Czym jest nieruchomość wspólna, co się na nią składa i jak można nią dysponować?
(2009-01-29 10:02:24)
Udało nam się nabyć własnościowe mieszkanie w bloku lub kamienicy i wydaje nam się, że już teraz tylko my decydujemy o losie swej własności? Niestety nie jest tak do końca, tworzymy bowiem z mocy prawa, wraz z innymi właścicielami mieszkań i lokali użytkowych w naszym budynku, wspólnotę mieszkaniową.
Niezależnie od tego, czy w budynku znajdują się dwa własnościowe lokale, czy jest ich kilka, kilkanaście albo kilkadziesiąt, jesteśmy wraz z pozostałymi właścicielami lokali współwłaścicielami tzw. udziału w części wspólnej nieruchomości, z którą nierozerwalnie związany jest nasz lokal i tym samym jesteśmy zobowiązani współdziałać z pozostałymi właścicielami w zarządzie wspólną nieruchomością. Nie zawsze jednak jest to proste i bezkonfliktowe, ponieważ zwykle wspólnotę tworzą obcy dla siebie ludzie, których cele i interesy nie zawsze są zbieżne. Dobrze zatem wiedzieć jakie mamy uprawnienia i możliwości działania w ramach wspólnoty, co jest naszym prawem, a co obowiązkiem.Czym jest nieruchomość wspólna, co się na nią składa i jak można nią dysponować? Definicja nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej wynikająca z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.jedn.: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.; dalej jako - u.w.l.) jest bardzo ogólna i stanowi, że: nieruchomością wspólną są te części budynku (i istniejących w nim urządzeń), które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.), a także grunt (ewentualnie prawo użytkowania wieczystego), na którym wzniesiono budynek. Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem z pewnością: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne, czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy. Nie jest jednak wykluczone, że na mocy wzajemnych porozumień między współwłaścicielami, zwłaszcza mniejszych wspólnot mieszkaniowych, dokonają oni innego podziału tychże części nieruchomości, które standardowo wchodziłyby w skład części wspólnych. Nie ma przykładowo problemu, aby wspólnota podjęła decyzję o sprzedaży strychu, jako lokalu niemieszkalnego, i zezwoliła na jego adaptację na cele mieszkalne lub pod lokal użytkowy. Nabywca takiego lokalu stanie się nowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która wraz ze zbyciem mu strychu, jako odrębnego lokalu, będzie musiała mu sprzedać udział w nieruchomości wspólnej budynku obliczonej proporcjonalnie, zgodnie ze stosunkiem powierzchni nowo powstałego lokalu do całości pozostałej części wspólnej, co odbędzie się oczywiście kosztem udziałów pozostałych współwłaścicieli. Niezbędne bowiem w takim przypadku jest przeliczenie proporcjonalne na nowo udziałów nieruchomości wspólnej wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Niektóre z wyżej wymienionych składników nie zawsze muszą stanowić część nieruchomości wspólnej, gdyż piwnice, strych czy schowki mogą zostać podczas ustanawiania odrębnej własności lokali przyporządkowane do poszczególnych lokali, jako tzw. pomieszczenia przynależne, a wtedy będą prawem związanym ściśle z własnością danego lokalu i nie wejdą w skład części wspólnej.W pewnych przypadkach ustalenie zakresu nieruchomości wspólnej może w konkretnym stanie faktycznym sprawiać problemy. Najbardziej pewne i najmniej kłopotliwe jest zaliczenie do części wspólnej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębniane lokale. Grunt stanowi część wspólną nieruchomości niezależnie od tego, czy jest on we władaniu na prawie własności czy użytkowania wieczystego. Grunt taki może swym rozmiarem znacznie przekraczać obszar wystarczający do korzystania z lokali będących w postawionym na nim budynku. Może on obejmować także obszar placu zabaw, terenu parkingowego, czy przyblokowego zieleńca z ławeczkami lub też małych ogródków przy mieszkaniach parterowych. Cały ten teren będzie stanowił część wspólną wspólnoty mieszkaniowej, a zatem wszyscy współwłaściciele będą zobowiązani ponosić ciężary związane z utrzymaniem tegoż terenu, o ile nie postanowią inaczej.Trzeba pamiętać, że możliwa jest sytuacja, w której jeden budynek będzie usytuowany na dwóch czy nawet kilku działkach - wtedy właściciele poszczególnych odrębnych lokali jednego budynku będą mieć udział we wszystkich nieruchomościach, na których budynek jest położony. Zdarzyć się może także sytuacja odwrotna, gdy na jednej nieruchomości będą położone dwa lub kilka budynków, w których wyodrębniono lokale, a zatem nieruchomość wspólną stanowić będzie cały grunt, a nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków.Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wyczytamy, że przez „części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali” rozumie się te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził też, iż samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych. Oznacza to, że nawet gdyby się zdarzyło, iż wspólnota mieszkaniowa postanowi zaadaptować część nieruchomości wspólnej i stworzy z niej samodzielny, odrębny lokal (np. użytkowy pod wynajem), to taki lokal utraci swój charakter, jako część wspólna nieruchomości, a stanie się odrębną własnością lokalu, której współwłaścicielami będą wszyscy dotychczasowi członkowie wspólnoty mieszkaniowej na zasadach współwłasności, o ile tak zostanie to zapisane w jego księdze wieczystej. Taki nowo wyodrębniony lokal także musi posiadać swój proporcjonalny udział w części wspólnej nieruchomości, ustalony w stosunku do zmniejszonej o jego obszar powierzchni pozostałej nieruchomości wspólnej.
Kto jest kim we wspólnocie?
(2009-01-12 13:26:01)
Bardzo często właściciele nie rozróżniają trzech bytów istniejących w zdrowo funkcjonującej wspólnocie. Są nimi: ogólne zebranie właścicieli, zarząd wspólnoty oraz administrator. Każdy z tych bytów ma pewne obowiązki i uprawnienia. W uproszczeniu można je uporządkować w sposób przedstawiony poniżej.
Zebranie ogółu właścicieli jest władne do: - przyjmowania rocznych planów gospodarczych - ustalania wysokości zaliczek na poczet utrzymania części nieruchomości wspólnej- udzielania absolutorium Zarządowi - ustalania wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej - sprzedaży nieruchomości - obciążania nieruchomości prawami osób trzecich - zmiany przeznaczenia części wspólnych nieruchomości - udzielenia zgody na przebudowę, nadbudowę lub adaptację nieruchomości oraz na zmianę wysokości udziału w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego - dokonania podziału nieruchomości wspólnej obejmującej grunt w części niezabudowanej - wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie kodeksu cywilnego, czy w jakiejkolwiek innej sprawie z powództwa cywilnego -udzielenia innym podmiotom w imieniu Wspólnoty jakichkolwiek gwarancji, pożyczek, poręczeń i zaciągania innych zobowiązań Zarząd wspólnoty jest upoważniony do wszelkich czynności zwykłego zarządu a w szczególności: - kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz - podpisywanie oświadczeń woli za wspólnotę - wykonywanie uchwał zebrania właścicieli - dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy - dysponowania środkami zgromadzonymi na koncie bankowym Wspólnoty - składania właścicielom rocznego sprawozdania ze swojej działalności - zwoływania zebrań ogółu właścicieli - nadzór nad prawidłowym wykonywaniem obowiązków administratora Do zadań administratora należy : - dbanie o utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców wraz z przynależnym do budynku terenem, chodnikiem - nadzór nad pracą dozorcy, zgodnie z kartą obowiązków dozorcy w zakresie powierzchni wspólnych obciążających współwłaścicieli, z wyłączeniem lokali stanowiących odrębną nieruchomość - dbanie z należytą starannością o stan nieruchomości, zgodnie z przepisami ustaw Prawo budowlane z 7 VII 1994 r. poprzez prowadzenie prawidłowej gospodarki remontowo - budowlanej oraz pilnowanie bieżących konserwacji powierzonego budynku i urządzeń w nim się znajdujących - realizacja planu remontów zatwierdzonych przez Zebranie Wspólnoty - organizowanie remontów i napraw w oparciu o konkurs ofert i decyzje Zarządu- pilnowanie, aby zawarte zostały wszystkie umowy przez Wspólnotę o dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, zimnej wody, domofonu, wywóz śmieci oraz kontrolowanie wykonania warunków umownych, ponadto rozliczenie należności wynikających z tych umów i innych zawartych przez Wspólnotę przy pomocy środków zgromadzonych na koncie bankowym Wspólnoty - naliczenie każdemu właścicielowi zaliczek według rocznego planu kosztów uchwalonych przez Wspólnotę stosownie do umów zawartych z dostawcami usług- zapewnienie prowadzenia dla Wspólnoty księgowości finansowej, zgodnie z zasadami rachunkowości określonymi w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 18 sierpnia 1998 "w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 115 poz. 748 z późniejszymi zmianami ) i rozliczenie się z Urzędem Skarbowym - pilnowania regularnego wpłacania przez właścicieli miesięcznych opłat z tytułu zaliczki na poczet kosztów wspólnych i świadczeń indywidualnych oraz dokonywania wymiarów opłat rozliczanych wspólnie z chwilą zmiany cen za dostarczone usługi- składanie Zarządowi rocznych raportów i sprawozdań finansowych dotyczących administrowania nieruchomości w terminie trzech miesięcy po zamknięciu ksiąg rachunkowych zgodnie z rokiem obrotowym - złożenia na zebraniu Wspólnoty, w myśl ustawy z dnia 24 VI 1994 r. o własności lokali, art.30 pkt. 1, sprawozdania z administrowania i rozliczenia stanu rachunku bankowego Wspólnoty oraz przedstawienia planu kosztów na rok następny- przedstawienie Zarządowi propozycji ubezpieczenia budynku od ryzyka ognia i innych żywiołów oraz ubezpieczenia OC od działalności Zarządu - płacenia w terminie podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości, przy pomocy środków zgromadzonych na koncie bankowym Wspólnoty
Kto zwołuje zebranie właścicieli lokali i co na nim należy obowiązkowo rozpatrzyć?
(2009-01-12 10:45:46)
Obowiązek zwołania co najmniej raz w roku zebrania właścicieli lokali w terminie do końca marca każdego roku kalendarzowego spoczywa, zgodnie z art. 30 ust. 1 p-kt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1995 r. o własności lokali na wybranym przez właścicieli lokali zarządzie lub na zarządcy, któremu właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy.
Natomiast w przypadku gdy ww. zarząd lub zarządca, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w tym terminie, to zgodnie z art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. (Do zwoływania zebrań zastosowanie mają przepisy art. 32 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali.) Wraz z końcem marca minął termin odbywania corocznych zebrań właścicieli lokali. Jednak nie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe, które miały taki obowiązek odbyły coroczne zebrania w tym terminie. W myśl art. 30 ust. 2 ww. ustawy, przedmiotem corocznego zebrania właścicieli lokali powinny być w szczególności: 1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, 2) ocena pracy zarządu, 3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Mogą więc być na zebraniu rozpatrywane także inne kwestie, ale te, które wymieniono wyżej należy rozpatrzyć obowiązkowo. Warto więc zaznaczyć, że w tych wspólnotach mieszkaniowych, w których wybrany przez właścicieli lokali zarząd (składający się z jednej lub kilku osób fizycznych) zlecił zarządzanie nieruchomością wspólną na mocy umowy-zlecenia jakiemuś zarządcy (osobie fizycznej lub prawnej, albo jednostce organizacyjne nieposiadającej osobowości prawnej) lub zlecił na podstawie takiej umowy niektóre czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną, za wykonanie tego zlecenia odpowiada przed właścicielami zarząd, który zarządzanie zlecił. I to o wybranym przez właścicieli lokali zarządzie mówią przepisy art. 30 ust. n2 pkt 2 i 3 ustawy o własności lokali. A więc na zebraniu corocznym właściciele mają dokonać oceny pracy wybranego przez siebie zarządu, a nie np. zarządcy, któremu zarząd zlecił zarządzanie (choć jeśli zarządca działający na zlecenie zarządu źle pracuje, to może to stanowić podstawę złej oceny wybranego zarządu, bo np. zarząd niepotrzebnie udzielił zlecenia, wybrał złego wykonawcę zlecenia, źle zawarł umowę z zarządcą, niedostatecznie kontroluje jej wykonanie itp.). Podobnie, to zarząd (a nie zarządca działający na zlecenie zarządu) przedstawia właścicielom lokali sprawozdanie ze swojej działalności i to zarządowi (a nie działającemu na zlecenie zarządu zarządcy) właściciele lokali udzielają absolutorium na corocznym zebraniu (ewentualnie absolutorium nie udzielają). W tych wspólnotach mieszkaniowych, w których nie wybranego przez właścicieli lokali zarządu, a nieruchomością wspólną zarządza zarządca (osoba prawna lub fizyczna), któremu właściciele lokali powierzyli zarząd na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, wymogi powyższe, zamiast wybranego zarządu dotyczą odpowiednio tego zarządcy (por. art. 33 ustawy o własności lokali). W tych wspólnotach, w których nie funkcjonuje ani wybrany przez właścicieli lokali zarząd, ani zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną w oparciu o art. 18 ust. 1 ww. ustawy (ani ewentualnie zarządca ustanowiony przez sąd), doroczne zebrania właścicieli lokali nie muszą być zwoływane. Dotyczy to tych wspólnot, które funkcjonują w nieruchomościach mieszczących mniej niż 7 samodzielnych lokali i w których właściciele lokali sami bezpośrednio sprawują zarząd nieruchomością wspólną w oparciu o art. 19 ustawy o własności lokali (do którego to zarządu mają zastosowanie przepisy K.c. i K.p.c. o współwłasności).
Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie wywołuje skutków prawnych
(2008-10-09 11:41:18)
Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzgzędnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08).
Niestety bardzo często, można spotkać się z poglądem, że uchwała niekoniecznie musi być zgodna z przepisami prawa, ponieważ dla jej bytu decydujące jest czy nie została zaskarżona w terminie, jeżeli żaden z właścicieli tego nie uczyni - uchwały nie da się już wzruszyć. Niektórzy nazywają ten stan prawomocnością uchwały.
Taki pogląd nie zawsze wynika ze złej woli. Stosowanie przepisów budzi szereg wątpliwości w zakresie stosowania prawa.
Duże problemy powstają, np. podczas interpretacji art. 3 ustawy o własności lokali w zakresie dotyczącym pojęcia nieruchomości wspólnej. Od tego czy dany element zakwalifikujemy jako część wspólną czy własność poszczególnych właścicieli zależy, m.in. sposób partycypacji w kosztach , które niekiedy są bardzo wysokie, jak np. w przypadku remontu balkonów.
Wykształciła się praktyka polegająca na tym, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały określające granice nieruchomości wspólnej, w których precyzują jej pojęcie. W jednej ze wspólnot mieszkaniowych ustalono, m.in. że balkony, które położone są bezpośrednio nad balkonami znajdującymi się poniżej, jako ich zadaszenie, stanowią element nieruchomości wspólnej. Uchwała nie została zaskarżona, następnie podjęto kolejną - w.s remontu balkonów na koszt wspólnoty, który wykonano ze środków zgromadzonym na funduszu remontowym. Zakwestionował ją jeden z właścicieli wytaczając powództwo o uchylenie. Pozwana wspólnota wnosiła o jego oddalenie. Powoływała się m.in. na fakt podjęcia i niezaskarżenia uchwały w.s określenia granic nieruchomości wspólnej. Ani Sąd Okręgowy, ani Sąd Apelacyjny nie podzieliły tej argumentacji. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku uchylającego uchwałę w.s remontu balkonów stwierdził m.in., że poprzednio podjęta uchwała w.s. ustalenia granic nieruchomości wspólnej jako nieskuteczna nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ wykracza poza zakres pojęcia nieruchomości wspólnej i jako taka narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa. Zwrócił uwagę, że „zmiana zakresu nieruchomości wspólnej musiałaby prowadzić do zmiany w zakresie własności lokali" (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 12 marca 2008 roku, sygn. akt: I C 467/06). Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji w pełni podzielił pogląd Sądu Okręgowego ( wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, Wydział I Cywilny z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I Aca 601/08).
Licytacja lokalu
(2008-09-25 10:55:59)
Wobec właściciela lokalu, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania drastycznej sankcji, jaką jest wystąpienie do sądu z żądaniem nakazania sprzedaży takiego lokalu.
Z przepisu art.16 ust.2 WłLokU wynika, że właściciela lokalu można pozbawić prawa własności mieszkania poprzez przymusową sprzedaż licytacyjną za zachowania, ujęte w art.16 WłLokU.
1)długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat;
2)rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, przy czym należy dodać, iż ani „porządku domowego”, ani też przymiotników „rażący i uporczywy” ustawodawca nie określa. Wydaje się też, iż wystarczyłaby tu ochrona z art.23 i nast. KC, mająca miejsce w przypadku naruszenia dóbr osobistych;
3)umyślne naruszanie praw właścicieli ograniczające ich korzystanie z mieszkań lub części wspólnych, co można również interpretować na różne sposoby, a to stwarza możliwość różnorakich naruszeń prawa własności.
Właściciel, który narusza normę prawną z art.16 ust.1 WłLokU naraża się na to, że wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W przepisie art.16 ust.1 WłLokU mowa jest wprawdzie o wspólnocie mieszkaniowej, ale należy przyjąć, że przepis ten odnosi się również do nieruchomości, w której jest mniejsza liczba lokali (do 7). Sprzedaży lokalu dochodzi się w drodze procesu. Wniosek procesowy formułuje się jako „nakazanie sprzedaży”.
Egzekucja pozytywnego dla wspólnoty wyroku odbywa się w drodze licytacji, która kończy się przysądzeniem własności.
Byłemu właścicielowi lokalu sprzedanego w niniejszym trybie nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Koszty nieruchomości wspólnej
(2008-09-24 11:16:56)
Pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej - zgodnie z art.12, ust.2, zd.2 WłLokU - służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
Przepis art.12 ust.2 WłLokU stanowi prawo bezwzględnie obowiązujące. Właściciele lokali – mimo iż określony w tym przepisie „pożytek i inny przychód” z nieruchomości wspólnej stanowi ich własność - nie mają prawa decydować o przeznaczeniu wydatkowania tych pieniędzy.
Właściciele lokali pokrywają wszystkie koszty zarządu, napraw i modernizacji nieruchomości (wliczając w to doposażenie wszystkich lokali), proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Od zasady tej ustawa przewiduje odstępstwo w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych. Zgodnie bowiem z art.12 ust.3 uchwała zebrania właścicieli lokali może ustalić zwiększone obciążenia z tytułu udziału lokali użytkowych w wydatkach wspólnoty, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z takich lokali, np. sklep spożywczy na pewno ma większy udział w wywozie śmieci i odpadów niż analogicznej powierzchni lokal mieszkalny.
Należy wyjaśnić, że w art.12 ust.2 WłLokU chodzi wyłącznie o przychody, jakie może przynosić nieruchomość wspólna, a nie wszelkie przychody wspólnoty mieszkaniowej. Są bowiem dwa rodzaje przychodów wspólnoty mieszkaniowej. Jeden to taki przychód, który pochodzi z nieruchomości wspólnej (np. wynajem reklamy na budynku), a drugi to taki, który przynosi obiekt stanowiący własność wspólnoty, ale nie będący częścią nieruchomości wspólnej - lokal mieszkalny lub użytkowy. Wyłącznie przychód pochodzący z nieruchomości wspólnej musi być przeznaczony na pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem. Natomiast przychód z poszczególnych obiektów należy zwrócić ich właścicielom. Najbardziej typowym przykładem uzyskiwania przez wspólnotę mieszkaniową stałego przychodu, do którego nie stosuje się ograniczeń w dysponowaniu pożytkami z art.12 ust.2, jest wynajem lokalu użytkowego albo mieszkalnego. Takie lokale oczywiście nie są nieruchomością wspólną, a jako własność wspólnoty mogą przynosić i przynoszą określone przychody.
Członek wspólnoty ponosi w całości i bezpośrednio wydatki związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego jego własność, a więc koszty ogrzewania, oświetlenia, dostawy gazu, naprawy i wymiany urządzeń sanitarnych, naprawy i wymiany stolarki, podłóg, glazury itd. oraz malowania ścian i sufitów. Ponadto uczestniczy w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem i remontami wspólnej nieruchomości, stosownie do wielkości udziału we współwłasności (udział ten odpowiada stosunkowi metrażu danego lokalu do sumy powierzchni budynku). Jeśli na przykład lokal ma 100m2, a suma powierzchni 2000m2, to udział członka wspólnoty wynosi 100/2000. Gdyby suma wydatków rocznych na utrzymanie wspólnej nieruchomości wyniosła np. 250.000 złotych, to właściciel lokalu musiałby zapłacić 5% tej kwoty - czyli 12.500 zł, a więc jego zaliczka miesięczna oscylowałaby w granicach l000 zł. Udział w wydatkach przypadający od lokali użytkowych może być podwyższony uchwałą zebrania właścicieli, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z lokalu (art.12 ust.3 Ustawy). Na przykład, gdy w budynku wspólnoty mieści się sklep spożywczy, który nieproporcjonalnie zwiększa koszty wywozu odpadków lub zużycie wody ze wspólnego licznika, to uchwałą wspólników można zwiększyć jego udział w ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości.
Zgodnie z art.13 ust.1 WłLokU właściciel lokalu jest zobowiązany do:
1)ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu,
2)utrzymywania swego lokalu w należytym stanie,
3)przestrzegania porządku domowego,
4)uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
5)korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli,
6)współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art.15 ust.1 WłLokU). Zaliczki te - zgodnie z art.15 ust.2 WłLokU - mogą być egzekwowane w sądowym postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.
W uzasadnionych przypadkach właściciel lokalu może być zobowiązany do jego udostępniania wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art.13 ust.2 WłLokU na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Może to być np. awaria w budynku, do której usunięcia niezbędny jest dostęp do niektórych lokali.
Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa?
(2008-08-22 15:16:48)
Wspólnota mieszkaniowa – to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku.To przymusowa (narzucona ustawowo) współwłasność nieruchomości tworzona dla zorganizowania zarządzania nieruchomością.
Wspólnota mieszkaniowa – to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku.To przymusowa (narzucona ustawowo) współwłasność nieruchomości tworzona dla zorganizowania zarządzania nieruchomością.Najbardziej funkcjonalne są małe wspólnoty złożone z właścicieli jednego bloku i to najlepiej niezbyt dużego. Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej może jednak zaciągać kredyty czy pozywać do sądu. Członkami wspólnoty są właściciele lokali nie tylko mieszkalnych, również garaży i lokali użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości. Nie są nimi natomiast osoby zajmujące lokale bez prawa własności. Jeżeli zatem w ramach danej nieruchomości, która jest własnością komunalną, wyodrębniono i sprzedano kilka lokali ich dotychczasowym najemcom, a reszta lokatorów nie zdecydowała się na wykup, wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wykupionych lokali i gmina jako właściciel reszty lokali, natomiast najemcy nie są członkami wspólnoty i nie mają możliwości decydowania w sprawach wspólnoty.Istnieją dwa rodzaje wspólnot: duża i mała. Mała – to zwykła współwłasność uregulowana w kodeksie cywilnym i może istnieć w budynku, w którym zlokalizowano maksymalnie siedem lokali. Duża powstaje tam, gdzie jest więcej niż siedem lokali.W zakresie zwykłego zarządu, wspólnotę reprezentuje zarząd wspólnoty. W sprawach wykraczających poza zwykły zarząd wymagana jest zgoda właścicieli w formie uchwały przyjętej większością liczoną według udziałów. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.Raz w roku, w terminie do 31 marca, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali.Przedmiotem zebrania rocznego powinny być: * uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, * ocena pracy zarządu, * sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia mu absolutorium.
Podejmowanie decyzji we Wspólnocie.
(2008-08-22 15:59:55)
Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Zawiera umowy o dostawę energii, wody i innych usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencję. Przygotowuje też roczne sprawozdania finansowe i plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe i remontowe.
Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Zawiera umowy o dostawę energii, wody i innych usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencję. Przygotowuje też roczne sprawozdania finansowe i plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe i remontowe. Bardzo istotne jest rozróżnienie, czy dane czynności należą do zwykłego zarządu, czy go przekraczają. Pierwsze zwykle dotyczą bieżącej eksploatacji nieruchomości, drugie spraw istotnych dla wspólnoty. Zarząd w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nie może podejmować decyzji samodzielnie i potrzebuje zgody właścicieli lokali podjętej w drodze uchwały. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim: 1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, 2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego, 3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, 4. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, 5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu, 6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, 7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, 8. nabycie nieruchomości, 9. wytoczenie powództwa właścicielowi mieszkania zalegającemu z opłatami lub wykraczającemu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyniącemu uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, 10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które będą zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, 11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, 12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, np. gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości osób. Uchwały zapadają większością...
dawid_kowalski1