1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 434 m2, będąca własnością Kuczyńskiej - Krogulec Liliany Łucji i Kuczyńskiej - Krogulec Iwony. Położona jest przy ul. Promienistej 1. W skład nieruchomości wchodzi działka ewidencyjna nr 73 położona w obrębie 113. Na działce znajduje się jednokondygnacyjny, wolnostojący, jednorodzinny budynek mieszkaniowy. Stanowi on odrębny od gruntu przedmiot własności. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr 19270 przez IV Wydział Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie.

Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej.

* Na potrzeby ćwiczeń przyjmujemy, że właściciel gruntu jest użytkownikiem wieczystym.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej gruntu w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Niniejszy operat może być wykorzystany tylko w tym celu.

3. Podstawy materialno – prawne wyceny

3.1. Podstawy formalne

Niniejszy operat został sporządzony na potrzeby ćwiczeń szacowanie nieruchomości.

3.2. Podstawy prawne

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2010 nr 102 poz. 651; z późn. zm.),

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),

3.3.            Podstawy metodologiczne

- Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Podstawowej nr 1, 3,

- Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna nr 1.

- Źróbek S. (red), Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości, Edukateria 2007.

3.4.            Źródła danych merytorycznych

- Księga wieczysta nr 19270 prowadzona przez IV Wydział Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie,

- Ewidencja Gruntów i Budynków prowadzona przez Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Olsztyna,

- Studium Gminy Olsztyn zatwierdzone uchwałą LXII/724/2010 z dnia 26 maja 2010r.

- wywiad terenowy

- rejestr cen i wartości

4.      Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

- data sporządzenia operatu szacunkowego – 9.11.2010r.

- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny – 9.11.2010r.

- data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny – 9.11.2010r.

- data wizji terenowej nieruchomości – 6.11.2010r.

5.   Opis i określenie stanu nieruchomości

5.1.            Stan prawny nieruchomości

Sąd Rejonowy Wydział IV Ksiąg Wieczystych w Olsztynie prowadzi Księgę Wieczystą o numerze: KW 19270,  w której brak jest obciążeń w dziale III i IV dotyczących ograniczonego prawa rzeczowego i hipoteki oraz zawarta jest informacja, że nieruchomość jest własnością Kuczyńskiej - Krogulec Liliany Łucji i Kuczyńskiej - Krogulec Iwony.

* Na potrzeby ćwiczeń przyjmujemy, że właściciel gruntu jest użytkownikiem wieczystym.

5.2.            Oznaczenie nieruchomości w Ewidencji Gruntów i Budynków:

- województwo: warmińsko - mazurskie

- powiat: olsztyński

- jednostka ewidencyjna: Olsztyn

- obręb: 113

- nr ewidencyjny działki: 73

- użytek: budowlany

- powierzchnia: 434 m2

- nr jednostki rejestrowej to G 24

- nr grupy rejestrowej IVb-k

5.3. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego

W związku z brakiem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie nieruchomości określa Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Olsztyna Uchwały Rady Miasta Olsztyna nr LXII/724/2010 wg którego teren nieruchomości przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności z dnia 26 maja 2010r.

5.4 Lokalizacja i otoczenie

- lokalizacja ogólna:

Działka ewidencyjna nr 73 ( obręb 113 ) położona jest ok. 4km od centrum miasta Olsztyna przy ulicy Promienistej 1 na osiedlu domów jednorodzinnych Słoneczny Stok. Osiedle Słoneczny Stok leży na obrzeżach miasta Olsztyna, w południowo – zachodniej jego części, niedaleko drogi krajowej nr 51 w kierunku Warszawy. Sąsiaduje z osiedlem Kortowo. Obszar ten ma również dobry dostęp do urządzeń infrastruktury społecznej i ekonomicznej. Komunikacja z osiedlem jest dobra. Dojazd umożliwiony jest środkami komunikacji miejskiej MPK, tj. autobusami linii nr 3 i 9.

- lokalizacja szczegółowa:

Nieruchomość położona jest w otoczeniu działek o tym samym przeznaczeniu – zabudowa mieszkaniowa o niskiej intensywności. Zlokalizowana jest ona na skrzyżowaniu ulic: Astronomów i Promienistej. Graniczy z działkami o nr ewidencyjnych 113-74 i 113-94.

Działka ma bezpośredni dostęp do dróg lokalnych pokrytych asfaltem – ul. Astronomów i ul. Promienistej, o małym natężeniu ruchu. Ulica Promienista ma połączenie z ulicą Słoneczną, która to ma połączenie z ul. Dybowskiego, a ta z drogą krajową nr 51 w kierunku Warszawy - ul. Warszawską. W sąsiedztwie znajduje się las (około 100 m), Jezioro Stary Dwór (około 600 m) i Jezioro Kortowskie (około 600 m).

Około 500 m od nieruchomości znajduje się przystanek linii MPK co stwarza łatwy sposób komunikacji z miastem. Na terenie osiedla znajduje się sklep spożywczy, który znajduje się w odległości około 300 od działki.

5.5 Opis gruntu

              Nieruchomość gruntowa o powierzchni 434 m2. Kształt działki jest nieregularny, ukształtowanie płaskie, poziome. Działka jest zagospodarowana, znajduje się na niej budynek, a wokół niego drzewa i inne nasadzenia. Teren porośnięty trawą. Działka posiada dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej i telekomunikacyjnej.

6. Sposób wyceny

6.1. Wybór podejścia i metody wyceny

              Do oszacowania zastosowano podejście porównawcze z wykorzystaniem metody porównywania parami. Podejście to polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą – której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości podobnych.

6.2. Rodzaj określanej wartości

Określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania według Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego (zapisem § 28 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz.U. 2010 nr 102 poz. 651; z późn. zm.))

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

7.1.            Charakterystyka rynku

Rynek nieruchomości był zachwiany, występowały znaczne różnice cen nieruchomości i występowały duże trudności w wyznaczeniu jednoznacznego trendu, w wyniku czego przyjęto średni trend na podstawie kilku par nieruchomości podobnych, które dało się wyciągnąć ze zbioru.

Na podstawie powyższych założeń trend czasowy wynosi w przybliżeniu -1%.

Cechy wpływające na cenę:

- kształt

- powierzchnia

- dojazd

- uzbrojenie terenu

- lokalizacja

Zróżnicowanie w obrębie cech:

- podział ze względu na kształt określono jako korzystny i niekorzystny

- podział ze względu na powierzchnię określono jako małą, średnią i dużą

- podział ze względu na dojazd określono jako droga utwardzona i nieutwardzona

- podział ze względu na uzbrojenie terenu określono jako pełne, niepełne i brak

- podział ze względu na lokalizację określono jako korzystna i niekorzystna

Opis oceny poszczególnych cech przedstawiono w punkcie 7.2. niniejszego operatu.

W wyniku dużych rozbieżności w zgromadzonych danych na temat nieruchomości podobnych posłużono się dwoma metodami przy określaniu wag cech. Pierwszą z nich – metodę analityczną użyto do określenia wagi dla uzbrojenia terenu, a wagi pozostałych cech określono przy użyciu metody badania preferencji nabywców.

W wyniku badania preferencji potencjalnych nabywców otrzymano następujące wartości dla:

- kształtu: 18%

- powierzchni: 17%

- dojazdu: 19%

- lokalizacji: 25%

7.2.            Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych