Rynek_nieruchomosci_Q3_2008.pdf

12 Makroekonomia

Bank i kredyt sierpień 2008

prywatnych zamieszkałych przez

właÊciciela z perspektywy banku

centralnego

Measurement from the Position of

the Central Bank

Jacek Łaszek*, Marta Widłak **

pierwsza wersja: 21 lutego 2008 r., ostateczna wersja: 22 sierpnia 2008 r., akceptacja: 24 września 2008 r.

Streszczenie

Abstract

Monitoring sektora mieszkań zamieszkałych przez wła-

ściciela i prowadzona na tej podstawie polityka go-

spodarcza są istotnymi warunkami stabilności sektora

finansowego i równowagi ekonomicznej. Znaczną część

związanej z tym odpowiedzialności ponosi bank central-

ny, ze względu na silną reakcję sektora na zmiany stóp

procentowych. Pomiar poziomu i dynamiki cen miesz-

kań jest złożony z powodu charakteru rynków, specy-

ficznych cech mieszkania oraz dostępu do danych. Pro-

blemy te są różnie rozwiązywane w poszczególnych kra-

jach, choć w ostatnich latach przeważa stosowanie me-

tod hedonicznych. Ceny na rynku mieszkań próbuje

się też włączyć do ogólnych miar inflacji, jednak do-

tychczas stosowane metody nie dają zadowalających

wyników. W Polsce pomimo występowania zjawiska ba-

niek cenowych oraz rosnącego znaczenia kredytów hi-

potecznych badania te znajdują się we wstępnej fazie.

The ongoing monitoring of the owner – occupied housing

sector and the pursuit of an adequate economic policy

are both very important factors of financial stability and

economic equilibrium. The housing market reacts rather

strongly to the interest rate change and accordingly the

central bank bears some responsibility for the condition

of this sector. The measurement of the house price

level and dynamics is complex due to the character of

the market, heterogeneity of housing stock as well as

difficult access to relevant data. These issues are solved

in various ways depending on the country, however in

the last few years hedonic methods prevail. There is also

a debate on the inclusion of owner – occupied housing

prices into the consumption goods inflation measure,

but the attempts made have not been satisfactory. In

Poland, despite the appearance of the house price bubble

and the increasing importance of mortgage, there is no

reliable house price index and relevant research is at an

early stage.

Słowa kluczowe: indeks cen mieszkań, metody po-

miaru cen mieszkań, polityka monetarna, ceny miesz-

kań w HICP i CPI

Keywords: house price index (HPI), methods of HPI con-

struction, monetary policy, Owner – Occupied Housing

Cost inclusion in HICP

JEL : C43, R21, R31, E31, E58

* Narodowy Bank Polski, Instytut Ekonomiczny; Szkoła Główna Handlowa w Warszawie; Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie; Katedra Analizy Rynków i Konkurencji;

e-mail: jacek.laszek@nbp.pl

** Narodowy Bank Polski, Instytut Ekonomiczny; e-mail: marta.widlak@nbp.pl

Badanie cen na rynku mieszkaƒ

Owner – Occupied House Price

Bank i kredyt sierpień 2008

Macroeconomics

1. Wstęp

estymacji sektorowych pomiarów cen mieszkań w pol-

skich miastach.

W ostatnich lat obserwuje się wysoki, niespotykany

wcześniej wzrost realnych cen nieruchomości mieszka-

niowych, zwłaszcza w segmencie tzw. mieszkań prywat-

nych, zamieszkałych przez właściciela. W odróżnieniu

od poprzednich lat wzrost ma w zasadzie charakter glo-

balny, nie dotyczy jedynie kilku krajów przeżywających

jeszcze konsekwencje kryzysów na rynku nieruchomości

(Niemcy, Japonia, Szwajcaria) (Kennedy 2006; BIS 2008).

Do najwyższych wzrostów cen doszło w USA i Wielkiej

Brytanii, znaczne wzrosty odnotowano też we Francji

i innych krajach europejskich, Australii, Nowej Zelandii,

RPA, jak również w krajach nowo przyjętych do UE.

Pomimo globalizacji rynki mieszkaniowe mają wciąż

silnie narodowy charakter, dlatego przyczyny i dynami-

ka zjawiska są odmienne w poszczególnych krajach.

W wielu dyskusjach wskazuje się , że głównym, wspól-

nym czynnikiem jest polityka monetarna największych

banków centralnych, powodująca globalny spadek stóp

procentowych i oddziaływanie poprzez kanał kredy-

towy przy jednoczesnym wpływie innych czynników,

w tym deregulacji sektora finansowego oraz zmiany

charakteru mieszkania z dobra konsumpcyjnego na do-

bro kapitałowe i związanych z tym spekulacji (Ahrend

et al. 2008; IMF 2008; BIS 2008).

Tendencje te w ostatnim czasie załamały się, wy-

wołując w USA problemy gospodarcze znacznie wy-

kraczające poza sektor. Przewiduje się, że również na in-

nych rynkach narodowych mogą wystąpić duże kom-

plikacje.

Omawiane zjawiska spowodowały wzrost zainte-

resowania sektorem mieszkaniowym i zwróciły uwa-

gę na problem odpowiedzialnej polityki gospodarczej,

tj. koordynacji polityki mieszkaniowej, fiskalnej, ostroż-

nościowej i monetarnej. W konsekwencji wzrosło za-

interesowanie cenami mieszkań, jako istotną zmienną

wpływającą na procesy gospodarcze oraz sygnalizującą

występowanie napięć i ryzyka. To z kolei ożywiło dysku-

sje na temat mechanizmów kształtowania się cen i me-

tod ich pomiaru.

Przedmiotem opracowania są wybrane zagadnienia

dotyczące cen mieszkań, ich analizy i pomiaru widziane

z perspektywy banku centralnego. Punktem wyjścia są

rozważania na temat mechanizmów oddziaływania po-

lityki monetarnej na ceny mieszkań i poprzez nie na po-

zostałe sektory gospodarki. Kolejny problem to metody

pomiaru struktury i dynamiki cen mieszkań, tak by two-

rzone mierniki dostarczały informacji na temat sektora.

Włączenie wskaźników cen mieszkań do ogólnej mia-

ry inflacji stosowanej przez bank centralny jest, jak po-

kazują ostatnie doświadczenia, ważnym elementem sku-

tecznej walki z inflacją, jednak problem ten nie został

dotąd zadowalająco rozwiązany teoretycznie. Związane

z tym zagadnienia są poruszane w przedostatnim punk-

cie opracowania, który kończy się prezentacją wyników

2. Znaczenie badań sektora mieszkaniowego

i cen mieszkań dla banku centralnego

Bankowość hipoteczna zarówno w Europie, jak też

w USA była zawsze traktowana jako istotny element po-

lityki społecznej i miała silne poparcie polityczne. Kon-

sekwencją tego był jej bardzo szybki rozwój, zwłaszcza

w ostatnich latach. Jednocześnie polityka monetarna po-

dobnie jak nadzorcza, w niewielkim tylko zakresie in-

teresowała się tą sferą, traktując ją jako tradycyjnie bez-

pieczną oraz czując presję swoistej politycznej misji

rozwojowej (Leamer 2007; Green et al. 2007). Dała się

też zauważyć sprzeczność pomiędzy teoriami makroeko-

nomicznymi, będącymi podstawą polityki gospodarczej,

w tym monetarnej, a opartą na solidnych podstawach

mikroekonomicznych wiedzą sektorową, śledzącą cy-

kle i kryzysy na rynku nieruchomości w skali globalnej

od dziesiątków lat. Konsekwencją tego były narastające

latami dysproporcje sektorowe. Doprowadziły one do

obecnej sytuacji, której spektakularnym przykładem by-

ła najpierw Japonia, a obecnie USA (Leamer 2007; Green

et al. 2007).

Z punktu widzenia banku centralnego szczególnie

istotny jest fakt, że ceny oraz podstawowe agregaty sek-

tora silnie reagują na zmiany stopy procentowej. Zmia-

ny te przenoszą się następnie na całą gospodarkę, wpły-

wając na agregaty makroekonomiczne, takie jak oszczęd-

ności, konsumpcja, inwestycje, globalny popyt, jak też

na sektor finansowy oraz lokalne rynki. Zależności te,

a zwłaszcza ich siła oddziaływania, zmieniają się w cza-

sie oraz są silnie zróżnicowane w poszczególnych pań-

stwach (Kosuke et al. 2002). Jako najbardziej typowe me-

chanizmy tego oddziaływania (ECB 2003) wymienia się

zazwyczaj kanał czynszów imputowanych i kanał kre-

dytowy.

• Kanał czynszów imputowanych. Bank cen-

tralny poprzez stopę procentową oddziałuje na ceny nie-

ruchomości (kalkulowane jako zdyskontowane czynsze)

i tym samym na koniunkturę w sektorze (poprzez roz-

miary budownictwa i inwestycji modernizacyjnych).

• Kanał kredytowy. Bank centralny oddziałuje

poprzez stopę procentową na koszt kredytu i jego do-

stępność dla gospodarstw domowych oraz przedsiębior-

ców i w konsekwencji na popyt na przestrzeń. Oddziały-

wanie to dotyczy zarówno popytu fundamentalnego, jak

też spekulacyjnego.

W klasycznym modelu rynku nieruchomości (ry-

nek przestrzeni i rynek kapitałowy) mieszkanie trak-

towane jest jako rodzaj aktywów przynoszący dochód

w postaci czynszu (Brueggeman 1997). Stawka najmu

przestrzeni, rozumiana jako opłata za strumień usług

mieszkaniowych, jest funkcją określonej historycznie

14 Makroekonomia

Bank i kredyt sierpień 2008

podaży oraz popytu, którego wielkość zależy od czyn-

ników fundamentalnych dla tego rynku (demografia, mi-

gracje, dochody, warunki finansowania), oczekiwanego

wzrostu cen (popyt spekulacyjny) oraz ryzyka na ryn-

ku. Wartość pojedynczej nieruchomości jak i całego za-

sobu, rozumianych jako zdyskontowany strumień do-

chodów, określa zatem stopa procentowa w gospodarce.

Jej wzrost powoduje spadek wartości mieszkania przy

założeniu ceteris paribus , a spadek ma skutki odwrotne.

Zwykle ze względu na trwałość i długowieczność in-

westycji w nieruchomości, jak też ich małą płynność

rynkową w rachunku stosuje się długie stopy z ryn-

ku obligacji skarbowych, skorygowane o premię za ry-

zyko. Oddziaływanie kanału czynszów imputowanych

jest silnie zróżnicowane w poszczególnych krajach i za-

leży od prawnych możliwości wynajmu mieszkań wła-

snościowych oraz popularności tej formy zaspokajania

potrzeb mieszkaniowych.

Oddziaływanie stopy procentowej na ceny miesz-

kań poprzez tzw. kanał kredytowy jest uważane za

powszechniejsze i silniejsze niż poprzez kanał czyn-

szów imputowanych. Bank centralny, obniżając stopy

procentowe, obniża koszt kredytów mieszkaniowych

i zwiększa ich dostępność. W konsekwencji rośnie po-

pyt gospodarstw domowych, co przy sztywnej lub stro-

mo nachylonej krzywej podaży powoduje wzrost cen.

Czynnik ten działa szczególnie silnie w przypadku kre-

dytów długoterminowych i niskich stóp procentowych

ze względu na relatywnie wyższy udział raty odsetkowej

w racie kredytowej oraz większe zmiany udziału raty

kapitałowo-odsetkowej w budżetach gospodarstw do-

mowych. W rzeczywistości mechanizm ten jest bar-

dziej złożony, gdyż na łączny efekt wpływają stosowane

instrumenty kredytowe (przykładowo stałe, zmienne lub

mieszane stopy) oraz cała polityka kredytowa i ostroż-

nościowa banków. Kredyt staje się też coraz popularniej-

szym instrumentem nabywania aktywów przez sektor

finansowy, zwłaszcza różnego typu fundusze, gdzie wy-

korzystywany jest w mechanizmie dźwigni finansowej.

Nadpłynność w sektorze bankowym i niskie stopy pro-

centowe (niższe od oczekiwanych przez fundusze sto-

py zwrotów z kapitału własnego) zwiększają ten popyt

i w konsekwencji przyczyniają się do wzrostu cen nie-

ruchomości. Inaczej też oddziałują wysokie stopy no-

minalne będące wynikiem strukturalnej inflacji i ocze-

kiwań inflacyjnych (ceny mieszkań mogą aprecjonować

realnie), a inaczej zaostrzenie polityki monetarnej w re-

akcji na inflację – zwykle ceny mieszkań spadają, ale

mogą też wzrosnąć, jeżeli rynek nie wierzy w sku-

teczność tej polityki (Leamer 2007; Green et al. 2007).

Oddziaływanie kanału kredytowego i czynszów im-

putowanych jest krótkookresowe.

W długim okresie rosnące ceny mieszkań poprzez

wzrost nakładów inwestycyjnych (budownictwo miesz-

kaniowe oraz modernizacje) wpływają na koniunkturę

w sektorze oraz gospodarce. Ponieważ cykle na rynku

mieszkań są raczej słabo związane z cyklami gospodar-

czymi mogą być elementem stabilizującym lub destabili-

zującym ogólną równowagę gospodarczą (Leamer 2007;

Green et al. 2007). Oddziaływanie sektora, a zwłasz-

cza rosnących cen mieszkań jest jednak znacznie szer-

sze. Najczęściej wymienia się następujące rodzaje od-

działywania:

– poprzez ceny nieruchomości na efekt majątkowy

gospodarstw domowych i tym samym na ich skłonność

do konsumpcji, a w konsekwencji na koniunkturę w ca-

łej gospodarce,

– poprzez cenę nieruchomości na wartość zastawu

i związane z tym możliwości finansowania konsumpcji

kredytem zaciąganym pod zastaw rosnącej wartości

(tzw. wyciąganie kapitału z nieruchomości),

– poprzez stopę procentową na koszty obsługi za-

dłużenia i związany z tym popyt konsumpcyjny.

Spadek stóp i rosnące ceny mieszkań powodują

wzrost majątku gospodarstw domowych i w konsekwen-

cji spadek bieżących oszczędności i wyższe wydatki

(efekt majątkowy). Czynnik ten oddziałuje z różną siłą

na różnych rynkach narodowych, istnieją też znaczące

różnice w jego oszacowaniach (OECD 2004).

Rosnące ceny nieruchomości powodują w więk-

szości przypadków (w najczęściej stosowanej metodzie

porównawczej wyceny) przeszacowania w górę warto-

ści nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie

przez sektor bankowy. W konsekwencji rośnie ryzyko

sektora bankowego. Dzięki odpowiednim instrumentom

finansowym możliwe staje się „wyciągnięcie” tej war-

tości i sfinansowanie za jej pomocą dodatkowej kon-

sumpcji (tzw. equity withdrowal ), zwłaszcza gdy dodat-

kowo można skorzystać z systemów subsydiów miesz-

kaniowych. Zjawisko to uważane jest za kolejny symp-

tom nadchodzących problemów.

W rozwiniętych gospodarkach rynkowych o wyso-

kiej mobilności społeczeństwa transakcje zakupu miesz-

kania odbywają się relatywnie często i wykorzystuje się

w nich kredyt bankowy. W konsekwencji zadłużenie

zasobu może przekraczać 50% jego wartości, a kosz-

ty obsługi tego zadłużenia mogą być istotnym i sztyw-

nym elementem wydatków większości gospodarstw do-

mowych. Zmiany stóp procentowych będą więc wpły-

wać na wysokość dochodów do dyspozycji gospodarstw

domowych i popyt konsumpcyjny, jakkolwiek siła od-

działywania tego czynnika będzie zależała od instru-

mentów kredytowych oraz struktury właścicieli i po-

życzkobiorców kapitału. Może się wtedy pojawić za-

leżność odwrotna do omawianego wcześniej bagatelizo-

wania szybkiego wzrostu cen mieszkań, tj. obawy przed

społecznymi konsekwencjami podwyżek stóp w sek-

torze, zmniejszające skuteczność walki z inflacją.

Wielokrotne już kryzysy na rynku nieruchomości,

a zwłaszcza doświadczenia ostatnich lat pokazują też in-

Bank i kredyt sierpień 2008

Macroeconomics

ny, bardzo ważny sektorowy aspekt polityki monetarnej

banku centralnego, wpływającego poprzez stopy pro-

centowe na ceny mieszkań. Jest nim bezpieczeństwo sys-

temu bankowego, który zwykle jest czynnikiem spraw-

czym kryzysu i bezpośrednią ofiarą. Zbyt liberalna po-

lityka pieniężna może w połączeniu z liberalną po-

lityką nadzorczą prowadzić do powstawania baniek spe-

kulacyjnych na rynkach i przy odpowiedniej kumulacji

czynników prowadzić do kryzysu. Przeciwdziałanie tym

zjawiskom, jak pokazują zarówno doświadczenia hi-

storyczne, jak też te najnowsze, nie jest proste ze wzglę-

du na polityczny charakter decyzji, brak synchronizacji

cykli koniunktury i nieruchomości, złożoność mecha-

nizmu bańki i dyskusyjny często fakt jej istnienia. Brak

synchronizacji cykli może powodować, że bank cen-

tralny musi decydować, czy większym zagrożeniem jest

rosnące bezrobocie czy bańki na rynku nieruchomości.

Jednocześnie zbyt radykalna polityka stopy procentowej

w warunkach już istniejących wysokich napięć na tym

rynku może tylko pogłębić nieuchronne załamanie. Dla

odmiany ucieczka do przodu i dalsza kumulacja nie-

równowagi mogą przynieść załamanie o dużych kon-

sekwencjach. Szczególnie ciekawe są tutaj doświadcze-

nia amerykańskie, zwłaszcza te najnowsze (kryzys za-

początkowany w sierpniu 2007 r.). Pokazują one, że ko-

nieczna jest proaktywność polityki pieniężnej i jej syn-

chronizacja z polityką nadzorczą, zwłaszcza w sytuacji

występowania szoków, a długookresowo również z po-

lityką mieszkaniową. Nie jest to jednak łatwe ze wzglę-

du na często odmienne cele tych rodzajów polityki.

Konsekwencją coraz silniejszego wpływu banków

centralnych na sektor są prowadzone analizy pomaga-

jące w kwantyfikacji opisywanych zależności i wyborze

optymalnej polityki. Przegląd literatury przedmiotów

pokazuje, że w tym obszarze badania dotyczą głównie

cen mieszkań koncentrują się na:

– lepszym zrozumieniu oraz kwantyfikacji czyn-

ników i procesów kształtujących ceny mieszkań z punk-

tu widzenia wpływu prowadzonej polityki monetarnej

na procesy inflacyjne oraz bezpieczeństwo sektora ban-

kowego (m.in. Ahrend et al. 2008 ; Kosouke et al. 2002;

Kennedy 2006; Leamer 2007; Mishkin 1996),

– badaniach struktury, poziomu i dynamiki cen

za pomocą tzw. sektorowych metod pomiaru do bie-

żącego monitoringu sytuacji w sektorze (IMF 2008, Ko-

dres 2008).

– badaniach dotyczących możliwości włączenia cen

mieszkań prywatnych, zamieszkałych przez właściciela,

do wskaźników inflacji CPI oraz HICP (Eurostat 2006,

2007; ECB 2007).

Badając ceny mieszkań, należy wyróżnić bada-

nia poziomu, struktury i dynamiki cen oraz zależności

kształtujących ceny. Obydwa obszary są przedmiotem

zainteresowania banków centralnych, wymagają jed-

nak odrębnego podejścia. Badanie poziomu i dynamiki

cen opiera się na założeniu, że jesteśmy w stanie okre-

ślić i wycenić mikroekonomiczne czynniki cenotwórcze

mieszkania. W niektórych przypadkach, takich jak gwał-

towne zmiany na rynku, obydwa problemy mogą się na-

kładać, gdyż mogą wystąpić zmiany wycen poszczegól-

nych atrybutów mieszkania.

Analiza dynamiki cen mieszkań, nazywana też po-

dejściem sektorowym, dostarcza informacji o napięciach

w sektorze i jest punktem wyjścia analiz oddziaływania

sektora na gospodarkę. Włączenie indeksów miesz-

kaniowych do ogólnego wskaźnika inflacji pozwala dla

odmiany na lepszy pomiar ogólnego wskaźnika inflacji

i skuteczniejszą politykę monetarną.

Badanie czynników kształtujących ceny mieszkań

jest złożone ze względu na charakter rynków nierucho-

mości i opiera się na analizach strukturalnych i ich mo-

delowaniu. Dla banków centralnych szczególnie istot-

ne jest oddziaływanie kanału kredytowego, ale wymaga

to często uwzględnienia wielu dodatkowych czynników.

Problem ten, sygnalizowany już w niniejszym opracowa-

niu, jest szeroko opisywany w literaturze (m.in.: Mishkin

1996; Hofmann 2001) i tutaj wskazujemy tylko niektóre

jego aspekty. Głównym przedmiotem opracowania są ba-

dania poziomu i dynamiki cen oraz problemy włączenia

zmian cen mieszkań do oficjalnych wskaźników inflacji.

Opracowanie zawiera też opis i wyniki badań dynamiki

cen mieszkań metodami sektorowymi.

3. Sektorowe metody pomiaru cen i dostępność

danych

Sektorowe metody pomiaru dynamiki powstały jako

wynik zapotrzebowania zarówno sektora publicznego,

jak też prywatnego i charakteryzują się podejściem

mikroekonomicznym. Zarówno podstawy metodolo-

giczne, jak też zastosowane rozwiązania techniczne są

bardzo zróżnicowane, co wynika z celu analizy oraz

dostępności i jakości danych. Powoduje to ich bar-

dzo silne zróżnicowanie. Oprócz dostępności i jakości

danych problemem jest ich porównywalność. Rynek

mieszkaniowy ma zawsze lokalny charakter, jest mało

płynny, a informacje są trudno dostępne. Mieszkania

są dobrami wysoce niehomogenicznymi; nawet dwa

identyczne mieszkania różnią się lokalizacją i kosz-

tem. Pozostałe różnią się wieloma cechami, takimi jak

wielkość (powierzchnia, liczba pokoi), wiek, typ, stan-

dard, lokalizacja ogólna i szczegółowa wraz ze zwią-

zaną z nią jakością (odległość do szkoły, sklepów, ko-

munikacji etc.). Dodatkowo wyceny tych parametrów

mogą się zmieniać w czasie oraz przestrzeni wraz ze

zmianami preferencji oraz sytuacji na rynkach lo-

kalnych. Mogą też wynikać ze zmian w sferze realnej,

gdy mamy do czynienia z naturalną deprecjacją za-

sobu oraz jego modernizacjami. Omawiane problemy

badawcze są wyraźnie widoczne, gdy zestawimy rynek

mieszkaniowy z rynkiem akcji.

16 Makroekonomia

Bank i kredyt sierpień 2008

Tabela 1. Rynek akcji a rynek nieruchomości

Rynek akcji

Rynek mieszkań

Rynek płynny , aktywa podzielne, homogeniczne, szeroka oferta pod wzglę-

dem stopy zwrotu i ryzyka

Mała płynność, słaba podzielność aktywów, aktywa wysoce

niehomogeniczne, ograniczona oferta w danym miejscu i czasie

Powszechnie dostępne tylko wysoko zagregowane dane ze sta-

tystyki publicznej

Łatwo dostępne indywidualne dane dotyczące aktywów

Możliwość inwestowania w indeksy

Ograniczona możliwość inwestowania w indeksy, informacja

fragmentaryczna

Notowane regularnie ceny i dywidendy

Okazjonalna wycena jako przybliżenie ceny

Przejrzysta informacja rynkowa

Zbieranie dokładniejszych danych utrudnione, dane pochodzą

tylko z prywatnych instytucji

Inwestorzy nie mają wpływu na wyniki

Możliwy wpływ inwestorów na wyniki

Szybkie zbieranie danych i udostępnienie wyników

Opóźnienia pomiędzy pozyskaniem danych a ich udostępnie-

niem

Oficjalne standardy i regulacje dotyczące danych

Brak regulacji i sankcji związanych z jakością informacji

Źródło: opracowano na podstawie: Matysiak (2007).

W przypadku badania dynamiki cen (szczególnie,

gdy badamy duże rynki) powstaje pytanie, jaki jest me-

chanizm zmian cen, parametry ich wzrostu czy roz-

przestrzeniania się po rynku. Przyjęte założenia, zwłasz-

cza w metodach bardziej zaawansowanych, mają du-

ży wpływ na dokładność pomiaru. Problemy te od wie-

lu lat są przedmiotem studiów teoretycznych oraz ba-

dań empirycznych i stopniowo znajdują praktyczne za-

stosowanie.

Praktycy (m.in. Eiglsperger 2006; Nellis, Figueira-

Theodorakopoulou 2005; Bover, Izquierdo 2001) zgod-

nie wskazują dwa największe problemy związane z po-

miarem tendencji cenowych na rynkach nieruchomości

mieszkaniowych i budową miarodajnych wskaźników

ich cen. Są to:

• Heterogeniczność mieszkań, wywołująca trud-

ności z porównywaniem cen dwóch mieszkań, gdyż

mieszkania te prawie zawsze różnią się jakością. Cha-

rakterystyki mieszkania i ich zmiana powodują zmianę

ceny, która nie powinna wpływać na pomiar czystej dy-

namiki cen.

• Stosunkowo mała liczba transakcji mieszka-

niowych, utrudniająca zbudowanie próby danych re-

prezentatywnej w każdym z okresów. Mieszkania po-

dobne pod względem typu, lokalizacji i innych wy-

różników (lub nawet te same mieszkania) sprzedawane

są w dużych odstępach czasu. Powoduje to, że pomiędzy

badanymi okresami trudno jest uzyskać reprezentatyw-

ną, taką jak w okresie bazowym, próbę transakcji miesz-

kaniowych.

Budowa miarodajnego indeksu cen mieszkań wy-

maga rozwiązania, przynajmniej w jakimś zakresie, oby-

dwu powyższych problemów. Jedynym rozwiązaniem

jest zastosowanie odpowiednich metod statystyczno-

ekonometrycznych.

Dlatego oprócz najprostszej metody pomiaru ten-

dencji cenowych na rynku mieszkań, czyli śledzenia

zmian zwykłej średniej czy mediany, powstała cała gru-

pa metod tworzenia indeksów cen, które w pewnym za-

kresie uwzględniają problem różnorodnej kompozycji

prób danych (ang. mix-adjustment , compositional-ad-

justment ) i(lub) korygują efekt całkowitej zmiany cen,

uwzględniając zmianę (różnicę) charakterystyk ceno-

twórczych mieszkania (ang. quality-adjustment ).

W praktyce te dwa podejścia znajdują zastosowanie

w kilku metodach pomiaru dynamiki cen. Są to:

– zwykła średnia lub mediana,

– metoda śledzenia ceny reprezentatywnej nie-

ruchomości,

– stratyfikacja i średnia ważona,

– metoda powtórnej sprzedaży,

– metody hedoniczne,

– metody mieszane.

Pierwsze dwie metody cechują się, teoretycznie,

najmniejszą wiarygodnością, gdyż pomijają część oma-

wianych problemów. Mają jednak zastosowanie, gdy bra-

kuje dostatecznej ilości wiarygodnych danych o cenach

lub innych atrybutach nieruchomości.

Metoda średniej/mediany to po prostu dynamika

wartości średniej wszystkich obserwacji lub mediany.

Opisywana wysoka heterogeniczność mieszkania w po-

łączeniu z lokalnym charakterem rynków, kształtujących

w dużym stopniu niezależnie zarówno poziom, jak też dy-

namikę cen, powodują, że metoda ta może być obarczona

wysokim błędem. Może dawać akceptowalne wyniki tylko

w przypadku bardzo dużych prób, homogenicznych ryn-

ków i mieszkań (np.: domy jednorodzinne, M3 w wielkiej

płycie), może też być jedyną możliwą metodą, gdy ilość do-

datkowych informacji jest ograniczona.

Metoda oparta na reprezentatywnej nierucho-

mości polega na wyborze takich nieruchomości na lo-

kalnych rynkach, które uznane są za typowe dla danego

rynku czy celu badania, a następnie śledzeniu zmia-

ny ich cen w czasie. Niekiedy, gdy liczba transakcji jest

zbyt mała, wykorzystuje się wycenę dokonywaną przez

rzeczoznawcę. Działa to na tej samej zasadzie, jak bada-

nia kosztów budownictwa, w których kosztorysant wy-

cenia lokalnie pewne typowe obiekty budowlane. Głów-

nym problemem w tej metodzie jest pojęcie typowej nie-

ruchomości lub ich koszyka, szczególnie na bardzo he-

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: