15-10-2008 Jakie obowiązki i uprawnienia dzierżawcy nieruchomości wynikają z umowy.docx

Jakie obowiązki i uprawnienia dzierżawcy nieruchomości wynikają z umowy?

Po zawarciu umowy dzierżawy dzierżawca korzysta z cudzej nieruchomości na podobnych zasadach jak najemca i płaci umówiony czynsz. Ma również prawo pobierać z niej pożytki.

Każdą nieruchomość można wydzierżawić. Wydzierżawiający zawiera wówczas umowę z dzierżawcą i zobowiązuje się oddać mu ją na czas oznaczony albo nieoznaczony do używania i pobierania pożytków. Natomiast dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz w pieniądzach, w świadczeniach innego rodzaju albo na poczet czynszu przekazywać ułamkową część pożytków.

W umowie wskazuje się wysokość czynszu. Można określić go kwotowo lub w inny sposób. Na przykład zapisać, że wynosi jedną piątą uzyskanego zbioru. Gdyby z powodu nieurodzaju, powodzi lub w innym przypadku bez winy dzierżawcy nie uzyskał on zbioru, wówczas zostaje w danym roku zwolniony od zapłaty czynszu.
W umowie można określić też termin płatności czynszu. Natomiast w razie braku takiego zapisu w umowie czynsz płatny jest z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym. Gdyby zaś z umowy lub ze zwyczaju nie wynikało coś innego, wówczas czynsz należy płacić z dołu co pół roku.
Datę, w której wymagane jest uiszczenie półrocznego czynszu, liczy się najczęściej od dnia wydania nieruchomości dzierżawcy, a nie od początku roku kalendarzowego. Jednak w umowie strony mogą w inny sposób określić sposób wyliczania tego terminu.
Natomiast przy dzierżawie krótkoterminowej można domagać się uiszczenia czynszu jednorazowo za cały czas trwania umowy z góry albo z dołu.
Dzierżawca może też domagać się obniżenia czynszu za dany okres, gdyby znacznie zmniejszył się przychód z przedmiotu dzierżawy na skutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Takiego obniżenia można domagać się bez względu na to, na jaki okres została zawarta umowa dzierżawy. Wierzytelności z tytułu niezapłaconego czynszu przedawniają się z upływem trzech lat.

Umowę dzierżawy można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony, a nawet do końca życia dzierżawcy. Uważa się ją wówczas za umowę zawartą na czas oznaczony – na czas dłuższy niż lat trzydzieści, a po upływie tego terminu traktuje się tak, jak gdyby była zawarta na czas nieoznaczony.
Biorąc grunt do używania i pobierając z niego pożytki, dzierżawca nie może w zamian zobowiązać się tylko do tego, że będzie opłacał podatki i inne ciężary z nim związane.
Jeżeli grunt w dzierżawę odda właściciel, wówczas taką umowę można ujawnić, dokonując wpisu w trzecim dziale księgi wieczystej.

Umowa dzierżawy zawsze jest odpłatna. Dzierżawca nie może się w niej zobowiązać tylko do opłacania podatków i ponoszenia ciężarów związanych z posiadaniem gruntu. Zawsze musi płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Oprócz obowiązku płacenia czynszu dzierżawca musi finansować drobne nakłady związane z dzierżawionym gruntem lub nieruchomością, ponieważ ma obowiązek zachować przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym. Natomiast bez zgody wydzierżawiającego nie może oddawać dzierżawionego gruntu i dzierżawionej nieruchomości osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani ich poddzierżawiać. W razie gdyby zdecydował się oddać do używania lub poddzierżawić, to musi liczyć się z tym, że umowa najmu zostanie wypowiedziana bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Dzierżawa będzie mogła zostać w takim przypadku wypowiedziana nawet wówczas, gdyby w umowie strony nie zapisały żadnego zastrzeżenia co do poddzierżawy lub oddania w bezpłatne używanie. Natomiast umowa poddzierżawy – mimo że zawarta z naruszeniem zakazu przewidzianego w prawie – będzie nadal ważna. Gdyby wydzierżawiający w takiej sytuacji poniósł szkodę, to wówczas może wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie do dzierżawcy.

Bez zachowania terminu wypowiedzenia umowę dzierżawy można wypowiedzieć wówczas, gdy dzierżawca przestaje płacić czynsz i dopuszcza się zwłoki za co najmniej dwa pełne okresy płatności albo za okres ponad trzy miesiące, wówczas gdy czynsz jest płatny rocznie. O zamiarze wypowiedzenia umowy w takim przypadku należy jednak uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.
Wszelkie wierzytelności z tytułu czynszu dzierżawnego przedawniają się z upływem trzech lat.