043_k_5_10.doc

KOMENTARZ DO STANDARDU  V. 10

ZASADY WYCENY NA POTRZEBY SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH.

1.     Zgodnie z art. 42 ustawy z dnia 15 grudnia 200 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116) spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek określić przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w nieruchomości, w ciągu 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w tej nieruchomości. Określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

2.     Uchwała, o której mowa w pkt 1 powinna określać:

1)     oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek lub budynki, w których ustanawia się odrębną własność lokali,

2)     rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych,

3)     wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu,

4)     oznaczenie osób, którym, zgodnie z przepisami ustawy, przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali,

5)     przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z określonych w ustawie tytułów.

3.     Zgodnie z art. 42 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwały, o jakich mowa w pkt 1 i 2 Komentarza, od dnia ich wejścia w życie stanowią podstawę oznaczenia lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali oraz o przeniesieniu własności tych lokali przez spółdzielnię na rzecz członków spółdzielni lub innych osób. Jest to dokument, który w pełni i w sposób ostateczny definiuje lokal pod względem jego powierzchni użytkowej, pomieszczeń do niego przynależnych i udziałów przypadających na ten lokal w nieruchomości wspólnej (częściach wspólnych budynku i działce budowlanej).

4.     Przy określaniu wartości rynkowej lokalu jego oznaczenie zawarte w uchwale zarządu spółdzielni stanowi obowiązujące rzeczoznawcę majątkowego cechy (atrybuty) lokalu służące do porównania z podobnymi nieruchomościami lokalowymi.

5.     W wypadku przeniesienia własności lokalu na rzecz członka, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, istnienie uchwał zarządu spółdzielni mieszkaniowej o oznaczeniu przedmiotu odrębnej własności lokali, warunkuje możliwość przeniesienia własności lokalu. W takim wypadku informacje o lokalu będą zawsze brane pod uwagę przy jego wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego przy porównywaniu do podobnych nieruchomości lokalowych. Określenie wartości rynkowej lokali spółdzielczych odbywa się wówczas na takich samych zasadach jak lokali stanowiących własność gminy.

6.     Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub przekształcenia najmu spółdzielczego lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, stanowiące przedmiot ograniczonego prawa rzeczowego może być zrealizowane również w sytuacji, kiedy brak jest uchwały zarządu spółdzielni o oznaczeniu przedmiotu odrębnej własności lokali.

7.     Standard przewiduje wówczas określenie wartości rynkowej lokalu w dwojaki sposób:

1)     poprzez porównanie do podobnych nieruchomości lokalowych przy założeniu, że wyceniany lokal nie posiada pomieszczeń przynależnych, zaś działka budowlana, na której usytuowany jest budynek jest zbliżona do działek budowlanych porównywalnych nieruchomości lokalowych,

2)     na podstawie wzajemnych relacji między cenami nieruchomości lokalowych a cenami lokali jako przedmiotu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uzyskanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości lokalowych i spółdzielczych własnościowych praw do lokali.

8.     Nie jest wymagana wycena lokali w wypadku przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową własności tych lokali na rzecz członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Członkowie ci wnieśli bowiem wkład budowlany odpowiadający całości kosztów budowy ich lokali w chwili przydziału lokali, bądź też wpłacili wkład budowlany w wysokości wartości rynkowej lokalu przy zawieraniu umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

-   Rzeczoznawca majątkowy może w takiej sytuacji dokonać wyceny lokalu stosując zasady, o których mowa w pkt 5 komentarza, jeżeli celem wyceny byłaby waloryzacja na dzień wyceny wkładu budowlanego.

-   Na tych samych zasadach można dokonać wyceny garażu wielostanowiskowego dla celu przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową ułamkowego udziału we współwłasności tego garażu na rzecz członka tej spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.

-   Również te same zasady obowiązują przy wycenie lokalu użytkowego w tym garażu, a także pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki w celu ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub przeniesienia własności lokalu na żądanie najemcy, który poniósł w pełnym zakresie koszty budowy tego lokalu.

9.     Wycena lokali, do których wygasły spółdzielcze prawa.

Utrata członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej skutkuje wygaśnięciem spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego oraz do lokalu o innym przeznaczeniu. W takim wypadku spółdzielnia mieszkaniowa zwraca osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy lub wkład budowlany. Wysokość zwracanych wkładów określa rzeczoznawca majątkowy. Wycena dla tego celu ma jednak zróżnicowany charakter.

-          W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zwraca, zgodnie z postanowieniami statutu, osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy, zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu.

-          W wypadku natomiast wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązuje spółdzielnię do uiszczenia uprawnionemu wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa.

-          W pierwszym przypadku rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową lokalu w oparciu o dane zawarte w uchwale zarządu spółdzielni o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali (powierzchnia lokalu, powierzchnia pomieszczeń przynależnych oraz udział w nieruchomości wspólnej), w tym wielkość działki budowlanej, w podejściu porównawczym przy wykorzystaniu cen transakcyjnych nieruchomości lokalowych. W razie zaś braku uchwały zarządu spółdzielni – wycena jak wyżej przy założeniu braku w odniesieniu do lokalu wycenianego pomieszczeń przynależnych oraz równorzędności działki budowlanej do działek budowlanych porównywalnych nieruchomości lokalowych lub wycena przy wykorzystaniu omówionej wyżej relacji cen na rynkach równoległych.

-          W drugim wypadku rzeczoznawca majątkowy określa wprost rynkową wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu w podejściu porównawczym przy wykorzystaniu cen transakcyjnych stosowanych w obrocie tym prawem. Podobna zasada wyceny obowiązuje w odniesieniu do miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym.

W związku z wygaśnięciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może zaistnieć potrzeba określenia, oprócz rynkowej wartości tego prawa zwracanej osobie uprawnionej, również rynkowej wartości lokalu. Ma to miejsce wówczas, jeżeli między datą wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a datą ustanowienia nowego prawa do tego lokalu uległa istotnej zmianie wartość rynkowa lokalu. wtedy członek zawierający nową umowę o ustanowienie tego własnościowego prawa spółdzielczego wnosi wkład budowlany zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu. Obowiązuje wówczas zasada wyceny jak omówiona wyżej dla zwrotu wkładu mieszkaniowego.

10. W razie likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej może zachodzić potrzeba określenia wartości rynkowej lokali zarówno dla celu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo, jak i w celu przeniesienia własności lokalu. Obowiązują wówczas omówione wyżej dla tych celów zasady wyceny.

11. Określenie wartości nakładów poniesionych przez członków spółdzielni przy określaniu wartości rynkowej lokali przez rzeczoznawców majątkowych powinno być poprzedzone wglądem do statutu spółdzielni, w którym mogą być uregulowane zasady rozliczenia z tytułu dodatkowego wyposażenia lokali dokonanego przez członków spółdzielni.

12. Zestawienie celów, zakresów oraz podstaw prawnych wyceny lokali w spółdzielniach mieszkaniowych.