Ocena ekonomiczności i efektywności inwestycji.doc

Ocena ekonomicznej efektywności inwestycji

Tezy wykładu

1. Pojęcie inwestycji i cele inwestowania.

Inwestycje – proces angażowania środków finansowych w różne rodzaje aktywności gospodarczej wyrażający się w:

q       pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu ( spółek, nieruchomości, maszyn itp.),

q       wytwarzanie majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym, prowadzące do przyrostu lub/i odtworzenia tego majątku w celu osiągnięcia korzyści,

q       zakup lub tworzenie nowych wartości majątkowych  charakterze niematerialnym ( licencje, patenty, prowadzenie badań i rozwoju),

q       nabywanie papierów udziałowych ( np. akcji ) lub papierów wartościowych ( np. obligacje).

Cele inwestowania – wydatkowanie środków pieniężnych w celu odniesienia korzyści w późniejszym okresie. Celem jest więc czerpanie dochodów lub nadzieja na zysk.

Cele te można określić jako:

q       odkładanie konsumpcji na przyszłość,

lub

q       angażowanie kapitału w celu jego pomnażania.

2. Inwestycja jako kategoria rzeczowa i finansowa.

Ujęcie rzeczowe – za podstawę rozważań przyjmuje się przepływy dóbr a  więc zamianę środków finansowych na dobra rzeczowe, usługi, prawa użytkowania, patenty w celu osiągnięcia w następnych okresach dodatkowych dochodów lub oszczędności kosztów.

Można wyróżnić następujące strumienie nakładów inwestycyjnych ujęciu rzeczowym

§       nakłady na roboty budowlano – montażowe,

§       nakłady na zakup maszyn, urządzeń, środków transportu, narzędzi inwentarza,

§       pozostałe ( np. licencje, dokumentacja, wdrożenie, szkolenie załogi , reklama).

Ujęcie finansowe – podstawą jest transfer środków pieniężnych ( przepływ kapitału). Dla ich odróżnienie od inwestycji rzeczowych inwestycje te nazywa się lokatami.

Jest to każde wykorzystanie kapitału w celu jego powiększenia.

Inwestycje te są narzędziem alokacji zasobów finansowych. Wymuszają ocenę efektywności inwestycji i lokowanie w przedsięwzięcia najkorzystniejsze, tzn. przynoszące maksymalne korzyści przy możliwym do zaakceptowania poziomie ryzyka.

Uwaga: gdy mówimy o przyszłości lub o wartości kapitału nierozerwalnie z tymi pojęciami wiąże się pojęcie ryzyka

3. Nieruchomość jako lokata bezpośrednia i pośrednia.

Cechy nieruchomości jako lokaty:

a) zalety:

§       lokata pewna zabezpieczająca kapitał (trwała w miejscu i czasie, zabezpieczająca przed inflacja – w długim okresie czasu wartość nieruchomości powinna rosnąć co najmniej w takim tempie jak inflacja) ),

§       lokata zapewniająca stałe dochody – dochody z czynszów lub/i opłat poza czynszowych; przy wycofywaniu  się z inwestycji można liczyć na zwrot zainwestowanego kapitału ( pomniejszony o zamortyzowane salda),

§       możliwość „odmrożenia” zainwestowanych środków – możliwość zaciągnięcia kredytów hipotecznych pod posiadaną nieruchomość,

§       umiarkowany poziom ryzyka – w skali 1 do 10: ryzyko inflacji -1, bankructwa – 5 , wahań cen rynkowych 6-7, płynności -10 .

b) wady:

§       mała płynność – utrudnione wycofywanie środków pieniężnych ( dłuższa ekspozycja na rynku),

§       konieczność fachowej obsługi – wymagania prawa budowlanego i względy bezpieczeństwa,

§       ryzyko prawne – swoiste zagrozenie występujące w Polsce ( zaszłości  w regulacji praw do nieruchomości).

Inwestowanie może być dokonywane bezpośrednio  lub pośrednio ( np. przez fundusze wspólnego inwestowania – tzw. fundusze powiernicze).

Zalety i wady bezpośrednich i pośrednich lokat w nieruchomości

4. Uwarunkowania decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości.

q       Indywidualne preferencje inwestora:

        - preferencje ryzyko – zwrot,

        - horyzont czasowy.

q       Rynkowe uwarunkowania decyzji inwestycyjnych:

       - ogólna koniunktura gospodarcza,

       - dostępność kapitałów ( przede wszystkim

         oprocentowanie kredytów),

       - inflacja,

       - interwencjonizm państwowy.

q       Uwarunkowania prawne:

       - uwarunkowania wynikające z prawa miejscowego

        (plany zagospodarowania przestrzennego),

       - system podatkowy i kierunki jego zmian,

      - uregulowany system własnościowy.

q       Oczekiwania co do przyszłości.

5. Rodzaje i  źródła ryzyka .

Definicja.

Ryzyko to prawdopodobieństwo poniesienia straty, związane z podjęciem określonej decyzji gospodarczej. Ryzyko jest miarą niepewności rezultatów oczekiwanych w przyszłości jako efekt określonej inwestycji.

    Rodzaje ryzyk – ogólnie.

q       Ryzyko systematyczne – zwane rynkowym, zdeterminowane jest zewnętrznymi warunkami gospodarowania, odnosi się do tych czynników, które wpływają na zysk wszystkich porównywalnych instrumentów inwestycyjnych; jest to ryzyko nie dywersyfikowalne.

q       Ryzyko niesystematyczne -  określane również jako ryzyko dywersyfikowalne; zależy od specyficznych czynników dla inwestowania w konkretny rodzaj lokaty.

q       Ryzyko finansowe .

q       Ryzyko dochodu.

Źródła ryzyka systematycznego dla inwestycji w nieruchomości:

·       sytuacja gospodarcza regionu i kraju,

·       pojawienie się nieoczekiwanej inflacji,

·       nadpodaż nieruchomości,

·       zmiany polityki gospodarczej

·       zmiany w podatkach.

Źródła ryzyka niesystematycznego na rynku nieruchomości:

·       niekorzystne zmiany w otoczeniu,

·       zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

·       bankructwo najemcy,

·       niemożliwość wynajęcia po wygaśnięciu umowy najmu,

·       szybkie zużycie funkcjonalne nieruchomości.

Źródła ryzyka finansowego:

·       zmiana stóp oprocentowania,

·       zwiększenie ryzyka finansowego z tytułu włączenie do finansowania kapitału obcego (ryzyko walutowe),

·       niemożliwość spłaty kredytu z powodu małej dochodowości.

6. Inwestorzy na rynku nieruchomości.

Inwestorzy instytucjonalni – cechami łączącymi ta grupę inwestorów są:

·       inwestowanie pieniędzy im powierzonych,

·       pos...