22
6.1. PRZYKŁAD - SZYGÓWEK
Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis)
”1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.
„2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty. które były przedmiotem tej czynności prawnej”.
„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Sposób wyceny służebności nie uwzględniający zmiany wartości części nieruchomości nie wykorzystywanej w celu realizacji służebności. Wartość służebności odpowiada wartości części nieruchomości (gruntu) wykorzystywanej w celu realizacji służebności. Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) stwierdza i uzasadnia, że pozostała część nieruchomości nie traci na wartości.
Wartość służebności drogi koniecznej (art. 145 KC) odpowiada jednostkowej wartości rynkowej (1m2 gruntu) z uwzględnieniem rodzaju, położenia, przeznaczenia itp. pomnożonej przez powierzchnię gruntu, na której ustanowiono służebność z uwzględnieniem współczynnika korekcyjnego.
Przykład wieś Szygówek / koło Pułtuska w Puszczy Białej nad rzeką Narwią – działki pierwotnie rolne (wąskie, długie), później rekreacyjne.
¬ rzeka
B
A
droga
Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 4m x 35m = 140 m2
Wartość gruntu porównywalnych działek 7zł/m2
Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności 140m2 x 7zł/m2 x K = 784zł
K = 0,80 współczynnik korekcyjny zależny od uznania biegłego, uwzględniający fakt korzystania z drogi również przez właściciela nieruchomości obciążonej B (to nie jest współczynnik „K” wg standardu podejścia porównawczego, i może być większy od 0,90 – 1,10).
1. Problem szerokości drogi
Często rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) opiniuje jaka powinna być szerokość drogi (częsty problem sporu). Przepisy prawne w tym zakresie to m.in.:
1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690 ze zm.);
„§14. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3m.
2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”.
2. Ustawa z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2004r. Nr 204 poz. 2086 ze zmianami) – art.4 słowniczek pojęć (m.in. jezdnia, chodnik, zjazd, pas drogowy, droga, ulica, remont, przebudowa itp.);
3. Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. z 43, poz.430 ze zmianami) – {tabele szerokości dróg w liniach rozgraniczających w zależności od klasy drogi},
oraz przepisy p.poz. i inne
2. Orzecznictwo
Kierunek wykładni pojęcia „odpowiedni dostęp” zawiera orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1975r ., III CKN 488/74 (gazeta Prawna 10/76, s.6) według którego :”Właściciel nieruchomości, którego nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale który tak zabudował lub zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części swej nieruchomości”.
Ten kierunek orzecznictwa Sąd Najwyższy kontynuuje, jak świadczy o tym orzeczenie z dnia 18 września 1998r., III CKN (OSNC 3/99, poz.55), w którym został wyrażony pogląd, że nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej wywołany wzniesieniem przez wnioskodawcę budynku na całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym drogi koniecznej. Uzasadniając ten pogląd SN stwierdził, że ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość wymaga zawsze rozważenia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie; porównanie wypada na korzyść właściciela nieruchomości sąsiedniej (własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej - art.64 Konstytucji).
3. Możliwość określenia wartości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej jako skapitalizowanego dochodu rocznego (wynagrodzenie jednorazowe lub opłaty roczne).
Fragment operatu:
Określenie jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywana służebność gruntowa
Dla potrzeb oszacowania wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności założono, że ustanowienie w/w ograniczonego prawa rzeczowego polegającego na prawie przejścia i przejazdu przez przedmiotową działkę ew. nr 35/7 do sąsiedniej działki ew. nr 35/6 wpłynie tylko na wartość tej części obciążanej działki, na której ta służebność będzie wykonywana. Wysokość potencjalnej stawki rocznej z tytułu korzystania z gruntu przyjęto na podstawie analizy rynku w wysokości średniej 5% wartości gruntu jako prawa własności (przy założeniu per analogiam do prawa użytkowania wieczystego 3% oraz prawa dzierżawy 6-8%).
Wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej obliczono z wykorzystaniem wzoru:
S = Dr x WK
w którym:
S – wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej
Dr – potencjalny roczny dochód, jaki mógłby uzyskać właściciel z tytułu udostępnienia prawa do korzystania z pasa gruntu
Wk – współczynnik kapitalizacji określony na podstawie analizy rynku nieruchomości oraz rynku kapitałowego.
Wysokość potencjalnego rocznego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa do gruntu obliczono z wykorzystaniem wzoru:
Dr = WG x ST x PG x U
Dr – potencjalny roczny dochód, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa do gruntu
WG – wartość jednostkowa gruntu określona w podejściu porównawczym w punkcie 9.1 niniejszego operatu szacunkowego na kwotę 115zł/m2
ST – potencjalna roczna stawka czynszu przyjęta w wysokości 5% wartości jednostkowej gruntu
PG – powierzchnia gruntu, na którym będzie wykonywana służebność gruntowa 224m2
U – współczynnik odzwierciedlający udział – proporcję korzystania z gruntu przez jego właściciela gruntu i posiadacza służebności.
Współczynnik U określono z uwzględnieniem proporcji korzystania z gruntu objętego wykonywaniem prawa służebności gruntowej (zgodnie ustaleniami zawartymi w punkcie 5.3 niniejszego opracowania):
- właściciel nieruchomości władnącej – działki ew. nr 35/6 (bez dostępu do drogi publicznej, dojazd i dojście nieruchomości wyłącznie przez działkę ew. nr 35/7) – na podstawie analizy w punkcie 5.3 niniejszego opracowania - przyjęto 70%
- właściciel działki nr 35/7 - przyjęto 30%.
Czyli wysokość rocznego potencjalnego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel działki ew. nr 35/7 z tytułu udostępnienia prawa do gruntu wynosi:
Dr = WG x ST x PG x U = 115zł/m2 x 0,05 x 224 m2 x 0,70 = 902zł
Określenie współczynnika kapitalizacji na podstawie rynku nieruchomości lub rynku kapitałowego (...)
Wk= 9,090909
Wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywana służebność gruntowa szacuje się na kwotę:
S = Dr x WK = 902zł x 9,090909 = 8 200zł
Jednostkowa wartość służebności gruntowej wynosi: 8 200zł : 224m2 = 37zł/m2.
Określenie wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej w formie opłat rocznych
Kodeks Cywilny wskazuje, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej (w szczególności drogi koniecznej) powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, dopuszcza się jednak wynagrodzenie w formie świadczeń okresowych (np. opłat rocznych). – vide Orzeczenia Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1969r., IIICRN 379/68, OSNCP 12/69, poz.223; z 15 września 1986r, IIICZP 43/86, OSNCP 2/87, poz.7), które w razie zmiany stosunków (np. wydzielenia części działki nr 35/7, na której ma być wykonywana służebność) mogą być zmienione.
Opłatę roczną z tytułu ustanowienia służebności gruntowej przyjęto w wysokości, określonego w punkcie 9.2 niniejszego opracowania, rocznego potencjalnego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel działki ew. nr 35/7 z tytułu udostępnienia prawa do gruntu:
Or = Dr = 902zł
4. Różnica pomiędzy:
· ”drogą konieczną” (art. 145, szczególna służebność gruntowa) a
· „droga dojazdową” (art.285-305).
5. Omówić warianty (zmiany funkcji i sposobu zagospodarowania):
· grunt rolny (wartość gruntu można oszacować metodą dochodową, np. z uwzględnieniem średnich plonów i cen płodów rolnych), mała uciążliwość służebności, może być duża szerokość drogi („BIZON”)
· działka rekreacyjna (wartość gruntu najlepiej oszacować podejściem porównawczym, wię...
Simoni