7

K O M E N T A R Z    D O    S T A N D A R D U   V. 8

ZASADY OKREŚLANIA WARTOŚCI SZKÓD SPOWODOWANYCH BUDOWĄ INFRASTRUKTURY PODZIEMNEJ I NADZIEMNEJ

1.  Komentarz do pkt. 3.5

     Pasy występowania poszczególnych szkód:

2. Komentarz do pkt. 3.6.

W protokóle należy podać dokładny opis stanu nieruchomości w odniesieniu do:

a)    gruntu – przeznaczenie gruntu, przy rolnych i leśnych - dane o przydatności rolniczej, składzie mechanicznym, ukształtowaniu rzeźby,

b)    budynków, budowli i urządzeń – o ich rodzaju, technologii wykonania,  wymiarach, stanie technicznym i inne istotne dane,

c)    roślin – dane o rodzaju roślin, ich stanie zdrowotnym i wegetacyjnym, stanie agrotechnicznym i poprawności uprawowej,

d)    wód – dane o stanie warunków wodnych,

e)    złóż kopalin – dane o rodzaju i stanie udokumentowania występowania kopalin 

3.         Komentarz do pkt. 4.1.5.

a)    Szkody w uprawach polowych.

Odszkodowanie za zniszczone zasiewy i uprawy roślin jednorocznych należy szacować według zasad stosowanych przy wywłaszczaniu nieruchomości, czyli według przewidywanych plonów i cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając je o wartość nie poniesionych nakładów koniecznych w związku  ze zbiorem tych plonów.

Wielkość przewidywanych plonów należy rozumieć jako sumę prognozowanych plonów głównych i pobocznych w okresie zbiorów. 

Ceny kształtujące się w obrocie rynkowym należy rozumieć jako prognozowane ceny produktów tego samego rodzaju i typu w okresie ich plonowania. Prognoza plonów i cen powinna wynikać z danych zarejestrowanych w poprzednim okresie plonowania.

W przypadku znaczącego wzrostu wielkości faktycznych plonów i cen, stwierdzonych w okresie zbiorów, w stosunku do wielkości prognozowanych, szacunek odszkodowania należy przeprowadzić ponownie przy uwzględnieniu zaistniałych różnic.

b)    Pożytki na użytkach zielonych.

Użytki zielone trwałe są to tereny stale zadarnione, porośnięte wieloletnią roślinnością trawiastozielną użytkowane kośnie, pastwiskowo lub zmiennie kośno-pastwiskowo.

Pratotechnika to całokształt zabiegów związanych z uprawą łąk i pastwisk, ich użytkowaniem i pielęgnowaniem.

c)    Szkody na plantacjach kultur wieloletnich.

Odszkodowanie należy rozumieć, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jako koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych korzyści w okresie od dnia jej zajęcia do dnia zakończenia pełnego plonowania.

Wartość strat dla nowo założonej plantacji, przed pierwszymi plonami, jest równa kosztom jej założenia i pielęgnacji.

Wartość utraconych pożytków należy uwzględniać po zaistnieniu pierwszych zbiorów z plantacji.

W przypadku zniszczenia produkcji w szkółce sadowniczej straty należy oszacować metodą kosztową bądź dochodową, w zależności od rodzaju i stopnia rozwoju roślin.

d)    Pożytki w ogrodach działkowych, zieleńcach, ogrodach ozdobnych i przydomowych, szkółkach itd.

W zależności od sposobu użytkowania i położenia rozróżnia się następujące rodzaje trawników:

-   ozdobne:  dywanowe, parkowe i łąkowe,

-   sportowe (do piłki nożnej, hokeja, tenisa),

-   rekreacyjne (relaksowe),

-   zadarnienia terenów trudnych (skarpy, nasypy, pasy autostrad, rowy melioracyjne, parkingi, itp.),

-   zadarnienia terenów zdegradowanych przez działalność człowieka (hałdy po kopalinach, wysypiska śmieci, odpady poprzemysłowe).

Trawniki w zależności od przeznaczenia, wymagają różnego przygotowania gleby, właściwego doboru gatunków i odmian traw, gęstości wysiewu nasion oraz sposobu pielęgnowania

4.         Komentarz do pkt. 4.1.12.

Wymiary i zasób złoża nie podlegającego eksploatacji w filarze ochronnym ustala się na podstawie dokumentacji geologicznej.

Należy również uwzględnić koszty pośrednie związane z utrzymaniem zaplecza bazy produkcyjnej, ochroną złoża itp.

5.         Komentarz do pkt. 4.1.13.

W podanych w standardzie przypadkach wielkość szkody powinna odpowiadać wielkości „nadwyżki bezpośredniej” obejmującej dochód czysty i koszty własne ponoszone przez producenta.

Wielkość utraconego dochodu rolniczego jest równa wartości produkcji (wartość plonu głównego i pobocznego), pomniejszonej o obce koszty produkcji (koszty zabiegów agrotechnicznych, materiału siewnego, nawozów, transportu, robocizny najemnej itp.).

Wycena szkody w sposób szczegółowy:

W tym przypadku należy określić wielkość szkody jako równą utracie pożytków z powierzchni zajętej przez infrastrukturę, obliczone jak dla roślin uprawianych na całym polu, z którego został zajęty pas pod infrastrukturę.

Dotyczy to sytuacji, gdy uprawa na polu, z którego został wycięty pas pod infrastrukturę jest prowadzona zgodnie z wcześniejszymi planami agrotechnicznymi – zgodnie z rotacją płodozmianu w myśl zasad racjonalnej agrotechniki.

Nie może to być roślina uprawiana tylko w roku ustalania odszkodowania i tylko w bezpośrednim sąsiedztwie infrastruktury,  tylko na całym polu płodozmianowym.

Określenie na całym polu odnosi się do pól dużych i przypadków gdy obszar zajęty pod infrastrukturę nie przekracza 10% całego pola.

Wycena szkody w sposób uproszczony (gdy występuje zgodność interesów inwestora i użytkownika)

Ustalanie odszkodowania w sposób uproszczony może odbywać się kilkoma metodami. Wybór powinien zależeć od sytuacji występującej w terenie.

a)    Metoda pola zastępczego

W tej metodzie zakłada się, że rolnik przeniesie swoje uprawy na pole zastępcze wydzierżawione od innego właściciela. Należy wówczas wyszukać w pobliżu  pole o podobnych walorach produkcyjnych i uzgodnić z właścicielem czynsz dzierżawny.

Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wysokości uzgodnionego czynszu, ewentualnie powiększonego (w skrajnych przypadkach) nawet o 50% z tytułu lokalizacji pola zastępczego. Z reguły koszty dzierżawy  (czynszu) nie przekraczają 20% wartości gruntu.

b)    Metoda koszyka upraw

W metodzie tej mogą wystąpić dwie odmiany:

-       wiejskiego koszyka,

-       indywidualnego koszyka.

Metodę „koszyka upraw” powinno się stosować w przypadkach:

-       gdy występuje konieczność wcześniejszej wyceny prognozowanych odszkodowań,

-       gdy są wątpliwości co do rodzaju roślin, których uprawa miała się odbywać według oświadczenia rolnika.

Wymaga to ustalenia:

-       czy rodzaj i jakość gleby pozwalają na uprawę deklarowanej rośliny,

-       czy dotychczasowy stan kultury roli na przedmiotowej działce rokuje udanie się deklarowanej uprawy,

-       czy w gospodarstwie istnieją tradycje w prowadzeniu deklarowanych upraw (czy poprzednio były uprawiane, czy są dowody na ich uprawę np. w postaci umów kontraktacyjnych),

-       jaka będzie struktura upraw na pozostałych polach gospodarstwa i czy znacznie odbiega ona od struktury poprzedniej,

-       na jakie rośliny rolnik ma zawarte umowy kontraktacyjne i czy prowadzi ich uprawę poza pasem, czy tylko deklaruje ich uprawę w pasie infrastruktury.

W pierwszych latach po wybudowaniu infrastruktury nie jest możliwa uprawa roślin o wysokich wymaganiach agrotechnicznych – gleba pełną zdolność produkcyjną osiąga po 4 – 5 latach. Za taki też okres zostało wypłacone odszkodowanie przy ustalaniu zmniejszenia wartości gruntów zrekultywowanych.

Z podanego uzasadnienia wynika, że przy ustalaniu odszkodowania za brak możliwości korzystania z użytków rolnych w okresie dłuższym niż jeden cykl agrotechniczny,  nie powinno uwzględniać się roślin wymagających gleb według stanu sprzed zajęcia gruntu przez infrastrukturę. 

W przypadku stosowania „koszyka indywidualnego” należy ustalić listę 5 – 10 podstawowych roślin uprawianych w gospodarstwie, określić ich udział w strukturze zasiewów i ustalić przeciętne odszkodowanie za utracony dochód z tych roślin.

W przypadku stosowania „koszyka wiejskiego” obliczanie odszkodowania polega na:

-...