Podejście mieszane i kosztowe
Podejście kosztowe - polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Podejście kosztowe:
- Przy określaniu wartości nieruchomości za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach,
- Za koszt części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych,
Podejście kosztowe
Metoda kosztów Metoda kosztów odtworzenia zastąpienia
Metoda kosztów odtworzenia:
Przy tej metodzie określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
Metoda kosztów zastąpienia:
Określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi i takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
Metody kosztów odtworzenia i zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki:
- szczegółowej,
- elementów scalonych,
- wskaźnikowej.
Technika szczegółowa:
Koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.
Technika elementów scalonych:
Koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.
Technika wskaźnikowa:
Koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowejoraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę tą można stosować tylko wtedy, gdy obiekty są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.
Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się wymagania lub zamierzenia inwestora w zakresie rozwoju tej nieruchomości w tym:
- sposób zarządzania,
- stawek czynszu,
- poziomów pustostanów,
- warunków finansowych,
- stopy zwrotu zainwestowanego kapitału,
Wartość ta może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposoby wykorzystanie lub inwestowania nieruchomości, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodnie z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną.
Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
Stefanulek