104.pdf

STOWARZYSZENIE RZECZOZNAWCÓW MAJ ġ TKOWYCH

WE WROCŁAWIU

Praktyki zawodowe w zakresie szacowania nieruchomo Ļ ci

OPERAT SZACUNKOWY

NIERUCHOMO ĺ CI LOKALOWEJ NR 1A

poło Ň onej we Wrocławiu przy ulicy Białoskórniczej 5

powiat wrocławski

woj. dolno Ļ l Ģ skie

Operat sporz Ģ dził: mgr in Ň . Bogusław Stelmach

piecz ħę rzeczoznawcy

nr uprawnie ı

podpis

Wrocław, dnia 1 wrze Ļ nia 2006 r.

Temat III: Nieruchomo Ļę przynosz Ģ ca lub mog Ģ ca przynosi ę zyski: podej Ļ cie dochodowe technika

dyskontowania strumieni dochodów

1. Wyci Ģ g z operatu szacunkowego

Okre Ļ lenie

nieruchomo Ļ ci:

NieruchomoĻę stanowiĢca samodzielny lokal uŇytkowy nr 1A o pow. uŇytkowej

210,50 m 2 , połoŇony w budynku mieszkalno-usługowym, przy ulicy

Białoskórniczej 5 we Wrocławiu, na działce nr 37/9 o pow. 0.0322 ha, obrħb Stare

Miasto.

Dla zabudowanej nieruchomoĻci gruntowej Wydział KsiĢg Wieczystych przy SĢdzie

Rejonowym Wrocław-Krzyki prowadzi ksiħgħ wieczystĢ nr KW166207, natomiast

dla nieruchomoĻci lokalowej KW 173165.

Opis nieruchomo Ļ ci:

Budynek wielorodzinny, w zabudowie zwartej, o funkcji mieszkalnej z parterem

przeznaczonym na usługi. Odbudowany po 1945r, o konstrukcji tradycyjnej

(kamienica miejska), całkowicie podpiwniczony, 9-lokalowy o 3 kondygnacjach.

WyposaŇenie w instalacje: energetycznĢ, wodociĢgowĢ, kanalizacyjnĢ, c.o., gazu

ziemnego, telefonicznĢ.

Lokal uŇytkowy nr 1A o pow. 210,50 m 2 znajduje siħ na parterze budynku

połoŇonego przy ulicy Białoskórniczej 5. WejĻcie do lokalu uŇytkowego osobnym

wejĻciem od ulicy Białoskórniczej, poprzez hol. Pomieszczenia w lokalu to

przedsionek, hol, główna sala operacyjna, dwa pom. biurowe, pom. socjalne, pom.

techniczne, magazynek, dwa korytarze, dwa w.c., i antresola. Rozkład funkcjonalny

pomieszczeı oceniono jako Ļredni. Standard lokalu oceniono jako przeciħtny.

Elementy funkcjonalne lokalu: stolarka – okna podwójnie szklone, oĻcieŇnice

drewniane, drzwi płycinowe, pełne, drzwi wejĻciowe przeciwwłamaniowe

drewniane, nowe; Ļ ciany wewn. – Ļciany działowe z cegły dziurawki oraz z cegły

pełnej (grub.12cm), Ļciany noĻne z cegły pełnej (grub. 60cm oraz 40cm); tynki

wewn. – tynki wap-cem III kategorii, pokryte farbĢ emulsyjnĢ, w pomieszczeniach

sanitariatów i korytarzy okładziny z płytek ceramicznych; podłogi – z terakoty i

wykładzin PCV.

Cel wyceny:

OkreĻlenie wartoĻci rynkowej nieruchomoĻci lokalowej dla potrzeb sprzedaŇy

Rodzaj warto Ļ ci

WartoĻę rynkowa dla aktualnego sposobu uŇytkowania (WRU)

Warto Ļę nieruchomo Ļ ci:

664 700 zł

słownie złotych: sze Ļę set sze Ļę dziesi Ģ t cztery tysi Ģ ce siedemset

Data okre Ļ lenia warto Ļ ci:

2006-09-01

Data sporz Ģ dzenia

operatu:

2006-09-01

Piecz ħę i podpis

rzeczoznawcy:

SPIS TRE ĺ CI

1. Wyci Ģ g z operatu szacunkowego........................................................................ 1

2. Przedmiot i zakres wyceny .................................................................................. 3

2.1. Przedmiot wyceny ........................................................................................................................ 3

2.2. Zakres wyceny ............................................................................................................................. 3

3. Cel wyceny ............................................................................................................ 3

4. Podstawy formalne, prawne i merytoryczne ...................................................... 3

4.1. Podstawa formalna ...................................................................................................................... 3

4.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................... 3

4.3. ńródła danych merytorycznych .................................................................................................... 4

5. Daty istotne dla operatu....................................................................................... 4

6. Stan przedmiotu wyceny...................................................................................... 4

6.1. Stan prawny ................................................................................................................................. 5

6.2. Lokalizacja i otoczenie ................................................................................................................. 6

6.3. Stan techniczno – uŇytkowy......................................................................................................... 6

7. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ..... 9

8. Sposób wyceny .................................................................................................. 10

9. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo Ļ ci.............................................. 12

9.1. Lokalny rynek nieruchomoĻci..................................................................................................... 12

9.2. Analizowane dane ...................................................................................................................... 13

9.3. OkreĻlenie cech rynkowych ....................................................................................................... 14

10. Okre Ļ lenie warto Ļ ci nieruchomo Ļ ci ............................................................... 15

10.1. OkreĻlenie rynkowej stawki czynszu 1m 2 nieruchomoĻci ........................................................ 15

10.2. OkreĻlenie rocznego dochodu operacyjnego netto z nieruchomoĻci ...................................... 17

10.3. Prognoza generowanych dochodów........................................................................................ 19

10.4. OkreĻlenie stopy zwrotu dla wycenianej nieruchomoĻci.......................................................... 20

10.5. Oszacowanie wartoĻci rynkowej nieruchomoĻci...................................................................... 21

11. Wynik ko ı cowy wyceny................................................................................... 22

12. Klauzule............................................................................................................. 22

13. Zał Ģ czniki .......................................................................................................... 23

sporzĢdził: Bogusław Stelmach

Operat szacunkowy sporz Ģ dzony w ramach praktyk zawodowych z wyceny nieruchomo Ļ ci.

2. Przedmiot i zakres wyceny

2.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomoĻę stanowiĢca samodzielny lokal uŇytkowy

nr 1A o pow. uŇytkowej 210,50 m 2 , połoŇony w budynku mieszkalno-usługowym, przy

ulicy Białoskórniczej 5 we Wrocławiu, na działce nr 37/9 o pow. 0.0332 ha, obrħb Stare

Miasto.

2.2. Zakres wyceny

Wycenie podlega prawo własnoĻci do samodzielnego lokalu uŇytkowego, wraz z

udziałem w nieruchomoĻci wspólnej którĢ stanowi grunt oraz czħĻci budynku, które nie

słuŇĢ wyłĢcznie do uŇytku właĻcicieli lokali.

3. Cel wyceny

OkreĻlenie wartoĻci rynkowej nieruchomoĻci lokalowej dla potrzeb sprzedaŇy.

4. Podstawy formalne, prawne i merytoryczne

4.1. Podstawa formalna

PodstawĢ formalnĢ sporzĢdzenia operatu szacunkowego jest umowa o dzieło nr

LU06/2006 z dnia 11.08.2006 zawarta z PaniĢ MałgorzatĢ Wróbel.

4.2. Podstawy materialno – prawne

1) Ustawa o gospodarce nieruchomo Ļ ciami z dnia 21 sierpnia 1997r. (tekst jednolity Dz.U. Nr 261,

poz. 2603 z 2004 r. z pó Ņ niejszymi zmianami).

2) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z pó Ņ niejszymi

zmianami).

3) Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własno Ļ ci lokali (tj. z 2000 roku Dz. U. Nr 80, poz. 903)

4) Rozporz Ģ dzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrze Ļ nia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomo Ļ ci i

sporz Ģ dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zmianami).

5) Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Maj Ģ tkowych – wyd. przez Polsk Ģ Federacj ħ

Stowarzysze ı Rzeczoznawców Maj Ģ tkowych (na prawach normy zawodowej), Warszawa 2004 r.

sporzĢdził: Bogusław Stelmach

Operat szacunkowy sporz Ģ dzony w ramach praktyk zawodowych z wyceny nieruchomo Ļ ci.

4.3. ń ródła danych merytorycznych

¶ Wykaz właĻcicieli i władajĢcych z dnia 21 sierpnia 2006 r. wydany przez

ZarzĢd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu.

¶ Mapa ewidencji gruntów z dnia 21 sierpnia 2006 r. wydana przez ZarzĢd

Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu.

¶ Ksiħgi wieczyste nr KW 166207 oraz KW 173165 prowadzone przez IV

Wydział KsiĢg Wieczystych przy SĢdzie Rejonowym dla Wrocławia-Krzyki.

¶ Wizja lokalna na nieruchomoĻci, przeprowadzona w dniu 28 sierpnia 2006r.

¶ Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego centralnej czħĻci

obszaru Starego Miasta rejonu Rynku i Placu Solnego – czħĻę “A”,

zatwierdzony UchwałĢ Rady Miejskiej Wrocławia nr X/202/2003 z dnia

12-06-2003 r.

¶ Akty notarialne transakcji kupna-sprzedaŇy samodzielnych nieruchomoĻci

lokalowych z zasobu ZarzĢdu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego.

¶ Informacje o lokalnym rynku nieruchomoĻci, w tym kształtowania siħ stawek

najmu i wydatków operacyjnych uzyskane z ZarzĢdu Zasobu Komunalnego,

w agencjach poĻrednictwa i obrotu nieruchomoĻciami, biurach zarzĢdców

nieruchomoĻciami oraz publikacjach branŇowych.

¶ Kosztorys ofertowy modernizacji lokalu uŇytkowego opracowany przez firmħ

BudRem s.c.

5. Daty istotne dla operatu

5.1. Sporz Ģ dzenie wyceny:

2006-09-01

5.2. Okre Ļ lenie warto Ļ ci przedmiotu wyceny:

2006-09-01

5.3. Okre Ļ lenie stanu przedmiotu wyceny:

• prawnego

2006-08-14

• technicznego

2006-08-23

5.4. Dokonanie ogl ħ dzin nieruchomo Ļ ci:

2006-08-23

6. Stan przedmiotu wyceny.

Zgodnie z Art. 4. Ustawy o gospodarce nieruchomo Ļ ciami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z

2004 r. z pó Ņ niejszymi zmianami) , przez stan nieruchomoĻci naleŇy rozumieę stan

zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-uŇytkowy, a takŇe stan otoczenia

nieruchomoĻci, w tym wielkoĻę, charakter i stopieı zurbanizowania miejscowoĻci, w

której nieruchomoĻę jest połoŇona.

sporzĢdził: Bogusław Stelmach

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: