DZIERŻAWA (art. 693-709):

Definicja:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Strony:

§         wydzierżawiający;

§         dzierżawca.

Ten typ umowy jest bardzo podobny do najmu i dlatego ustawodawca generalnie odsyła do przepisów o najmie, które do dzierżawy stosuje się odpowiednio – a zatem w kwestiach nieuregulowanych stosuje się do umowy dzierżawy przepisy dotyczące umowy najmu.

Zasadnicza różnica między dzierżawą a najmem polega na tym, że dzierżawca ma uprawnienie nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, ale także do pobierania z niego pożytków – zarówno naturalnych jak i cywilnych.

Przedmiotem dzierżawy mogą być jedynie takie rzeczy i prawa, które dają pożytki - np. grunty rolne, przedsiębiorstwo.

Umowę można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Maksymalny termin związania stron to 30 lat – dzierżawę zawartą na czas dłuższy poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony (termin dłuższy niż przy umowie najmu z uwagi na produkcyjną funkcję dzierżawy). W umowie zawartej na czas oznaczony można przewidzieć możliwość wypowiedzenia.

Prawa i obowiązki stron:

§         dzierżawca ma obowiązek wykonania swego uprawnienia zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki;

§         dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego;

§         dzierżawca jest zobowiązany do dokonywania wszelkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym;

§         jeżeli dzierżawca:

§         używa przedmiotu dzierżawy wbrew zasadom prawidłowej gospodarki;

§         zmienia jego  przeznaczenie bez zezwolenia;

§         i mimo upomnienia nie przestaje go używać w taki sposób; 

§         lub gdy przedmiot dzierżawy zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie,

è     wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§         dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub w bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego - w razie naruszenia tego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Czynsz dzierżawny:

§         czynsz dzierżawny może być ustalony w ułamkowej części pożytków;

§         w braku odpowiednich postanowień umownych lub ustalonych zwyczajów – czynsz płatny jest półrocznie z dołu   (przyjmuje się że środki na ten cel dzierżawca uzyskuje z  pobranych już pożytków);

§         jeżeli czynsz został ustalony w wysokości stałej – ryzyko nieuzyskania przychodów z przedmiotu dzierżawy ponosi dzierżawca.

Może jednak żądać aby sąd obniżył czynsz przypadający za dany okres gospodarczy:

·         jeśli wskutek okoliczności za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby (np. klęski żywiołowe),

·         zwykły przychód z dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu - (szczególna klauzula rebus sic stantibus);

§         jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, a w przypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie – jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące:

è     wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia;

è     powinien uprzedzić o tym dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Ustawowe prawo zastawu:

§         zostało w porównaniu z najmem rozszerzone na wszelkie rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, a znajdujące się w obrębie przedmiotu dzierżawy, chociażby nie były własnością dzierżawcy;

§         prawo to zabezpiecza nie tylko zaległy czynsz, ale także inne świadczenia związane z przedmiotem dzierżawy, które dzierżawca zobowiązał się płacić (podatki, koszty ubezpieczenia).

Ustanie dzierżawy:

1.       dzierżawa zawarta na czas oznaczony:

§         gaśnie z nadejściem terminu końcowego, chyba że nastąpiło milczące przedłużenie;

§         przez wypowiedzenie jeśli umowa przewiduje taką możliwość – ze względu na wskazane w umowie przyczyny.

2.       dzierżawa zawarta na czas nieoznaczony:

§         kończy się na skutek wypowiedzenia przez każdą ze stron;

§         terminy wypowiedzenia określa umowa;

§         w braku terminów umownych – można ją wypowiedzieć na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (rok dzierżawny liczy się od początku dzierżawy – jeśli z umowy lub zwyczaju nie wynika inaczej); dzierżawę gruntu rolnego na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

3.       niewykonanie obowiązków wynikających z dzierżawy – uzasadnia wypowiedzenie stosunku ze skutkiem natychmiastowym, bez względu na to czy dzierżawa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.

§         po ustaniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w takim stanie w jakim powinien się on znajdować przy prowadzeniu prawidłowej gospodarki;

§         jeśli ulepszenia dokonane przez dzierżawcę wykraczają poza granice prowadzenia prawidłowej gospodarki wydzierżawiający ma prawo wyboru między zatrzymaniem ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, a żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego;

§         rozliczenia z tytułu czynszu dzierżawnego - jeżeli dzierżawa kończy się przedwcześnie (w toku roku dzierżawnego), należny czynsz należy obliczać wedle stosunku w jakim pozostają pożytki, które dzierżawca w danym roku już pobrał lub mógł pobrać do pożytków z całego roku dzierżawnego;

§         w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania dzierżawy – w stosunek ten wstępuje nabywca według reguł właściwych dla najmu;

§         przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw;

§         przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio do przypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków, nie jest obowiązania do uiszczania czynszu lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem rzeczy.

2