rzecz ma wady, które uniemożliwiają jej korzystanie z niej, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Na stronie: http://www.biznesforum.pl jest przykładowa umowa najmu lokalu mieszkaniowego, którą przedstawiam poniżej. W oparci o nią chcę poruszyć niektóre ważne kwestie.
Zawarta dnia ..............................................w ............................................................... pomiędzy
.......................................................................................................................................................
zwanym dalej Wynajmującym,
a
zam. w .........................................................................................................................................
zwanym dalej Najemcą.
§ 1
1. Wynajmujący oddaje w najem Najemcy
2. Wynajmujący oświadcza, że jest jedynym właścicielem przedmiotu najmu. Wynajmujący umożliwi Najemcy prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu a w szczególności korzystanie z:
a) energii elektrycznej,
b) bieżącej wody,
c) telefonów,
d) centralnego ogrzewania.
Koszty korzystania z tycz usług ponosi Najemca.
§ 2
Najemca będzie korzystał z przedmiotu najmu w następujący sposób
§ 3
Najemca płacić będzie Wynajmującemu czynsz w wysokości .............................................. zł
§ 4
Oddzielnej zgody Wynajmującego wymagają następujące czynności:
- podnajem, oraz oddanie przedmiotu najmu do bezpłatnego używania osobom trzecim,
- wszystkie zmiany i ulepszenia przedmiotu najmu.
§ 5
Najemca będzie dokonywał we własnym zakresie konserwacji przedmiotu najmu oraz napraw bieżących.
§ 6
Umowa zostaje zawarta na okres od .................... .................. do .................... ................. .
§ 7
Każda ze stron może umowę wypowiedzieć z zachowaniem .......................okresu wypowiedzenia.
§ 8
Wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli Najemca zalega z należnym czynszem za ........................... lub narusza inne postanowienia umowy. W przypadku zaistnienia okoliczności, o którym mowa wyżej, Najemca obowiązany jest rozliczyć się z Wynajmującym i opuścić przedmiot najmu w terminie ........................ dni.
§ 9
Zmiany umowy będą dokonywane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 10
Opłatę skarbową z tytułu tejże umowy uiści Najemca.
§ 11
W sprawach nie uregulowanych w niniejszej umowie będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
§ 12
Umowa zostaje sporządzona w dwóch jednakowych egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
................................................... ......................................................
Wynajmujący Najemca
W powyższej umowie w paragrafie pierwszym zauważamy, że osoba która wynajmuje zobowiązana jest pisemnie od umożliwienia osobie najmującej określonych potrzeb. Przyczym koszty ponosi już najemca.
Paragraf trzeci jest z punktu widzenia najemcy bardzo ważny, określa on kwotę jaka będzie zobowiązany płacić wynajmującemu. W paragrafie szóstym wynajmujący musi określić okres, w który dana umowa jest ważna, jednak jest też możliwość nie określenia dat i w takim przypadku wynajmujący i najemca podpisują umowę na czas nieokreślony.
Paragraf ósmy i dziewiąty zawiera informacje na temat rozwiązania umowy. Na końcu trzeba zwrócić uwagę na to, aby umowa została sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla wynajmującego i NAJEMCY!!!!!
Oczywiście w tej pracy nie mogłem zarzweć wszystkich informacji związanych z umową najmy, gdyż zajęło by to zbyt wiele stron lecz mam nadzieje ze zdołałem w tym tekscie poruszyć te najważniejsze kwestie dotyczące mojego tematu pracy.
Bibliografia:
Główne źródło:
Źrodła pomocnicze:
http://www.biznesforum.pl
http://msp.money.pl/wzory-dokumentow/umowa;najmu;2,39,4721,dokument.html
hard-disc