Wspólnota mieszkaniowa kiedy i co może.doc

http://www.brpo.gov.pl/index.php?poz=220&id=37

e-Poradniki RPO

Wspólnota mieszkaniowa według ustawy o własności lokali

1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

       Zgodnie z definicją zawartą art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2000 r., numer 80, pozycja 903) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Aby dobrze zrozumieć tę definicję należy odpowiedzieć na pytanie, o jakie lokale tu chodzi. Członkiem wspólnoty może być nie tylko właściciel lokalu mieszkalnego. Na gruncie ustawy o własności lokali dopuszczalne jest także wyodrębnienie i ustanowienie odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkanie. Idąc tym tropem należy stwierdzić, że właściciel np. garażu czy sklepu spożywczego, znajdujących się w obrębie budynku, w którym wyodrębniono własność lokalu, jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

nbsp;   Ze względu na swój charakter wspólnota mieszkaniowa jest w literaturze porównywana do spółki jawnej, unormowanej obecnie w Kodeksie spółek handlowych. Porównanie to ma jedynie na celu zobrazowanie pewnych prawidłowości rządzących funkcjonowaniem wspólnoty, nie można w żadnej mierze utożsamiać tych dwóch tworów. Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją powołaną przez ustawę w celu umożliwienia prawidłowego funkcjonowania właścicieli lokali w ramach jednego budynku, położonego na tym samym gruncie. Wspólnota mieszkaniowa istnieje z mocy prawa, nie można zlikwidować jej w drodze umowy lub innej czynności prawnej.

2. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

       Powstanie wspólnoty mieszkaniowej datuje się na moment wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na podmiot inny niż dotychczasowy właściciel nieruchomości gruntowej. W literaturze podkreśla się , że właściciel nieruchomości, który w drodze jednostronnej czynności prawnej wyodrębnił dla siebie lokal znajdujący się w budynku położonym na tej nieruchomości, nie stanowi sam ze sobą wspólnoty mieszkaniowej. Przyjęcie przeciwnego zapatrywania kłóciłoby się z funkcją, dla pełnienia której wspólnota została przewidziana przez ustawodawcę.

nbsp;   Reasumując, wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, pod warunkiem, że jego właścicielem jest inna osoba niż dotychczasowy właściciel nieruchomości. Ten ostatni nie zmienia się we właściciela lokalu, jest on współwłaścicielem nieruchomości a zarazem ma wyłączność na korzystanie z części składowej nieruchomości, jaką jest niewyodrębniona część budynku. Z technicznego punktu widzenia ta pozostała część nieruchomości może stanowić kilka lokali samodzielnych (definicja samodzielnego lokalu została podana w art. 2 ust. 2 ustawy), prawnie jest to jednak jeden lokal niewyodrębniony. Z mocy art. 4 ust. 1 ustawy, właściciel niewyodrębnionego lokalu ma takie same prawa co do tego lokalu jak i co do nieruchomości wspólnej, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.

       Ustanowienia odrębnej własności lokalu można dokonać w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej oraz orzeczenia sądowego.

       Umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu mogą zawrzeć albo współwłaściciele nieruchomości, albo właściciel nieruchomości i nabywca lokalu. W tej sytuacji zawsze dojdzie do powstania wspólnoty mieszkaniowej, gdyż w ramach jednego budynku zaistnieją dwa podmioty, z których przynajmniej jeden będzie właścicielem lokalu. Umowa dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego, warunkiem zaś powstania odrębnej własności lokalu, obok umowy, będzie dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Dopiero wpis spowoduje powstanie odrębnej własności lokalu, tym samym powstanie wspólnoty mieszkaniowej.,br>        W drodze jednostronnej czynności prawnej można ustanowić odrębną własność lokalu dla siebie (art. 10 ustawy). Zgodnie z poglądem przytoczonym wyżej, przez ten akt wspólnota mieszkaniowa nie powstanie, pomimo że wyodrębniono lokal mieszkalny. Stanie się tak z tego powodu, że lokal i pozostała część nieruchomości są nadal własnością tego samego podmiotu. Dopiero zbycie wyodrębnionego lokalu na rzecz osoby trzeciej spowoduje powstanie wspólnoty mieszkaniowej.

nbsp;   Wyodrębnienie własności lokalu może nastąpić także na mocy orzeczenia sądu, znoszącego współwłasność nieruchomości. Z chwilą ujawnienia stanu prawnego wykreowanego orzeczeniem sądu, w księdze wieczystej powstaje odrębna własność lokalu. Jako że nie można być współwłaścicielem samym ze sobą, orzeczenie o zniesieniu współwłasności ze swej istoty dotyczy przynajmniej dwóch podmiotów. Pozwala to wnioskować, że także w tym przypadku zawsze dojdzie do powstania wspólnoty mieszkaniowej z chwilą powstania odrębnej własności lokalu.

3. Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej

       Z chwilą wyodrębnienia własności lokalu w budynku z mocy prawa powstaje współwłasność nieruchomości, na której wystawiono budynek. Właścicielowi każdego lokalu przysługuje udział we współwłasności tej nieruchomości. Udział ten jest prawem związanym z własnością lokalu, co oznacza, że nie może być bez lokalu zbyty. Dopóki trwa odrębna własność lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Jest to zatem współwłasność przymusowa. Zgodnie z ustawową definicją (art. 3 ust. 2) nieruchomością wspólną jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wielkość udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej oblicza się dzieląc powierzchnię użytkową lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (m.in. piwnica, strych, komórka, garaż) przez łączną powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do niej przynależnymi.

       Powyższe wprowadzenie miało na celu unaocznienie konieczności rozwiązania problemu, jaki rodzi przyjęcie konstrukcji współwłasności przymusowej. Otóż pojawia się kwestia należytego zarządu tą nieruchomością, reprezentowania właścicieli lokali wobec osób trzecich w sprawach tej nieruchomości, regulowania stosunków powstałych pomiędzy właścicielami na tle korzystania z nieruchomości wspólnej itp. Wygodnym instrumentem służącym do rozwiązania powyższych problemów było wykreowanie wspólnoty mieszkaniowej. W celu umo...