Plan Zarządzania Nieruchomością.doc

PLAN
ZARZĄDZANIA
NIERUCHOMOŚCIĄ

Oznaczenie rodzaju nieruchomości:
Nieruchomość biurowa
Data: 02.06.2008
Miejscowość: Rzeszów
Sporządziła:
……………
 

I. Wstęp

1.1. Cel opracowania planu

Praca sporządzona została dla nieruchomości komercyjnej położonej w Rzeszowie, przy ulicy Piłsudskiego 32, która spełnia funkcję usługową; jest to biurowiec świadczący usługi wynajmu powierzchni użytkowej.

Opracowanie to zostało stworzone z myślą o zebraniu w jednym miejscu wszelkich informacji o nieruchomości, za pomocą których zostanie przeprowadzona analiza funkcjonalna i ekonomiczna obiektu z rozważeniem możliwości rozwojowych w taki sposób, aby nieruchomość nie uległa dekapitalizacji, a podwyższała swoją wartość, przynosząc korzyści właścicielowi i satysfakcję zarządcy z profesjonalnie wykonywanego zawodu.

Autor dokumentu przedstawia dwie propozycje zachowań, dwa warianty poparte oczekiwaniami właściciela.

Wariat I - zachowawczy, pozwalający utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym, przy jednoczesnym rozpowszechnianiu marki jako świadczącej usługi na dobrym poziomie, oraz zwiększaniu popytu na usługi.

Wariant II - rozwojowy, ukazuje możliwości rozwoju nieruchomości poprzez określenie zakresu prac podwyższających jakość świadczonych usług oraz dochodowość firmy, czego konsekwencją powinien być wzrost wartości nieruchomości. Planowane prace w tym wariancie to:

  -  kontynuowanie podnoszenia jakości usług, śledzenie upodobań klientów.

II. Podstawowe informacje o nieruchomości

2.1. Podstawy prawne zarządzania nieruchomością

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. - tekst jednolity
(DzU nr 46 poz. 543),

Ustawa Prawo budowlane z 7 lipca 1994 (DzU nr 98 poz. 414),

Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej z 2 lipca 2004 r.,

Ustawa o rachunkowości z 29 września 1994 r.

Inne przepisy towarzyszące zarządcy przy realizacji celów:

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. (DzU nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami),

Ustawa Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r.,

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych z 15 lutego 1992 r. (DzU nr 106, poz. 482) z późniejszymi zmianami,

Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, Polska Federacja Rzeczoznawców Majątkowych,

Opis i mapa, wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej z xxx r. dot. przedmiotowej nieruchomości,

Zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej kw nr xxxxx z xxx r.

2.2. Stan prawny nieruchomości

Właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w Rzeszowie przy ul. Piłsudskiego 32, zabudowanej budynkiem o funkcji usługowej jest ResBud S.A. z siedzibą w Rzeszowie.

Nieruchomość położona jest w centrum Rzeszowa, na działce nr xx o powierzchni xxxx m2

Dla nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o nr xxxx.

Według ewidencji gruntu prowadzonej przez Urząd Miasta w Rzeszowie nieruchomość położona jest:

nazwa jednostki ewidencyjnej - Rzeszów

nazwa obrębu - Centrum

numer arkusza mapy - xx-xx

2.3. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako Bi - tereny zabudowane inne.

2.4. Lokalizacja ogólna

Obiekt położony jest w samym centrum miasta. W bezpośrednim sąsiedztwie centrum handlowego „Europa II”.

2.5. Lokalizacja szczegółowa

Biurowiec jest położony w Rzeszowie na ulicy Piłsudskiego 32. Od strony wschodniej przylega do niego budynek Akademii Wychowania Fizycznego z lat siedemdziesiątych ubiegłego stulecia.

Na posesji w bezpośrednim sąsiedztwie budowli znajduje się parking. Dojazd do działki jest dogodny, prowadzą do niej drogi o nawierzchni utwardzonej asfaltem. Nieruchomość jest zagospodarowana w dużym stopniu. Grunt jest otoczony ogrodzeniem. Działka położona jest w bardzo atrakcyjnym miejscu, nieopodal przedmiotowego gruntu (ok. 400 m) znajdują się sklepy, usługi, punkt apteczny, przystanek komunikacji miejskiej, ZUS.

2.6. Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)

Nieruchomość powstała na miejscu wyburzonych kamienic w 2006 roku. Elewacja frontowa obiektu jest wystawiona do ul. Piłsudskiego i z tej też strony znajduje się główne wejście do obiektu. Budynek został wzniesiony w roku 2007, w technologii nowoczesnej.

Budynek zgodnie z podziałem nieruchomości biurowych zaliczony został do klasy A, za czym przemawia wiek budowli, położenie w centralnej strefie miasta i wysoki standard wyposażenia. Powierzchnia wybudowana została w systemie open plan, bez podziału na pomieszczenia, dzięki wykorzystaniu konstrukcji słupowej.

Na kondygnacji parterowej znajduje się:

recepcja,

pomieszczenia administracji,

powierzchnia użytkowa.

Pierwsze piętro zajmują:

sale konferencyjne

Pozostałe kondygnacje:

są przeznaczone pod wynajem powierzchni użytkowej do prowadzenia działalności usługowej.

Większość pomieszczeń w chwili obecnej to lokale od 70 do 100 m2 powierzchni, tylko dwa lokale mają powierzchnię ponad 300 m2

Kompleks jest wyjątkowo udanie zagospodarowany wewnątrz, jak i teren wokół nieruchomości.

Obiekt składa się z czterech kondygnacji naziemnych i z garaży w kondygnacji podziemnej. Klienci mogą zjechać do podziemia garażu dźwigiem.

Budynek jest wyposażony w klatkę schodową i windę. Pomieszczenia całego obiektu są klimatyzowane.

We wnętrzach obiektu zminimalizowano ilość kolorów. Panuje tu biel ścian i sufitów podwieszanych, szarość blachy nierdzewnej i granitu na posadzce. Wszystkie pomieszczenia są doświetlane naturalnym światłem.

Zastosowany podział elewacji, instalacji oraz to, że wszystkie instalacje schowane są w przepustach w ścianach żelbetonowych i ścianach gipsowo-kartonowych oraz pod podłogą podniesioną pozwalają w dowolny sposób dokonywać podziału pomieszczeń. Podstawę budynku stanowi konstrukcja monolitowo-szkieletowa, wypełniona materiałami ceramicznymi. Elewacja przednia budynku jest cała oszklona, a boczna i tylna do stropu nad parterem została pokryta tynkiem strukturalnym silikonowym, na pozostałych kondygnacjach zastosowano tynk mineralny malowany farbą silikonową. Posadzki przyziemia, stropy nad przyziemiem, stropy międzykondygnacyjne, stropy nad ostatnią kondygnacją zostały ocieplone styropianem.

Dane ogólne:

rok budowy                                                         2007

kubatura                                                         xxx m3

powierzchnia zabudowy                             xxxx m2

powierzchnia użytkowa                             xxxx m2

korytarze o szerokości                             xxxx m

kondygnacji nadziemnych                             4

kondygnacji podziemnych                             1

Obiekt jest wyposażony w następujące instalacje:

elektryczna jedno- i trójfazowa,

odgromowa,

wody zimnej zasilanej z ujęć miejskich,

kanalizacja podłączona do ogólnospławnej,

c.o. i c.w. zasilane z elektrociepłowni miejskiej,

przeciwpożarowa sygnalizacyjna,

alarmowa i antywłamaniowa, monitoring,

telefoniczna z dużą liczbą bezpośrednich linii, automatyczna centrala telefoniczna,

okablowanie strukturalne,

lokalna sieć intranet.

Dane funkcjonalne:

Dysponuje powierzchnią użytkową xxxx m2, na 4 kondygnacjach naziemnych, na każdej kondygnacji znajdują się nowoczesne węzły sanitarne.

Dysponuje 3 salami konferencyjnymi o powierzchni xxx m2 każda oraz jedna o powierzchni xxx m2. Dwie z sal (dużą i małą) można łączyć w jedną salę konferencyjną o powierzchni xxx m2 mogącą pomieścić 300 osób, uczestników konferencji.

Dysponuje miejscami parkingowymi wynajmowanymi na potrzeby biur o powierzchni xxx m2 z wyznaczonymi 15 miejscami parkingowymi.

2.7. Zawartość dokumentacji technicznej

Budynek posiada:

1) dokumentację, w skład której wchodzą:

a) dokumenty odbiorowe

b) projekty powykonawcze:

-              architektura,

-              konstrukcja,

-              zagospodarowanie terenu,

-              instalacje sanitarne,

-              instalacja c.o.,

-              instalacje elektryczne,

-              instalacja klimatyzacji,

-              instalacja ppoż.

2) książka obiektu budowlanego, z aktualnymi przeglądami rocznymi:

a) z rezystancji izolacji instalacji elektrycznej i skuteczności ochrony przeciwpożarowej

b)z badania urządzenia piorunochronowego

c) z kontroli przewodów kominowych i wentylacyjnych

d) z badania szczelności izotopowych czujek dymu

e) z przeglądów instalacji SAP

f) z legalizacji sprzętu ppoż.

g) z rocznego sprawdzenia sprawności technicznej obiektu

h) protokoły z przeglądu instalacji centralnego ogrzewania (przed sezonem grzewczym)

Wyżej wymienione dokumenty znajdują się w siedzibie zarządcy. Zarządca jest odpowiedzialny za prowadzenie i przechowywanie dokumentacji.

Wszelkie zmiany w nieruchomości nanoszone są na bieżąco do dokumentacji.

2.8. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości

Omawiana nieruchomość pełni funkcje nieruchomości komercyjnej do świadczenia usług w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej. Mieści się w budynku wybudowanym w roku 2007. Reprezentuje wysoki standard wykończenia wnętrz, jak i elewacji. Nie wymaga remontów ani modernizacji. Stała konserwacja i bieżące odnawianie tynków we wnętrzach, najczęściej w ciągach komunikacyjnych, wystarcza do utrzymania nieruchomości w założonym wysokim standardzie

Na parterze budynku zlokalizowana jest recepcja, administracja i część lokali użytkowych; obecnie oddziały dwóch banków.

Na pierwszym piętrze zlokalizowane są sale konferencyjne z pełnymi węzłami sanitarnymi i holem, który też można wynająć w połączeniu z jedną z sal konferencyjnych. Powierzchnie te wykorzystują najemcy do przeprowadzania konferencji lub szkoleń. Również firmy nie wynajmujące powierzchni korzystają z usług najmu sali konferencyjnej.

Sale konferencyjne z uwagi na powierzchnie i wyposażenie cieszą się dużym powodzeniem. Najem sal należy rezerwować z dużym wyprzedzeniem. Obecnie są one wykorzystywane w 70%

Pozostała powierzchnia użytkowa jest w 80% wykorzystywana przez duże strategiczne firmy, z którymi podpisane są długoterminowe umowy najmu. Natomiast 20% powierzchni zasiedlają najemcy, którzy dość często się zmieniają.

Zestawienie powierzchni użytkowej:

Recepcja, administracja                                          xxxx m2

Sale konferencyjne                                                         xxxx m2

Powierzchnia przygotowana pod wynajem              xxxx m2

Razem powierzchnia użytkowa:                            xxxx m2

2.9. Zużycie techniczne budynku

2.9.1. Obliczenie zużycia budynku

Budynek został wybudowany w roku 2007. Ze względu na wiek i prawidłową eksploatację, budynek nie wykazuje objawów zużycia. Występujące zużycie oszacowane w wyniku oględzin, spowodowane jest naturalnym zużyciem technicznym.

2.9.2. Obecny sposób zarządzania nieruchomością

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna zatrudniona na podstawie kontraktu menedżerskiego na stanowisku managera. Okres trwania kontraktu jest uzależniony od utrzymania odpowiedniej, określonej przez właściciela rentowności ze sprzedaży usług

Podstawową formą działalności w tej nieruchomości jest najem powierzchni użytkowej. Najem jest podstawową funkcją nieruchomości komercyjnej. Czynsz jest podstawowym ekonomicznym elementem tej instytucji; daje gwarancje utrzymania budynku w odpowiednim stanie technicznym, jak również umożliwia uzyskanie dochodów, wywołując chęć inwestowania w nieruchomość.

Podstawą najmu jest umowa. Jako umowa nazwana jest regulowana przez ustawę Kodeks cywilny. Umowa powinna określać prawa i obowiązki stron oraz spełniać następujące warunki:

prawidłowo określone strony umowy,

prawidłowo określony przedmiot umowy (powierzchnia, piętro, wyposażenie),

...