WM PORADNIK.doc

WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

PORADNIK O WSPÓLNOTACH MIESZKANIOWYCH

Istnieją już od siedmiu lat, ale wciąż większość z nas niewiele o nich wie. Przedstawiamy najważniejsze informacje o wspólnotach mieszkaniowych.

Wspólnoty zaczęły powstawać w 1995 r. po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nie ma ona osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Wspólnota nie posiada odrębnego majątku. W całości należy on do właścicieli lokali. Odpowiadają oni za jej zobowiązania do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Każdy właściciel ma udział w nieruchomości wspólnej. Jego wielkość powinna być podana w umowie notarialnej i wpisana do księgi wieczystej. Udział oblicza się, dzieląc powierzchnię danego lokalu razem z pomieszczeniami przynależnymi przez łączną powierzchnię lokali mieszkalnych i użytkowych razem z pomieszczeniami przynależnymi w całym budynku. Jeśli masz na przykład mieszkanie z piwnicą o łącznej powierzchni użytkowej 80 mkw., a ogólna powierzchnia użytkowa budynku i innych mieszkań wynosi 800 mkw., to Twój udział w nieruchomości wspólnej wyniesie 10 proc.

Wspólnoty nie zakłada się, powstaje ona z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w którym sprzedano choćby jeden lokal. Wystarczy, że jest dwóch właścicieli: ten, który sprzedał lokal (np. gmina) i jest posiadaczem reszty budynku, oraz właściciel kupionego lokalu.

Nie muszą to być tylko mieszkania, ale także: sklepy, biura, lokale gastronomiczne i usługowe oraz garaże. Właścicielem może być zarówno skarb państwa, gmina, przedsiębiorstwo państwowe, spółdzielnia mieszkaniowa, spółka prawa handlowego, jak i osoba fizyczna. Utworzy więc ją nie tylko dwóch właścicieli mieszkań, ale i garaży lub sklepów.

Pod jednym dachem

Większość wspólnot istnieje w jednym budynku. Może funkcjonować jednak także w kilku budynkach znajdujących się na tej samej działce, np. na osiedlu wybudowanym przez dewelopera.

Wspólnota nie powstanie jednak na osiedlu domków jednorodzinnych. Z ustawowej definicji wynika wprawdzie, że domem jednorodzinnym jest budynek mieszkalny z jednym samodzielnym lokalem, jednaj pojęcie to stworzono dla potrzeb najmu, nie stosuje się go więc do własności lokali. Dlatego wspólnota nie powstanie w takim domu, chyba że jego właściciel zaadaptuje go na kilka lokali, a potem niektóre sprzeda. Wtedy wspólnota mieszkaniowa zacznie funkcjonować między tą osobą a nabywcami.

Wspólnota nie zaistnieje więc między właścicielami domów jednorodzinnych budowanych przez spółdzielnie lub deweloperów. W wypadku pierwszych obowiązuje prawo spółdzielcze, statut spółdzielni oraz kodeks cywilny, drugich - tylko ten ostatni.

Wspólnota ma prawo podzielić się również na mniejsze. Taki podział ma sens tylko wtedy, gdy wspólnota istnieje w więcej niż jednym budynku. Tworzenie kilku wspólnot w jednym domu przysporzyłoby bowiem więcej kłopotów niż korzyści, np. mogłyby powstać problemy z podziałem instalacji technicznej w budynku. Podział nie jest również możliwy, jeżeli wydzielone działki gruntu nie są działkami budowlanymi.

Zarządzanie

Duże (powyżej siedmiu lokali) wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej.

Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego.

Duże wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać. Wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy i gospodaruje nieruchomością wspólną zgodnie z przepisami ustawy. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota ma swobodę wyboru - nie musi wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań, mogą to być inne osoby.

Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, a także reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami.

Członkowie wybranego zarządu nie muszą mieć licencji zarządcy, chyba że zarządzają jeszcze innymi nieruchomościami i prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą. Wymóg licencji dotyczy bowiem osób fizycznych, które są profesjonalnymi zarządcami. Każda z nich musi mieć licencję od 1 stycznia 2002 roku.

Plenipotenci

Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Chodzi o zawieranie umów:

·         o dostawę usług dla nieruchomości wspólnej (z dostawcami energii, wody i innych usług)

·         prowadzenie ewidencji przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów związanych z nieruchomością wspólną

·         przygotowanie rocznych sprawozdań finansowych i rzeczowych
planów gospodarczych.

Oprócz tego zarząd:

·         ubezpiecza nieruchomość

·         realizuje uchwały wspólnoty

·         organizuje zebrania

·         przygotowuje projekty uchwał

·         organizuje prace porządkowe, remontowe i konserwacyjne

·         dba o ciągłość dostaw do nieruchomości wspólnej wody, ciepła, gazu, energii elektrycznej, usuwanie nieczystości

·        zapewnia całodobową i fachową opiekę techniczną (elektryk, hydraulik itd.).

W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebuje zgody właścicieli lokali. Muszą się oni zgodzić na dokonanie takich prac przez zarząd i dać mu pełnomocnictwo.

Wybrany zarząd może zlecić danej osobie zarządzanie (nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu) na podstawie umowy-zlecenia. Zarządca ten zajmuje się sprawami bieżącymi wspólnoty w takich granicach, jakie określono w umowie.

W małych (do 7 lokali) wspólnotach zarządzają nieruchomością wspólną bezpośrednio właściciele (bez zarządcy lub zarządu), chyba że zdecydowali się powierzyć zarząd w umowie notarialnej lub go wybrać. Bezpośrednie sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną to podejmowanie decyzji przez właścicieli oraz wykonywanie ich przez nich samych. Jeśli nie chcą tego robić mogą znaleźć zarządcę i podpisać z nim umowę zlecenie.

Na podst. Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. z późniejszymi zmianami

oprac. Artur Chodziński (26-02-02 18:47)

Jak wspólnota może zmienić zarządcę nieruchomości

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą zwołać w tym celu zebranie. Nie muszą podawać konkretnej przyczyny. Wystarczy, że pomiędzy właścicielami panuje zgodność.

Powinni zaprosić na nie przedstawicieli tych firm zarządzających, spośród których chcieliby wybrać swojego nowego administratora. Najlepiej go wybrać w drodze konkursu kilku ofert z różnych firm.

Wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o rezygnacji z usług dotychczasowego zarządcy i powołaniu nowego. Głosuje się większością udziałów we wspólnocie. Udziały liczone są w procentach. Odpowiedni procent udziału przypada na każdego właściciela w zależności od powierzchni lokalu, który do niego należy. Ci, którzy mają większe mieszkanie, mają większy udział we wspólnocie. Często gmina ma po kilka mieszkań komunalnych w danej wspólnocie, dzięki temu ma w niej proporcjonalnie większy udział.

W głosowaniu nad zmianą zarządcy musi wziąć udział tylu właścicieli, żeby w sumie reprezentowali co najmniej 51 procent udziałów. Obok wskazania nowej firmy w uchwale właściciele winni oznaczyć też termin wypowiedzenia zarządu. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy termin wypowiedzenia zarządu był określony w umowie, którą wspólnota zawarła z poprzednim zarządcą.

"Stary" zarządca musi w tym czasie przygotować dokumentację budynku, którym administrował, i przekazać nowemu zarządcy numer konta wspólnoty. Tak jak wszystkie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, również zmiana zarządcy może być zaskarżona do sądu. W takim wypadku, do czasu rozstrzygnięcia sprawy, sąd ustanawia we wspólnocie zarząd przymusowy.

gwor (26-02-02 18:48