Operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym znajdującej się w Olsztynie przy ulicy Promienistej 15.
Operat sporządzili: Magdalena Stańczak Piotr Skirca
Data sporządzenia: 07.05.2011r.
Wyciąg z operatu szacunkowego
a) Przedmiot wyceny.
Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 130 m2, położonej w Olsztynie przy ul. Promienistej 15.
b) Cel wyceny.
Celem wyceny jest ustalenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym na potrzeby jej sprzedaży. Podana wartość może służyć wyłącznie do tego celu.
c) Stan prawny.
Właścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym są: Liliana Kuczyńska oraz Iwona Kuczyńska.
d) Wartość nieruchomości.
Wartość nieruchomości wynosi: 595 010 zł
słownie: pięćset dziewięćdziesiąt pięć tysięcy dziesięć złotych.
e) Daty.
Data określenia wartości: 07.05.2011 r.
Data sporządzenia operatu: 07.05.2011 r.
Opracowanie:
Rzeczoznawcy majątkowi : Magdalena Stańczak i Piotr Skirca
Spis treści:
1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4
2. Podstawy opracowania operatu. 4
3. Źródła danych merytorycznych. 4
4. Daty istotne dla operatu szacunkowego. 5
5. Opis i określenie stanu nieruchomości. 5
6. Przedstawienie sposobu wyceny. 5
6.1. Wybór podejścia i metody wyceny. 5
6.2. Rodzaj wartości. 6
7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. 6
7.1. Krótka charakterystyka rynku. 6
7.2. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych. 7
7.3. Analiza transakcji nieruchomości podobnych. 9
8. Określenie wartości nieruchomości. 10
8.1 Opis procedury szacowania. 10
8.2.Ocena przedmiotu wyceny oraz nieruchomości porównywalnych. 10
8.3. Określenie wartości przedmiotu wyceny. 11
9. Wynik końcowy wyceny i analiza otrzymanych wyników. 11
10. Klauzule i ustalenia końcowe. 12
11. Załączniki. 12
Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w miejscowości Olsztyn, przy ulicy Promienistej 15 jest to działka ewidencyjna o powierzchni użytkowej 130 m2.
Zakres wyceny: obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości.
Określenie celu: Operat sporządzono w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży.
Niniejszy operat może być wykorzystany tylko i wyłącznie do podanego celu.
a) Podstawa formalna:
Podstawą formalną jest umowa pisemna o wykonanie operatu szacunkowego z dnia 28.04.2011 r. zawarta między właścicielem a rzeczoznawcami majątkowymi: Magdaleną Stańczak i Piotrem Skirca.
b) Podstawa materialno – prawna:
· Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. nr 102 poz. 651 z 2010 roku.).
· Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wraz ze zmianami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz 2603 z pózn.zm.).
c) Podstawy metodologiczne:
· Powszechne Krajowe Standardy Wyceny (PKSW)
· KW
· EGIB
· Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy Olsztyn zatwierdzone uchwała nr LXII/724/2010 z 26 maja 2010r
· Wizja lokalna – przeprowadzona 04.V.2011r.
Data sporządzenia wyceny: 07 maja 2011r.
Data, na którą określono wartość nieruchomości: 07 maja 2011r.
Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 04 maja 2011r.
Data przeprowadzenia wizji terenowej: 04 maja 2011r.
a) Stan prawny nieruchomości:
Stan prawny przedmiotu wyceny ustalono na podstawie badania księgi wieczystej nr OL10/00042552/8 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Olsztynie - VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej odrębną nieruchomość jest Lidia Kamieńska zamieszkałej przy ul. Promienistej 15 w Olsztynie. Na nieruchomości nie ciążą ani ograniczone prawa ani hipoteka. Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1.
b) Oznaczenie nieruchomości w EGIB:
Jednostka ewidencyjna - Olsztyn
Obręb nr – 113
Działka nr - 81
Rodzaj użytków – działka budowlana zabudowana
Powierzchna - 506,96 m2
Powierzchnia użytkowa – 130 m2
c) Przeznaczenie w MPZP
Dla obszaru na którym położona jest nieruchomość nie ma MPZP, dlatego określenie przeznaczenia nieruchomości nastąpiło na podstawi Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olsztyn. Teren na którym położona jest nieruchomość oraz nieruchomości sąsiednie na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olsztyn z dnia 26 maja 2010r. uchwalonego na mocy uchwały Rady Gminy Olsztyn LXII/724/2010 przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową.
d) Lokalizacja i otoczenie:
Działka jest położona w dzielnicy Słoneczny Stok na skrzyżowaniu drogi asfaltowej – ulicy Promienistej oraz wewnętrznej drogi prowadzącej do ulicy Astronomów. Działka zlokalizowana jest w zabudowie budynków jednorodzinnych na terenie płaskim. Kształt działki można określić jako prostokątny. Do działki doprowadzony jest gaz, prąd, woda oraz kanalizacja sanitarna. Możliwe jest podłączenie usług telekomunikacyjnych. Budynek ma kształt prostokątny o powierzchni zabudowy 130 m2. Posiada dwie kondygnacje: piętro, parter oraz piwnicę. Dach jest pokryty dachówką ceramiczną i jest on dwuspadowy. W domu wstawione są drzwi oraz okna drewniane.
Do określenia wartości nieruchomości zastosowaliśmy podejście porównawcze, wykorzystując metodę porównywania parami. Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilka nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze porównywania parami, przy tej metodzie porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Określana wartość stanowi wartość rynkową nieruchomości. Jest nią najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Podczas badania rynku nieruchomości znajdującego się w Olsztynie zostały wybrane nieruchomości spełniających jednocześnie następujące kryteria:
- nieruchomości gruntowe zbudowane budynkiem mieszkalnym będące przedmiotem prawa własności,
- nieruchomości, które ze względu na swoje przeznaczenie w planie, rozmiar,
lokalizację i inne cechy są podobne do nieruchomości wycenianej,
- nieruchomości zlokalizowane w mieście Olsztyn.
Na tak zdefiniowanym rynku cechy rynkowe uznane za mające istotny wpływ na
wartość nieruchomości gruntowej oraz wagi tych cech kształtują się następująco:
- LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI 33%
- POWIERZCHNIA UŻYTKOWA 42%
- STAN TECHNICZNY BUDYNKU 21%
- DOJAZD 4%
Nieruchomości wzięte do obliczania ceny wycenianej nieruchomości były wzięte z maja dlatego nie trzeba przeprowadzać aktualizacji na dzień wyceny Na rynku olsztyńskim najczęściej występujące cechy nieruchomości wybranych do dalszej analizy to:
- z dobrym stanem technicznym budynku, oraz z dojazdem utwardzonym.
...
kora_1989