PROCES INWESTYCYJNY.doc

PROCES INWESTYCYJNY

Mianem inwestycji w ujęciu ogólnym określa się nakłady gospodarcze zmierzające do stworzenia nowych lub zwiększenia istniejących składników majątku trwałego. W świetle powyższej zasady za inwestycje uważa się działalność polegającą:

- na budowie lub zakupach gotowych dóbr trwałego użytku, mających wartość wyższą niż ustalona dla dolnej granicy środków trwałych (od 1 stycznia 2000r.- 3500zł), podjętą z zamiarem użytkowania tych dóbr przez okres dłuższy niż rok, zmierzającą do stworzenia nowych środków trwałych.

- na rozbudowie (powiększeniu) lub modernizacji istniejących środków trwałych, realizowanych w celu zamierzonego efektu produkcyjnego lub użytkowego

Do inwestycji polegających na budownictwie inwestycyjnym zalicza się:

- inwestycje polegające na budowie nowych, rozbudowie lub modernizacji istniejących budynków i budowli łącznie z nakładami na pierwsze wyposażenie w maszyny, urządzenia techniczne, środki transportowe, narzędzia, przyrządy, ruchomości, inwentarz i wyposażenie spełniające kryteria środków trwałych,

-inwestycje polegające na zakupach oraz montażu kompletnych linii technologicznych lub niepodzielonego wyposażenia produkcyjnego, objęte wspólnym wieloletnim programem, którego pełne zrealizowanie warunkuje uzyskanie założonego efektu gospodarczego (np. przy modernizacji określonych wydziałów, linii technologicznych, wymagających kompleksowego przezbrojenia parku maszynowego itp.)

Do budownictwa inwestycyjnego należą również:

- roboty budowlane polegające na wykonaniu części budowlanej kotłów, maszyn i urządzeń technicznych

-roboty polegające na montażu i ustawieniu zespołów kotłów, maszyn i urządzeń wytwórczych, energetycznych, dźwigowo- transportowych itp. Przez inwestycje związane z istniejącymi środkami trwałymi rozumieć należy nakłady poniesione na istniejących obiektach dla: poprawienia ich jakości, trwałości, zwiększenia wydajności i ulepszenia ich działania, w wyniku których obiekt będzie rozbudowany lub zmodernizowany (przez roboty adaptacyjne oraz roboty polegające na przebudowie). Przez adaptację inwestycyjną obiektu budowlanego należy rozumieć zmiany przeznaczenia użytkowanego obiektu np. przekształcenie budynku produkcyjnego na budynek mieszkalny i odwrotnie. Roboty polegające na rozbudowie i przebudowie mają na celu: unowocześnienie środka trwałego oraz wyraźne zwiększenie jego wartości użytkowej, np. wykonanie w budynku robót polegających na realizacji instalacji wodnokanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub jednego z tych elementów w budynku, w którym tych instalacji przed przebudową (modernizacją) nie było. Do inwestycji niezwiązanych z budownictwem inwestycyjnym zalicza się inwestycje polegające na zakupie maszyn, urządzeń, środkó transportowych i innych zasobów pracy oraz przedmiotów długotrwałego użytkowania zaliczonych do środków trwałych

UCZESTNICY PROCESU INWESTYCYJNEGO (obowiązki i prawa)

Inwestor-

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

1) opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,  

2) objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,  

3) opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,  

4) wykonania i odbioru robót budowlanych, 

5)w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych 

- przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. 

Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie.  

Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.  

kierownik budowy

Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy:

1) protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego;  

2) prowadzenie dokumentacji budowy;  

3)zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy; 

3a)koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia:  

a) przy opracowywaniu technicznych lub organizacyjnych założeń planowanych robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów, które mają być prowadzone jednocześnie lub kolejno,  

b) przy planowaniu czasu wymaganego do zakończenia robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów;  

3b)koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zawartych w przepisach, o których mowa w art. 21a ust. 3, oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia; 

3c) wprowadzanie niezbędnych zmian w informacji, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wynikających z postępu wykonywanych robót budowlanych;  

3d) podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym; 

4) wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu;  

5) zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem;  

6) realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy;  

7) zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru;  

8) przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego;  

9) zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczenia, o którym mowa w art. 57 ust. 1 pkt 2.  

Kierownik budowy ma prawo:

1) występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy;  

2) ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.  

inspektor nadzoru inwestorskiego-

-reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej; 

-sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie; 

-sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;  

-potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.  

Ma prawo:

-wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych; 

-żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.  

inspektor nadzoru budowlanego

Do zadań organów nadzoru budowlanego należy:

1) kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego; 

2) kontrola działania organów administracji architektoniczno-budowlanej; 

3) badanie przyczyn powstawania katastrof budowlanych; 

4) współdziałanie z organami kontroli państwowej. 

Organy nadzoru budowlanego są obowiązane do:

1) bezzwłocznego przesyłania organom administracji architektoniczno-budowlanej kopii decyzji i postanowień wynikających z przepisów prawa budowlanego; 

2) prowadzenia ewidencji decyzji, postanowień i zgłoszeń,

3) prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych. 

projektant

w trakcie realizacji budowy, ma prawo:

1) wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji;  

2) żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie:  

a) stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia,  

b) wykonywania ich niezgodnie z projektem.  

POZWOLENIE NA BUDOWE

Od 11 lipca 2003 roku pozwolenia na budowę są wydawane na podstawi e miejscowego planu. Nie trzeba uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy. Takie zasady zobowiązują tyl ko tam, gdzie są plany. Jeśli ich nie ma, zanim otrzyma się pozwolenie na budowę, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (tak się teraz nazywa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania  terenu). Decyzja ta– tak jak dotychczas – ma mieć charakter przyrzeczenia, że po spełnieniu wymogów przewidzianych w prawie, otrzyma się pozwolenie na budowę. Trzeba jednak spełnić kilka warunków:

- inwestycja musi być zgodna z przepisami szczególnymi, m.in. z ustawa mi: o ochronie przyrody, o ochronie gruntów rolnych i leśnych,  o ochronie zabytków;

- musi spełniać warunki tzw. dobrego sąsiedztwa, tzn. działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Pobudować można tylko to, co jest zbliżone do obiektów postawionych w pobliżu (jeśli np. są tam domy jednorodzinne, to można postawić dom jednorodzinny);

- musi być dostęp do drogi publicznej oraz infrastruktury (tj. działka ma być uzbrojona). Przy czym inwestor nie musi mieć wykonanej infrastruktury. Wystarczy, że pokaże umowę na jej realizację.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje gmina po uzgodnieniu z wojewodą, zarządem województwa i powiatu. Jeżeli odmówi jej wydania, postępowanie w tej sprawie zostanie zawieszone na 12 miesięcy. W tym czasie może ona albo uchwalić nowy plan, albo wydać decyzję o warunkach zabudowy. Gdy okaże się, że nowy plan nie spełnia oczekiwań inwestora, np. na jego działce gmina chce przeprowadzić drogę, może on żądać od gminy odszkodowania. Takie prawo inwestor ma także wtedy, jeżeli gmina odmówi mu wydania kolejnej decyzji. Może być oczywiście i tak, że przez 12 miesięcy gmina nie zrobi w tej sprawie. Wówczas nie będzie miała wyjścia – musi zgodzić się na inwestycje.

Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowani a terenu wydane na podstawie ustawy z 1994 roku zachowują ważność po 11 lipca, ale  tylko wtedy, gdy nie uchwalono nowego planu przewidującego inne funkcje dla terenu objętego tymi warunkami zabudowy. I dopiero po uzyskaniu takiej decyzji otrzyma się pozwolenie na budowę.

Wprowadzono specjalny tryb wydawania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (np. budowa szpitali, dróg, domów kultury) . Jeśli nie ma planu, przed wydaniem pozwolenia na budowę takiej inwestycji trzeba uzyskać decyzję lokalizacyjną. Określa się w niej m.in. rodzaj inwestycji i warunki zagospodarowania terenu.

Decyzje lokalizacyjne (o warunkach zabudowy i nowa – o lokalizacji inwestycji celu publicznego) będą wydawane na czas nieokreślony i przenoszone na nabywców nieruchomości.

ZAKOŃCZENIE OBIEKTU BUDOWLANEGO
Po zakończeniu budowy inwestor powinien, zależnie od nałożonych w pozwoleniu na budowę obowiązków zgłosić obiekt do użytkowania albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli na inwestora nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, obowiązany on jest zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania: Państwową Inspekcję Ochrony Środowiska, Państwową Inspekcję Sanitarną, Państwową Inspekcję Pracy, Państwową Straż Pożarną.

Jeżeli ww. organy nie udzielą odpowiedzi w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, to przyjmuje się, że nie zgłaszają sprzeciwu i wyrażają zgodę.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy:
- o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami;
- o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

- protokoły ewentualnych badań i sprawdzeń (np. użytych materiałów budowlanych),

inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę - dokonanych w toku wykonywania robót - oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.
Inwestor jest obowiązany uzupełnić wymienione wyżej dokumenty, jeżeli w toku ich sprawdzania przez właściwy organ okaże się, że są niekompletne lub nieścisłe.

Przekazanie budynku do użytkowania

Wykonawca, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje inwestorowi dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą oraz niezbędne instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z tym obiektem związanych.
Dokumenty te wraz z opracowaniami projektowymi właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu.
Na tym kończy się rola inwestora, a zaczynają kolejne obowiązki prawne - właściciela i zarządcy domu – którym Prawo budowlane poświęca osobny rozdział p.t. "Utrzymanie obiektów budowlanych".

KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO

Dziennik budowy jest przeznaczony do rejestracji w formie wpisów przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu.

Dziennik budowy prowadzi się odrębnie dla każdego obiektu budowlanego, wymagającego pozwolenia na budowę

Kierownik budowy stwierdza wpisem w dzienniku budowy fakt zamknięcia dziennika lub jego kontynuację w następnym, kolejno numerowanym tomie.

Do dokonywania wpisów upoważnieni są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy, kierownik robót, osoby wykonujące czynności geodezyjne, pracownicy organów nadzory budowlanego. Za dziennik odpowiedzialny jest kierownik budowy.